Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2540








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2540
ปิดตาย !!ตลาดอาคารสูง             
 


   
search resources

ริชาร์ด เอลลิส
โจนส์ แลง วูธทั่น
Real Estate




ในไตรมาสแรกของปี 2540 มีรายงานสภาวะของอาคารสำนักงาน คอนโดที่อยู่อาศัย และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจอยู่ 2 ชิ้น ซึ่งทำโดยบริษัทริชาร์ด เอลลิส และบริษัท โจนส์ แลง วูธทั่น 2 บริษัทที่ปรึกษาทางด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยชั้นนำของเมืองไทย

ตัวเลขของสองบริษัทนั้นไม่ได้ตรงกันเลยทีเดียว เพราะใช้วิธีในการจัดเก็บที่แตกต่างกัน แต่ก็สามารถทำให้ประเมินถึงปัญหาที่เกิดขึ้นได้ในเมื่อพื้นที่ของโครงการแต่ละประเภทเพิ่มขึ้นอย่างน่ากลัว

ตัวเลขจากการสำรวจของบริษัท ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2540 พื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯมีประมาณ 5.6 ล้านตารางเมตร ในขณะที่ฮ่องกงมีประมาณ 5 ล้านตารางเมตร ส่วนในสิงคโปร์มีเพียง 2 ล้านตารางเมตรเท่านั้น

และถ้าทุกโครงการสร้างเสร็จโดยไม่มีการชะงักภายในปีนี้จะมีพื้นที่เพิ่มขึ้น 510,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้พื้นที่รวมอาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพฯ มีถึง 6.2 ล้านตารางเมตร

ความล่าช้าของบางโครงการหรือโครงการที่หยุดชะงักชั่วคราวจะส่งผลถึงปริมาณพื้นที่ใหม่ที่จะเพิ่มขึ้น ดังเช่น 4 โครงการซึ่งพื้นที่รวมกัน 150,000 ตารางเมตร ที่ได้ระงับโครงการไปแล้ว ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา

4 โครงการที่ว่านี้ก็คือ บางกอกโดม จุฬาไฮเทคสแควร์ เวฟทาวเวอร์ และศรีวราไฮเท็ค

อย่างไรก็ตามจากการสำรวจพบว่าในไตรมาสแรกนี้มีการเข้าไปทำสัญญาใช้อาคารแล้วประมาณ 1 แสนตารางเมตร ส่วนใหญ่จะเป็นหน่วยงานของรัฐบาล บริษัทด้านประกันภัย และเทเลคอม การใช้พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่นอกใจกลางเมือง โดยเฉพาะด้านเหนือ จากความไม่สมดุลระหว่างพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นและการเข้าใช้พื้นที่ จึงส่งผลให้ระดับการว่างของพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 17% เป็น 19% ในปี 2540

พื้นที่อาคารที่เพิ่มขึ้นนี้จะกดดันให้อัตราค่าเช่าลดลง 5%-10% ในปีนี้ แต่อาคารที่มีคุณภาพดีและอยู่ในทำเลที่ดี จะได้รับผลกระทบไม่มากนัก รายได้ของอาคารสำนักงานตกลงเล็กน้อยในช่วงไตรมาสแรก ซึ่งสะท้อนถึงอัตราค่าเช่าที่ลดลงในขณะที่ดัชนีราคาพื้นที่ยังคงอยู่

ส่วนธุรกิจทางด้านคอนโดมิเนียมนั้นในเขตกรุงเทพมหานครมีปริมาณเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนที่ว่างรวมทั้งหมดมีถึง 32,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 45% แต่การที่มีบางโครงการที่หยุดชะงักไปแล้วไม่ต่ำกว่า 5 โครงการนั้น จะลดตัวเลขอัตราการว่างลง

กลุ่มธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เคยมาแรงในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานั้น ถ้าดูตัวเลขจากบริษัทริชาร์ด เอลลิส จะพบว่า ในวันนี้จะน่าห่วงที่สุด เพราะได้รับผลกระทบจากจำนวนที่เพิ่มขึ้นถึง 85% ในช่วง 15 เดือนที่ผ่านมา และอัตราการเข้าใช้พื้นที่ไม่สามารถไล่ทันจำนวนที่เพิ่มขึ้นได้ จำนวนคู่แข่งที่เพิ่มมากขึ้นนี้จะผลักดันให้อัตราค่าเช่าปรับตัวลดลงในปี 2540

ในขณะที่ตัวเลขจากฝ่ายวิจัยของบริษัทโจนส์แลงก์วูธทั่น เปิดเผยว่าในปี 2540 นี้คาดว่าในกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 903,000 ตารางเมตร ในขณะที่เมื่อสิ้นปี 2539 นั้น พื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งปีประมาณ 600,000 ตารางเมตร รวมปริมาณที่มีอยู่เดิมเป็น 5.8 ล้านตารางเมตร

ส่วนในปี 2541 คาดว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีกกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร และในช่วงปี 2542-2543 มีโครงการที่กำหนดแล้วเสร็จเป็นพื้นที่อีก 1.7 ล้านตารางเมตร แต่มีเพียง 32% เท่านั้นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าหลายโครงการจะเลื่อนกำหนดหรือล้มเลิกโครงการ

ในรายงานทั้ง 2 บริษัทตรงกันว่าสำหรับภาวะการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานนั้นทางด้านตอนเหนือของกรุงเทพฯ มีจำนวนสูงสุด รายงานของบริษัทโจนส์ แลงก์ วูธทั่นระบุต่อว่ารวมการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานสูงขึ้น 3.1% คิดเป็น 559,000 ตารางเมตร โดยกรุงเทพฯตอนเหนือมีการใช้สูงสุดมากกว่า 23% รองลงมาคือ ย่านริมน้ำ ย่านซีบีดี และชานเมืองกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก

อัตราว่างของพื้นที่มีระดับเฉลี่ยประมาณ 21% ในปีที่ผ่านมาโดยในย่านซีบีดีมีระดับพื้นที่อาคารสำนักงานว่างเพิ่มจาก 10.3% ในปี 2538 เป็น 14.4% ในปี 2539 ซึ่งกว่า 50% ของพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีดังกล่าวยังไม่มีผู้เช่า

ทั้งนี้บริษัทคาดการณ์ว่า ในช่วง 4 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จ เพิ่มขึ้น 1 ล้านตารางเมตรต่อปี และส่งผลให้อัตราการว่างของพื้นที่โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นต่อไป

สำหรับอัตราค่าเช่านั้นค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรดเอเขตซีบีดีอยู่ที่ 536 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ย่านสุขุมวิท เพชรบุรีตัดใหม่ เอกมัย และคลองตัน รวมทั้งกรุงเทพฯ ตอนเหนืออยู่ที่ 410 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนอาคารเก่าหรือมีคุณภาพต่ำอัตราค่าเช่าอาจจะต่ำถึง 280-320 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าตลอดปีนี้จะคงอยู่ที่อัตราดังกล่าว

และจากการที่ในแต่ละปีมีปริมาณการก่อสร้างสูงประจวบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ดี ส่งผลให้ค่าเช่าจะคงที่อยู่ที่ระดับนี้นานถึงปี 2543-2544 จึงจะปรับระดับขึ้น

โจนส์แลงก์ฯ เชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถฟื้นตัวได้เร็วกว่าประเภทอื่นนั้นคือ คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยโดยในปีที่ผ่านมามีโครงการในเขตซีบีดีที่สร้างเสร็จ 6,000 ยูนิตจาก 38 โครงการ ทำให้ยูนิตรวมในย่านดังกล่าวเพิ่มเป็น 175 โครงการจำนวน 24,600 ยูนิต โดยขายออกไปเพียง 4,700 ยูนิต

โครงการที่ยังไม่มีคนซื้อประมาณ 12,500 ยูนิต และในปีนี้จะมีโครงการที่พักอาศัยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 21,900 ยูนิต อีกทั้งภายใน 3 ปีข้างหน้าใจกลางเมืองกรุงเทพฯ จะมีอาคารชุดที่กำหนดก่อนสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้น 112 โครงการประมาณ 31,000 ยูนิต รวมกับของเดิมประมาณ 56,000 ยูนิต

ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ระดับหรูให้เช่ามีประมาณ 8,500 ยูนิต โดยมี 26 โครงการหรือประมาณ 920 ยูนิตที่จะสร้างแล้วเสร็จในปีหน้า

ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปีที่ผ่านมามีโครงการแล้วเสร็จ 1,500 ยูนิตรวม 14 โครงการทำให้ในเดือนมกราคมปี 2540 นี้มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รวม 4,500 ยูนิต โดยนับโครงการที่เปลี่ยนรูปแบบมาจากอาคารชุดด้วย

จากจำนวนของพื้นที่อาคารที่ยังมีมากในตลาดนี้ คาดว่ากลยุทธ์ในการแข่งขันกันขายยังคงดุเดือดต่อไปนอกจากโครงการไหนจะหมดแรงล้มเลิกโครงการเสียก่อนเท่านั้น

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย