Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ กันยายน 2548








 
นิตยสารผู้จัดการ กันยายน 2548
Hot Zone             
โดย อรวรรณ บัณฑิตกุล
 

 
Charts & Figures

การเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

   
related stories

The beginning to countdown
The changing way of life
ชุมชนลาดกระบัง ลมหายใจกำลังเปลี่ยน
Aerotropolis
Turn left to Pattaya
Biggest Move
45 ปีที่รอคอย
Exposition Air Hub : CENTRAIR

   
www resources

โฮมเพจ โกลเด้นแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
โฮมเพจ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ - แลนด์แอนด์เฮ้าส์
โฮมเพจ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
โฮมเพจ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ
โฮมเพจ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

   
search resources

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.
แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์, บมจ.
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, บมจ.
ท่าอากาศยานสากลกรุงเทพแห่งใหม่
เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
Real Estate
ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า, บจก.




เปิดทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ บ้านจัดสรรหลายโครงการหวังแจ้งเกิดกับทำเลใหม่ ในขณะที่ยักษ์ใหญ่ด้านจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีเงินกอง-มองการณ์ไกล มาปักหลักดักทำโครงการมานานอย่าง "รู้ทาง" ฟันธงว่าตลาดของผู้มีรายได้กลางค่อนข้างสูง เป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในย่านนี้

การเปลี่ยนแปลงในการซื้อขายที่ดินครั้งใหญ่ในย่านตะวันออกของกรุงเทพฯ เกิดขึ้นครั้งแรกเมื่อเกือบ 20 ปีก่อน เพื่อรับกระแสโครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด บูมสุดคือเส้นบางนา-ตราด เลยเรื่อยไปยังจังหวัดระยอง และชลบุรี เจ้าของที่ดินซึ่งเคยเป็นรายใหญ่ในย่านนั้น เช่น คีรี กาญจนพาสน์, คุณหญิง ประภา วิริยะประไพกิจ, ชนัฎ เรืองกฤตยา, สวัสดิ์ หอรุ่งเรือง ฯลฯ

หลังจากนั้นเมื่อแนวทางของวงแหวนตะวันออกซึ่งเปิดทำเลใหม่ย่านรามอินทรา สุขาภิบาล ต่อเนื่องไปยังลาดกระบังชัดเจนขึ้น นักพัฒนาที่ดินรายใหม่เริ่มเข้าไปหาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ราคาถูกเก็บเอาไว้ ในสมัยนั้นบางคนไม่คิดถึงการเกิดขึ้นของสนามบินสุวรรณภูมิด้วยซ้ำไป

นายหน้าที่ดินของกลุ่มอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์แอนด์เฮ้าส์, ชายนิด โง้วศิริมณี แห่งพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือวรรณา สุชัยพัฒนากุล แห่งค่ายโกลเด้นแลนด์ เริ่มเดินชนกัน ตั้งแต่ช่วงเวลานั้น และกลายเป็นกลุ่มที่เกาะกระแสของเส้นทางระบบสาธารณูปโภคเพื่อรองรับสนามบินสุวรรณภูมิมาอย่างต่อเนื่อง

ทุกคนรู้ดีว่าการฟันธงถึงอนาคตของที่ดินได้แม่นยำ และซื้อที่ดินได้ในราคาที่ต่ำชนะไปแล้ว 50% ที่เหลืออีก 50% จะถูกเติมให้เต็มด้วยกลยุทธ์ด้านการตลาด การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ

วสันต์ คงจันทร์ รองกรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ เปิดเผยราคาซื้อขายที่ดินในทำเลรอบสนามบิน พบว่าจุดที่มีราคาที่ดินสูงสุดคือถนนบางนา-ตราด กม.3-4 และถนนศรีนครินทร์ ตารางวา ละประมาณ 150,000 บาทขึ้นไป เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพในเชิงพาณิชย์สูงกว่าทำเลอื่นๆ รวมทั้งข้อกำหนดของผังเมืองเองก็เอื้อต่อการพัฒนา

ส่วนราคาที่ดินย่านถนนศรีนครินทร์ สวนหลวง วัดศรีวารีน้อย ถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี และลาดกระบัง มีจุดที่เปลี่ยนแปลงสูงสุด คือถนนบางนา-ตราด กม.23-26 ซึ่งแต่เดิมค่อนข้างไกลมาก แต่ปัจจุบันกลายเป็นจุดที่ติดกับทำเลของบริเวณสนามบิน (ประมาณ กม.14-22) ส่วนทำเลที่มีราคาที่ดินต่ำคือย่านถนนหลวงแพ่ง และถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี เนื่องจากทำเลด้านนี้ค่อนข้างไกล และมีข้อจำกัดในการพัฒนา

เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง จากค่าย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ของชายนิดดูเหมือนเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในยุคแรกๆ ที่เกาะติดเส้นวงแหวนรอบนอก และได้อานิสงส์ต่อเนื่องกับทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางบำหรุ-บางกะปิ-มีนบุรี) ที่เชื่อมต่อเข้าเมืองได้ง่ายขึ้น ตัวโครงการอยู่บนถนนสุขาภิบาล 3 ทางทิศตะวันตกของสนามบิน ได้รับการพัฒนาในที่ดินแปลงใหญ่ถึงประมาณ 500 ไร่ และไล่ซื้อเก็บเพิ่มขึ้นอีก 200 ไร่ เป็น 700 ไร่พร้อมๆ กับเส้นทางรถไฟฟ้า และความคืบหน้าของสนามบินสุวรรณภูมิปรากฏแนวชัดเจนขึ้น

ปลายปี 2547 บริษัทเปลี่ยนกลยุทธ์การขายใหม่จากเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง เป็นเพอร์เฟค เพลส "สุวรรณภูมิ" แทน

โครงการนี้แบ่งเป็น 4 เฟส เฟสละ 200-300 หลัง เฟส 1-2 คนอยู่เต็มแล้ว 100% ส่วนเฟสที่กำลังขายอยู่ในทุกวันนี้คือเฟสที่ 3 แบ่งเป็น 2 ระยะ ระยะแรกคือ garden zone ประมาณ 300 หลัง ส่วนเฟสที่ 4 คือ private zone ติดทะเลสาบ 40 ไร่ และสโมสร พื้นที่ที่เหลือเป็น park zone ราคาประมาณ 3 ล้านกว่าบาท สนองความต้องการระดับล่าง

นันทชาติ กลีบพิพัฒน์ ผู้อำนวยการสายงานบริหารโครงการ เปิดเผยกับ "ผู้จัดการ" ว่า จากฐานข้อมูลของบริษัทพบว่ากลุ่มลูกค้าที่ใหญ่ที่สุดในย่านนี้คือผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง ต้องการซื้อบ้านราคาประมาณ 4-5 ล้านบาท โดยบริษัทโฟกัสไปยังพนักงานของสายการบิน กลุ่มนักธุรกิจ นักบริหาร

"เมื่อเสร็จหมดทั้งโครงการจะมีบ้านทั้งหมดเกือบ 2 พันหลัง ทำให้เรามั่นใจต้องมีสถานีรถไฟในย่านนี้แน่นอน โครงการนี้ออกได้ 2 ด้าน คือถนนสุขาภิบาล 3 และด้านหลังคือถนนราษฎร์พัฒนา เลี้ยวซ้ายออกร่มเกล้าไปทางกิ่งแก้วตรงไปสนามบิน หากเลี้ยวขวาออกมอเตอร์เวย์ ไปพระราม 9 ตัดใหม่เข้าเมือง" นันทชาติชี้แจงและคงเป็นประโยคเดียวกับที่พนักงานขายต้องบอกลูกค้าเช่นกัน

อีกโครงการหนึ่งที่กำลังขายคือเพอร์เฟค เพลส บนถนนสุขุมวิท 77 ซึ่งซื้อที่ดินมาตั้งแต่ ปี 2540 ทิ้งค้างไว้เพราะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นมาก่อน แต่กลับกลายเป็นผลดี เพราะในย่านนั้นสามารถเชื่อมต่อกับทางรถไฟฟ้าสายพญาไท-สุวรรณภูมิได้ พื้นที่ทั้งหมดประมาณ 260 กว่าไร่ แบ่งการพัฒนาเป็น 2 เฟส เฟสแรก 200 ยูนิต เปิดขายเมื่อปลายปีที่แล้วคาดว่าปลายปีนี้จบ เตรียมเปิดเฟส 2 ต่อ โดยโฟกัสไปยังกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังละประมาณ 5-6 ล้านบาท มีกลุ่มของพนักงานสายการบินเป็นเป้าหมายสำคัญ

ส่วนที่ดินแปลงใหม่ที่ซื้อเก็บไว้เพื่อรองรับสนามบินคือบนถนนพัฒนาการ เป็นเส้นทางที่เข้าเมืองได้ง่าย และใกล้ระบบขนส่ง มวลชนเช่นกันในพื้นที่ประมาณ 100 กว่าไร่

"เรารู้ล่วงหน้าเรื่องเส้นทางนี้มานานแล้ว ตามมาหลายปี ตั้งแต่ 2540 ตอนนั้นพอ แนวเริ่มชัดเจน ก็เริ่มลุยซื้อที่ดินตั้งแต่ปากทางมาก่อน ส่วนข้างในก็กว้านซื้อตั้งแต่ข้างหน้ายังไม่ตกลงทั้งหมด 350 ไร่ พอปี 2541 วางเงินก้อนแรกทันที" วรรณา สุชัยพัฒนากุล ผู้จัดการอาวุโสของบริษัทแผ่นดินทอง เล่าให้ "ผู้จัดการ" ฟังถึงที่ดินประมาณ 300 ไร่โกลเด้นนครา บ้านจัดสรรโครงการแรกของ บริษัทที่เปิดขึ้นมาเพื่อรองรับโครงการสุวรรณภูมิ และกลายเป็นแหล่งสร้างเงินที่สำคัญของโกลเด้นแลนด์ อยู่ในเวลานี้

วรรณาเป็นผู้บริหารคนหนึ่งที่ดูเรื่องการซื้อที่ดินให้กลุ่มนี้มาตลอด ก่อนหน้านี้เธออยู่ค่ายสมประสงค์ และพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค

เธอเล่าต่อว่าซื้อที่ดินตอนนั้นประมาณ ตารางวาละหมื่นกว่าบาท ปัจจุบันในโครงการ ราคาขายเฉลี่ย 4 หมื่นบาท เป็นการซื้อที่ดินจากชาวบ้านโดยตรง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวมุสลิม และใช้เวลานานพอสมควรก่อนที่จะรวบรวมได้ 300 ไร่

"จากทางเข้าด้านถนนมอเตอร์เวย์ไป ยูเทิร์นลอดใต้อุโมงค์ที่ทางโครงการลงทุนก่อสร้างประมาณ 60 ล้านบาท สามารถเข้าด้านหน้าโครงการได้เลย และจากปากทางด้านหน้าโครงการด้านมอเตอร์เวย์ จะเป็นที่จอดรถสถานีทับช้างของทางด่วนพิเศษ ทาง รถไฟสายพญาไท-สุวรรณภูมิ ที่สามารถไปเชื่อมต่อกับรถไฟลอยฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินที่จุดเชื่อมมักกะสัน"

เป็นอีกโครงการหนึ่งที่ปักหลักจับลูกค้าระดับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โดยใช้คอนเซ็ปต์ Beach Town ในสไตล์เมดิเตอร์เรเนียน ซึ่งเป็นพื้นที่ ส่วนกลางถึง 8 ไร่ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 5-8 ล้านบาท พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

วรรณาเล่าว่าสิ่งหนึ่งที่ไม่คิดว่าจะเกิดขึ้นในโครงการก็คือ การเข้ามาขอเช่าบ้าน ของชาวต่างชาติ ที่หลายคนมีลูกเรียนอยู่ในโรงเรียนนานาชาติในย่านนั้น

"กำลังคิดว่าเมื่อทางรถไฟเสร็จ และยอดขายเรายังไปได้ดี อาจจะขยายเพิ่มเป็นโครงการ ให้เช่าอย่างเดียวก็ได้ เพราะฝรั่งพอใจในเรื่องระบบขนส่งมวลชนมาก เพราะถ้าเขาไปซื้อโครงการคอนโดฯ ในเมืองที่ใกล้รถไฟฟ้าในราคาเท่ากันเขาอาจจะได้พื้นที่ใช้สอยเพียง 70-80 ตารางเมตรเท่านั้น แต่ตอนนี้ยังไม่ชัดเจน" เธอยังบอกว่าโครงการโกลเด้น โมนาโค ในสไตล์ European Resort ที่ห่างไปไม่มากนัก ไม่มีลูกค้ารายใดทิ้งนามบัตรไว้เลย

จากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการโกลเด้นนคราจำนวน 3,400 ราย ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2546 ถึงกลางเดือนกรกฎาคม 2548 พบว่าส่วนใหญ่มีอายุ 30 ปี เป็นเจ้าของกิจการ และพนักงานบริษัทเอกชน รายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 300,000 บาท ต้องการบ้านราคา 5-8 ล้านบาท คาดว่าจะผ่อนบ้านได้ในระดับประมาณ 30,000-60,000 บาทต่อเดือน

ส่วนข้อมูลของโกลเด้นโมนาโค จัดเก็บ ระหว่างวันที่ 1 สิงหาคม 2547-15 กรกฎาคม 2548 จากจำนวนลูกค้า 1,383 คน พบว่าลูกค้าส่วนใหญ่อายุ 41-50 ปี เป็นเจ้าของกิจการ รายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 3 แสนบาท ต้องการบ้านหลังละ 5-8 ล้านบาท ผ่อน บ้านได้ในระดับ 30,000-60,000 บาท

เฟส 2 ของโกลเด้นนครา เปิดเมื่อเดือนสิงหาคมจำนวน 40 แปลง ราคาเริ่มต้นที่ 6.5 ล้านบาท

ในเวลาเดียวกันแลนด์แอนด์เฮ้าส์ก็ส่ง 2 โครงการมาบุกตลาดย่านสุวรรณภูมิ คือโครงการนันทวัน สุวรรณภูมิ ในพื้นที่ 84 ไร่ 238 ยูนิต จับกลุ่มลูกค้าระดับรายได้ที่สูงขึ้นไปอีกคือราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปถึง 16 ล้านบาท อีกโครงการคือบ้านนันทวัน รามคำแหง ในเนื้อที่ 59 ไร่ จำนวน 183 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 6 ล้านบาทขึ้นไป

ขนาดของค่ายนี้อาจจะไม่ใหญ่นัก แต่ เป็นการทำบ้านสร้างก่อนขายที่ไม่มีคู่แข่งและในขณะเดียวกันก็ยังมีแบรนด์อื่นๆ ในค่ายเดียวกันกระจายอยู่หลายโครงการ

นพร สุนทรจิตต์เจริญ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดบอก กับ "ผู้จัดการ" ว่า "บริษัทให้ความสำคัญกับย่านวงแหวนตะวันออก และโครงการสุวรรณภูมิมานาน และหาซื้อที่ดินใกล้ระบบขนส่งมวลชน หลายจุดเช่นกัน เมื่อใดที่เส้นทางคมนาคมและผังเมืองชัดเจนกว่านี้ ก็พร้อมที่จะเปิดโครงการทันทีเช่นกัน"

สุนัทที เนื่องจำนงค์ นักพัฒนาที่ดินรายใหม่ในย่านลาดกระบัง โชคดีมีที่ดินเก่าแก่แปลงใหญ่รอบๆ สนามเจ็ตสกีซันดาวน์ ซึ่งเป็นบึงใหญ่ขนาด 100 ไร่ มาตั้งแต่ปี 2537 ก่อนจะมาซื้อที่ดินเพิ่มเป็น 200 ไร่ และลงมือพัฒนาเป็นบ้านหรูริมน้ำของเศรษฐี ราคาประมาณ 10-100 ล้านบาท ในโครงการ "ไพร์ม เนเจอร์"

ข้อมูลหนึ่งที่ "ผู้จัดการ" ได้จากบริษัทพัฒนาที่ดินตรงกันคือ ความต้องการของกลุ่มลูกค้าในย่านนี้อยู่ที่ระดับราคา 4-6 ล้านบาท มีประมาณ 60% ที่เหลือคือกลุ่มระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปอีก 20% และกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอีก 20%

ข้อมูลจากบริษัทเอเยนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ ระบุว่าประมาณปลายปี 2547 บ้านจัดสรรรอบๆ สุวรรณภูมิที่กำลังขายมีประมาณ 107 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในทิศตะวันตก ของสนามบินสุวรรณภูมิ คือ ถนนศรีนครินทร์ อ่อนนุช พัฒนาการ สวนหลวง วงแหวนตะวันออก และกิ่งแก้ว 32 โครงการทางทิศใต้ของสนามบิน คือบางนา-ตราด และเทพารักษ์ 61 โครงการ ทิศเหนือ บนถนนร่มเกล้า ลาดกระบัง เจ้าคุณทหาร และฉลองกรุง 14 โครงการ

ในขณะเดียวกันบริษัทพัฒนาที่ดินระดับกลางชื่อดังหลายบริษัทที่ไม่เคยทำบ้านจัดสรรในย่านนี้ก็เริ่มตบเท้าเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่ยังอยู่ในทำเลที่ไม่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนมากนัก แต่ก็สามารถเชื่อมต่อได้ถึง และจับกลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางลงมาเป็นหลัก เช่น ค่ายศุภาลัยของประทีป ตั้งมติธรรม เปิดโครงการใหม่บนถนนศรีนครินทร์ เป็นทาวน์เฮาส์ ราคา 2.4 ล้านบาท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ เจ้าทำเลย่านพระราม 2 มาเปิดทำเลใหม่ย่านสุวรรณภูมิ และกำลังขายพร้อมกัน 6 โครงการ บนถนนศรีนครินทร์ เทพารักษ์ ราคาประมาณ 2-4 ล้านบาท ปรีชากรุ๊ป เปิดตัว 2 ทำเลบนถนนสุวินทวงศ์ และร่มเกล้า ราคาประมาณ 2-4 ล้านบาท

ส่วน เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ ทยอยเปิดตัว คอนเซ็ปต์ "สุวรรณภูมิ เพื่อนบ้านเรา" พร้อมๆ กัน 9 ทำเลในย่านถนนรามอินทรา บางนา ร่มเกล้า สุวินทวงศ์ ในระดับราคา 2-4 ล้านบาท

เลยไปย่านบางนา-ตราด ชานนท์ ลูกชาย ชนัฎ เรืองกฤติยา เปิดตัวโครงการอนันดา 5-10 ล้านบาท เมื่อต้นปี 2547 พอมาปลายปี เปิดแบรนด์สิรินดา ราคาประมาณ 2-5 ล้านบาท ในขณะที่กลุ่มนักพัฒนาที่ดินรายเก่า คีรี กาญจนพาสน์ เจ้าของโครงการธนาซิตี้ และค่ายกฤษดานคร ที่ยังมีที่ดินบริเวณ กม. 32.5 ก็กำลังวางแผนอย่างหนักเพื่อเตรียมลงสนามแข่งขันเช่นกัน   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย