Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2540








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2540
สายป่านยาวอยู่รอด !?             
 

   
related stories

อบส. - ต้นแบบ FREDDIE MAC ในไทย

   
search resources

องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์
Real Estate
Financing
ธีรพจน์ จรูญศรี




ความตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวจุดประกายเริ่มแรกของวิกฤติความซบเซาทางเศรษฐกิจในรอบนี้ ซึ่งความรุนแรงไม่เพียงแต่แสดงออกทางภาวะตลาดหลักทรัพย์ที่ตกต่ำลงอย่างรุนแรงและต่อเนื่องเท่านั้น แต่ยังพาให้บริษัทไฟแนนซ์ และสถาบันการเงินต่างๆ ประสบปัญหาไปด้วย และในตอนนี้ปัญหาก็ลุกลามมากขึ้น จนอาจกล่าวได้ว่ากระทบมาถึงบริษัทต่างๆ จำนวนมากและพนักงานในบริษัทเหล่านั้น กลายเป็นปัญหาระดับชาติที่จู่โจมเสถียรภาพของรัฐบาลและความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจไทยอย่างหนัก

รัฐบาลได้ออกมาตราการแก้ไขปัญหาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายเรื่อง และมีการเร่งมือกระทำเพื่อให้เกิดผลโดยเร็ว อบส.เป็นมาตราการสำคัญ ที่หลายฝ่ายจับตามองอยู่ในเวลานี้ โดยเนื้อแท้แล้ว มาตราการนี้เป็นการอัดฉีดสภาพคล่องสู่สถาบันการเงิน โดยเน้นการซื้อหนี้อสังหาฯ จากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบกิจการอสังหาริทรัพย์ยังไม่อาจคาดหวังมากนักจากมาตราการนี้ เพราะในสถานการณ์ปัจจุบัน ผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาวและบริหารกระแสเงินสดได้ดีเท่านั้นที่จะอยู่รอด ฟันฝ่าภาวะเศรษฐกิจที่หนักหน่วงครั้งนี้ได้ !!

ขมุกขมัวมืดมนโดยสิ้นเชิง

ผู้ประกอบการที่ประสบปัญหา อันเนื่องมาจากเศรษฐกิจชะลอตัวในครั้งนี้ทราบแก่ใจดีว่านี่ คือภาวะที่เลวร้ายที่สุดเท่าที่เคยประสบมาในชีวิตของเขา ในการที่ต้องรับฟังแต่ข่าวร้ายๆ มาตั้งแต่ต้นปี แทบจะเรียกได้ว่า พร้อมๆ กับการเข้าบริหารงานของรัฐบาลชุดนี้เลยก็ว่าได้ และยังต้องรับฟังอยู่ทุกวันโดยไม่รู้ว่าจะจบสิ้นสุดอย่างไรตรงจุดไหน

ไล่กันมาตั้งแต่ ข่าวลือเรื่องการลดค่าเงินบาทที่เกิดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2539 และคาดว่าจะยังมีข่าวลือเช่นนี้อยู่เรื่อยๆ การปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือโดยสถาบันจัดอันดับชั้นนำของโลก ซึ่งการลดอันดับนี้ก็เกิดขึ้นเป็นระยะๆ ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่กระเตื้องดีขึ้นในระดับที่น่าพอใจ ปัญหาหนี้เสียจากสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ปัญหาการขาดแคลนสภาพคล่องของสถาบันการเงินโดยเฉพาะบริษัทเงินทุนและนำไปสู่วิกฤติการณ์บริษัทเงินทุน 3 มีนาคมที่ผ่านมาซึ่งในที่สุดทางการต้องออกมาตรการเพิ่มทุนและเพิ่มการทำสำรองแก่สถาบันการเงิน

นอกจากนี้ เศรษฐกิจก็มีการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา เงินบาทก็ถูกโจมตีอีกครั้งด้วยข่าวลือเรื่องเดิมคือการลดค่าเงิน ข่าวลือเรื่องการลาออกของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นเหตุให้นายกรัฐมนตรีต้องลงมากำกับสั่งการบริหารงานเศรษฐกิจด้วยตนเอง แต่ก็ไม่ช่วยให้สถานการณ์ด้านนี้ดีขึ้นสักเท่าไหร่ และไม่ได้มีหลักประกันอะไรเลยว่าเงินบาทไทยจะไม่ถูกโจมตีจากนักเก็งกำไรอีก ซึ่งในแต่ละครั้งที่เกิดเหตุการณ์เช่นนี้แบงก์ชาติได้นำเงินสำรองออกมาสู้การเก็งกำไรเป็นจำนวนไม่น้อย

สำนักวิจัยค่ายต่างๆ จำเป็นต้องเปลี่ยนการประเมินแนวโน้มเศรษฐกิจในปีนี้ใหม่ และกระทั่งธนาคารแห่งประเทศไทยก็ต้องปรับตัวเลขด้วยเช่นกัน

บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจในปีนี้จะขยายตัวในระดับร้อยละ 5.5-6.0 โดยให้ความสำคัญกับปัจจัยเรื่องการส่งออกเป็นตัวแปรสำคัญ หากการส่งออกขยายตัวได้ในระดับร้อยละ 5-7 เศรษฐกิจไทยก็จะเติบโตในอัตราร้อยละ 6 และถ้าการส่งออกขยายตัวเพียงร้อยละ 3 และการนำเข้าเกือบไม่ขยายตัวเลยเศรษฐกิจไทยก็อาจจะเติบโตได้ในระดับร้อยละ 5.2

ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น ปรับตัวเลขการประมาณการขยายตัวทางเศรษฐกิจเหลือเพียง 6% จากเดิมที่ประมาณว่าจะอยู่ในระดับ 7.1% ทั้งนี้เพราะยอดเฉลี่ยการส่งออกในช่วง 4 เดือนแรกขยายตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 1% เท่านั้นเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อย่างไรก็ดี สำหรับภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความซบเซาอย่างหนักในปีนี้นั้น ปรากฏว่าในระยะ 5 เดือนที่ผ่านมาหลังจากที่รัฐบาลออกมาตรการแก้ไขช่วยเหลือธุรกิจนี้มา 10 ประการนั้น มาตรการเรื่อง องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ หรืออบส. ได้เป็นที่จับตามากที่สุด และมีการตั้งความหวังกับมาตรการเรื่องนี้มาก เพราะน่าจะช่วยได้ทั้งวิกฤติสภาพคล่องของสถาบันการเงินและโครงการอสังหาริมทรัพย์

"ผมฟันธงคำตอบตรงนี้ได้เลยว่า อบส. เป็นมาตรการหนึ่งที่ดีในการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์"

ธีรพจน์ จรูญศรี ประธานกรรมการบริษัท จุลดิศ ดีเวลลอป จำกัด(มหาชน) นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยยืนยันหนักแน่นกับ "ผู้จัดการรายเดือน" พร้อมกับขยายความต่อว่า ขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจเดียวจากหลายๆ ธุรกิจ ที่มีกองทุนนับแสนล้านเข้ามาซื้อหนี้อสังหาฯ เม็ดเงินส่วนนี้จะเข้ามากระตุ้นสภาพคล่อง ซึ่งแม้ว่าในระยะแรกนี้จะส่งผลดีต่อสถาบันการเงินโดยตรงก็ตาม แต่ในระยะยาว เชื่อว่ามันจะเป็นการช่วยแก้ปัญหาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ

ธีรพจน์มั่นใจด้วยซ้ำว่าเงินทุนส่วนนี้ต่อไปสามารถพัฒนาเป็น Property Bank ได้

ส่วนอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) ยักษ์ใหญ่รายหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับเรื่องนี้ว่า ประโยชน์ที่จะได้รับจากอบส.นั้นก็คือ โครงการใดที่มีปัญหา ก็สามารถเอาโครงการขายให้กับทาง อบส. เพื่อจะได้มีเงินเข้ามาสร้างโครงการที่คั่งค้างและส่งต่อให้ลูกบ้านได้

อนันต์เชื่อว่ามีผู้ประกอบการจำนวนมากที่ส่งมอบบ้านไม่ได้เพราะขาดสภาพคล่องและสนใจมาตรการนี้ เมื่อส่งมอบได้วัสดุการก่อสร้างก็จะมีการซื้อต่อ ผู้รับเหมาที่ขาดทุนจนจะล้มเลิกกิจการก็จะฟื้นตัวส่งผลไปยังคนงานอีกมากมายที่ว่างงานอยู่ในตอนนี้จะได้มีงานทำด้วย

นั่นคือภาพที่ทุกคนคาดหวังจากอบส. มาตราการของรัฐที่กำลังถูกเคี่ยวกรำอย่างหนัก จากนายกรัฐมนตรี คนปัจจุบัน เพื่อให้มีการปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมโดยเร็วที่สุด

อบส.หลายฝ่ายรอลุ้น

เป้าหมายหลักในการจัดตั้ง อบส. คือการช่วยสภาพคล่องสถาบันการเงิน และอสังหาริมทรัพย์ หรือนัยหนึ่งคือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ที่สถาบันการเงินซึ่งเน้นที่บริษัทไฟแนนซ์เป็นผู้ปล่อยกู้ โดยผู้เสนอโครงการให้ อบส. คือไฟแนนซ์ซึ่งได้รับความยินยอมพร้อมใจจากเจ้าของโครงการ และสถาบันการเงินเหล่านี้ต้องเข้ามาเป็นสมาชิกของ อบส.ก่อน โดยต้องเสียค่าธรรมเนียมรายละ 1 ล้านบาท

โครงการที่ไฟแนนซ์นำมาเสนอ อบส.นั้น อาจเป็นได้ทั้งหนี้ที่ถูกจัดชั้น และเป็นแค่ลูกหนี้ที่ขาดสภาพคล่องเพราะเหตุขายสินค้าไม่ออกก็ได้ทั้งสิ้น โดย อบส.จะเป็นผู้พิจารณาและกำหนดเงื่อนไขในการรับซื้อหนี้โครงการเหล่านี้

อย่างไรก็ดี แหล่งข่าวจาก อบส.กล่าวว่า "ควรเป็นลูกหนี้ที่โครงการที่ดำเนินงานอยู่มีความเป็นไปได้มากที่สุด ซึ่งเมื่ออบส.นำมาบริหารต่ออีก 2-3 ปีก็สามารถจบโครงการได้"

ทั้งนี้ประเภทของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ อบส.จะรับซื้อต้องเป็นโครงการที่มีลักษณะ 3 ประเภท กล่าวคือ โครงการเพื่อที่อยู่อาศัย โครงการเพื่อการพาณิชยกรรม และโครงการเพื่ออุตสาหกรรม แต่อบส.ไม่รับซื้อที่ดินเปล่าและโรงแรม

นอกจากนี้โครงการที่อบส.จะรับโอนหนี้จะต้องเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและอยู่ระหว่างการดำเนินงานด้านการตลาด โดยมีศักยภาพการตลาดที่สามารถชำระหนี้ได้เสร็จสิ้นภายในปี พ.ศ. 2545 และมีหลักประกันรองรับมูลหนี้ ซึ่งหลักประกันนั้นต้องไม่เป็นคดีอยู่ในศาล

"สถาบันการเงิน และลูกหนี้จะต้องเจรจาเรื่องคดีที่อยู่ในศาลให้ยุติก่อนที่จะเข้าโครงการ และเมื่อเข้าโครงการแล้ว สถาบันการเงินยังจะต้องปล่อยกู้ให้แก่โครงการ จนกว่าโครงการจะแล้วเสร็จ โดยอบส.จะพิจารณาโครงการเฉพาะรายที่มีการจ่ายสมทบให้แก่อบส.เท่านั้น" ไกรฤทธิ์ อุชุกานนท์ชัย ผู้อำนวยการ อบส.กล่าว

สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ อบส.จะรับโอนจะต้องเป็นสินเชื่อที่มีสัญญาผูกพันอยู่ก่อนสิ้นปี พ.ศ.2539 อบส.จะทำสัญญารับโอนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เฉพาะโครงการที่ลูกหนี้ได้มีการยื่นขออนุญาตดำเนินการต่อหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องถูกต้องครบตามหลักเกณฑ์ และวิธีการที่กฎหมายกำหนด

สถานบันการเงินจะเป็นผู้นำเสนอโครงการที่จะขายเข้าสู่ อบส. โดยโครงการที่นำเข้ามาเสนอนั้นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของโครงการด้วย โครงการที่นำเสนอเข้ามาต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์การรับซื้อหนี้ของ อบส. และหลักเกณฑ์ การประเมินมูลค่าของหลักประกัน โดยการประเมินมูลค่าของหลักประกัน อบส. จะใช้ผู้ประเมินที่ได้รับความเห็นชอบจาก อบส.ไม่ต่ำกว่า 2 ราย ไม่เกิน 3 ราย ทำการประเมินมูลค่าหลักประกันโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะรับโอน โดยผู้ประเมินจะต้องยื่นขอความเห็นชอบและชำระค่าธรรมเนียมรายปีตามที่อบส.กำหนด

ทั้งนี้ อบส.จะแต่งตั้งผู้ประเมินโครงการขึ้นทำหน้าที่ประเมินโครงการที่เสนอตัวเข้ามา โดยผู้ประเมินที่ อบส.แต่งตั้งนี้คัดเลือกจากบริษัทประเมินสินทรัพย์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์(ก.ล.ต.)ให้ความเห็นชอบ

อบส.จะมีการประเมินมูลค่าหลักประกันทุกปี และการประเมินราคา อบส.จะเลือกราคาที่ต่ำสุดของผู้ประเมินที่เสนอมาทั้งหมด หรือไม่เกินยอดสินเชื่อคงค้างที่ลูกหนี้ค้างอยู่กับสถาบันการเงิน ซึ่งสถาบันการเงินจะรับประกันโครงการให้อบส. 50% อยู่แล้ว

ขั้นตอนนี้ก็เสมือนการพิจารณาอนุมัติปล่อยสินเชื่อนั่นเอง หากผ่านจุดนี้ก็คืออบส.รับซื้อหนี้โครงการนั้น สถาบันการเงินก็จะได้รับการชำระหนี้คืน แต่คู่สัญญาในการซื้อขายหนี้ยังคงผูกพัน 3 ฝ่ายคือ อบส. สถาบันการเงิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ

ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่จะคิดกับลูกหนี้คือเจ้าของโครงการที่ อบส.รับซื้อไว้จะคิดในอัตราดอกเบี้ย MOR เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ใหญ่ 5 แห่ง เป็นอัตราคงที่ตลอดระยะเวลา 5 ปี และจ่ายดอกเบี้ยทบต้นทุกปีจนครบสัญญาการชำระหนี้ซึ่งกำหนดไว้ไม่เกิน 5 ปี

ทั้งนี้หากมีสถาบันการเงินใดต้องการไถ่ถอนก่อนระยะเวลาที่กำหนด จะได้รับสิทธิพิเศษคือได้รับการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนตามสัดส่วน นอกจากนี้ อบส.จะคิดค่าธรรมเนียมการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงินที่นำลูกหนี้ของโครงการมาขายในอัตรา 0.2%

นอกจากนี้ อบส.มีสิทธิ์ที่จะเรียกการค้ำประกันหนี้เพิ่มจากลูกหนี้ได้จากปัจจุบันที่ลูกหนี้จะต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกันอยู่แล้ว และมีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธโครงการได้เช่นกัน

ด้านแหล่งเงินทุนที่ อบส.ใช้ในการรับซื้อหนี้มาจากการออกพันธบัตรชนิดดอกเบี้ยทบต้นหรือ zero coupon bond ซึ่งมีกระทรวงการคลังค้ำประกัน และธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นจัดจำหน่าย โดยพันธบัตรงวดแรกออกไปแล้วเมื่อ 7 พฤษภาคมที่ผ่านมา คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท การเสนอขายผ่านการประมูลเหมือนการออกพันธบัตรของแบงก์ชาติ และเป็นการเสนอขายแบบมีส่วนลดจากราคาหน้าตั๋ว โดยกำหนดราคาตามกลไกตลาด นอกจากนี้พันธบัตรของอบส.สามารถใช้เป็นสินทรัพย์ดำรงสภาพคล่องได้ และสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือในตลาดซื้อคืนพันธบัตรได้เหมือนพันธบัตรแบงก็ชาติหรือ BOT Bond

ทั้งนี้ พันธบัตรชนิดดอกเบี้ยทบต้นของ อบส.ที่ออกจำหน่ายไปแล้วนั้น มีอัตราดอกเบี้ย 10.13% อายุ 7 ปี โดยมีวันครบกำหนดการไถ่ถอนในวันที่ 10 พฤษภาคม 2547 ทั้งนี้มีผู้สนใจประมูลคิดเป็นเม็ดเงินรวม 4,370 ล้านบาท

เม็ดเงินที่ได้เข้ามาในครั้งนี้ยังฝากอยู่กับแบงก์ชาติ ต่อเมื่อมีโครงการที่ได้รับการอนุมัติแล้ว อบส.จึงจะนำเม็ดเงินมาใช้จริง คาดว่า อบส.จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมาก เพราะหนี้หรือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในระบบนั้นมีอยู่ถึง 800,000 ล้านบาท

ม.ร.ว.จัตุมงคล โสณกุล ปลัดกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานกรรมการอบส.กล่าวว่า "ภายใน 7 ปีซึ่งเท่ากับอายุของพันธบัตรงวดแรก อบส.ต้องบริหารงานให้ได้ผลกำไรจำนวน 2 แสนล้านบาทจึงจะถือว่าไม่ขาดทุน" เหตุที่มีข้อกำหนดเช่นนี้เพราะ อบส.จะระดมเงินมาใช้ในโครงการรับซื้อหนี้อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดประมาณ 1 แสนล้านบาท ดังนั้น อบส.จึงต้องบริหารให้ได้ผลกำไร เพื่อนำเงินมาชำระผู้ถือพันธบัตรเมื่อถึงเวลาครบกำหนดไถ่ถอนในอีก 7 ปีข้างหน้า

แต่ถ้า อบส.เกิดขาดทุน ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องต้องมีส่วนร่วมรับภาระไปตามส่วนด้วยกล่าวคือ สถาบันการเงินต้องรับประกันลูกหนี้โครงการ 50% ของวงเงินเต็ม ที่เหลืออบส.และโครงการที่เป็นลูกหนี้ร่วมกันรับ

แม้ว่า อบส.จะเป็นเสมือนหน่วยงานรัฐวิสาหกิจ (ดูล้อมกรอบ อนาคต อบส.) แต่ทางการก็มองในประเด็นที่จะให้เอกชนเข้ามามีส่วนร่วมในการบริหารงานและดูแลโดยสนับสนุนให้เอกชนเข้าร่วมในอบส. เพื่อลดภาระของรัฐบาล โดยเห็นชอบในหลักการที่จะอนุโลมผ่อนปรนหลักเกณฑ์ตามข้อเรียกร้อง คือ ให้เอกชนเข้าถือหุ้นใน อบส.เกิน 10% แต่จะเป็นกี่เปอร์เซ็นต์นั้นยังอยู่ระหว่างพิจารณา ส่วนเรื่องการขอยกเว้นภาษีนิติบุคคลจากการลงทุนในอบส. รวมทั้งเรื่องการขอยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะก็อยู่ในระหว่างการพิจารณาเช่นกัน

มาตราการอื่นๆ ต้องเร่งมือไม่แพ้กัน

สัญญาณซึ่งแสดงถึงอันตรายที่ได้เกิดขึ้นในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้นจริงๆแล้ว มันก่อตัวมาอย่างเงียบๆ ตั้งแต่ปี 2535 และภาพของที่อยู่อาศัยล้นตลาดได้เกิดขึ้นชัดเจนตั้งแต่ปี 2537 ในขณะที่โครงการขายไม่ออก หรือขายได้ยากขึ้นเพราะมีการแข่งขันกันขายอย่างดุเดือดที่สุด พร้อมๆกันนั้นธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้เพิ่มมาตราการในการจำกัดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ขึ้น

ผลพวงที่เห็นได้ชัดเมื่อขาดเม็ดเงินจากยอดขาย และจากสถาบันการเงินมาหล่อเลี้ยงโครงการก็คือ การก่อสร้างบ้านทำได้ล่าช้าขึ้น เป็นที่รู้กันว่า บ้านใครผ่อนดาวน์เสร็จ พร้อมๆ กับบ้านสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้เลยนั้นเป็นเรื่องที่โชคดีมหาศาล เพราะโดยเฉลี่ยแล้วทุกวันนี้ลูกค้าผ่อนดาวน์เสร็จต้องรอบ้านอย่างน้อยประมาณ 6 เดือน หรือหลายรายใช้เวลานานกว่านั้น

ย้อนหลังกลับไปเมื่อช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟูสุดขีดปัญหาบ้านสร้างได้ช้าก็เคยเกิดขึ้นเช่นกัน แต่นั่นเป็นเพราะขาดผู้รับเหมา ขาดแรงงานก่อสร้างและขาดวัสดุการก่อสร้าง จากการที่มีโครงการที่สร้างพร้อมๆ กันมากมายเหลือเกิน

แต่ ณ วันนี้ แรงงานมี วัสดุก่อสร้างเหลือเฟือ แต่เป็นปัญหาของผู้ประกอบการที่หมุนเงินไม่ทัน ซ้ำร้ายไปกว่านั้นก็คือ เจ้าของโครงการบางรายต้องยอมยกเลิกโครงการเพื่อหนีการขาดทุน ความเดือดร้อนเต็มๆ ตกหนักที่สุดอยู่ที่ประชาชนที่ซื้อบ้าน และพัวพันนัวเนียไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องเช่น อุตสาหกรรมก่อสร้าง การผลิตวัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และคนงานก่อสร้างอีกหลายแสนคนที่ต้องตกอยู่ในภาวะว่างงาน

สถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้ ก็กำลังเกิดปัญหาอย่างมากมายไม่ยิ่งหย่อนกว่ากันเมื่อลูกค้าที่กู้เงินไม่ยอมส่งเงินคืนทั้งต้นและดอก ปัญหาการขาดสภาพคล่องของสถาบันการเงินของไทยหนักหน่วงจนถูกลดอันดับความน่าเชื่อถือจากสถาบันจัดอันดับ มูดีส์ อินเวสเตอร์ จำกัด

ประดับ ธัญญะคุปต์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ระบุตัวเลข สินเชื่อคงค้างทั้งระบบเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2539 ไว้ว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 1,177,523 ล้านบาท

แยกเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการเพื่อพัฒนาคงค้างจำนวน 547,341 ล้านบาท และสินเชื่อแก่บุคคลทั่วไปคงค้างจำนวน 630,182 ล้านบาท (ดูรายละเอียดในตาราง)

ในส่วนของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง ธนาคารพาณิชย์ครองแชมป์ในสัดส่วน 63% เป็นเม็ดเงิน 397,727 ล้านบาท รองลงมา คือธนาคารอาคารสงเคราะห์ 25% เป็นเงิน 159,949 ล้านบาท และบริษัทเงินทุน หรือไฟแนนซ์เป็นจำนวน 9% คิดเป็นมูลค่า 57,459 ล้านบาท

สินเชื่อผู้ประกอบการคงค้าง ธนาคารอาคารพาณิชย์ครองแชมป์เช่นเดิม 52% คิดเป็นเงิน 281,996 ล้านบาท บริษัทเงินทุนตามมาติดๆ 46% เป็นเงิน 253,768 ล้านบาท ในขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์มีเพียง 1% คิดเป็นเงิน 7,519 ล้านบาท

10 มาตรการ รัฐบาลเร่งแก้ปัญหา

มาตรการการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจทั้งระยะสั้น ระยะกลาง ระยะยาว หลั่งไหลออกมาจากรัฐบาลชุดนี้อย่างต่อเนื่องพร้อม ๆ กับการเผ้ามองจากผู้ประกอบการอย่างใจจดใจจ่อเช่นกัน

โดยเฉพาะ 10 มาตรการ ที่เป็นมติของคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 14 มกราคม 2540 ซึ่งประกอบไปด้วยเรื่อง

1. ให้สถาบันการเงินให้ความช่วยเหลือแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีปัญหาทางการเงิน โดยขยายเวลาชำระหนี้ และดอกเบี้ย

2. จัดตั้ง Resolution Trust Fund

3. จัดตั้ง Property Fund (กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์) ขายให้ประชาชนทั่วไป

4. จัดตั้ง Property Fund ขายให้สถาบันธุรกิจ

5. ตรากฎหมาย Securitization (SPV)

6. ยกเว้นภาษีจากการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2540 หากขายภายในปี 2550

7. ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินให้กู้เงินจำนวน 20,000 ล้านบาทแก่
ข้าราชการ และพนักงานรัฐวิสาหกิจ

8. ให้ส่วนราชการ รัฐวิสาหกิจ เช่าอสังหาริมทรัพย์เอกชนที่สร้างเสร็จแล้ว

9. ให้ทางธนาคารอาคารสงเคราะห์จัดทำ Secondary Mortgage Department (SMD)


10. ให้กระทรวงมหาดไทยพิจารณาเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติอีกครั้งหนึ่ง

เมื่อมาตรการทั้งหมดออกมาก็ต้องเผชิญกับกระแสการวิพากษ์วิจารณ์จากผู้ประกอบการอย่างหนักว่า เป็นมาตรการที่ไม่ได้ช่วยผู้ประกอบการหรือกระตุ้นความต้องการซื้อของประชาชนโดยตรง แต่ส่วนใหญ่เป็นการช่วยเหลือสภาพคล่องของสถาบันการเงินมากกว่า ซึ่งข้อวิจารณ์เช่นนี้ก็เป็นเรื่องจริง เพราะมาตรการเหล่านี้ครึ่งหนึ่งออกมาเร่งด่วนที่ต้องแก้ไขในเวลานี้

อย่างไรก็ตามต้องยอมรับกันว่าไม่เคยมีรัฐบาลชุดไหนเอาจริงเอาจังในการแก้ปัญหาของอสังหาริมทรัพย์มากเท่ารัฐบาลชุดนี้ เพียงแต่ว่ามาตรการเหล่านั้นจะมีประสิทธิภาพในทางปฏิบัติมากน้อยแค่ไหน สิ่งเหล่านี้คือการวัด "ฝีมือ" ของทีมงานด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดพลเอกชวลิต ยงใจยุทธ เหมือนกัน

ส่วนเรื่องเร่งด่วนที่รัฐบาลได้ดำเนินการไปแล้วได้เลย ที่เห็นเป็นผลปฏิบัติชัดก็คือในเรื่องของการให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารออมสินปล่อยกู้ดอกเบี้ยต่ำแก่ข้าราชการและรัฐวิสหกิจในวงเงิน 20,000 ล้านบาท มาตรการนี้ได้ถูกนำมาปฏิบัติทันทีเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2540

เป็นมาตรการแรกที่ชัดเจนในการกระตุ้นกำลังซื้อโดยตรง ซึ่งหลักเกณฑ์ในการปล่อยสินเชื่อเบี้องต้นนั้นผู้มีสิทธิกู้เงินจะต้องเป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือลูกจ้างประจำที่ได้รับเงินเดือน หรือค่าจ้างจากหน่วยงานที่สังกัดต้องรับราชการหรือรับจ้างมาไม่ต่ำกว่า 3 ปี และมีอายุไม่เกิน 65 ปี ระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี และไม่จำเป็นต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้นแต่ต้องซื้อและโอนบ้านภายในปี 2540 เท่านั้น

3 เดือนผ่านไป ตัวเลขจากธนาคารออมสินระบุว่าเมื่อวันที่ 13 พฤษภาคม 2540 ได้อนุมัติเงินกู้ไปแล้ว 1,240 รายเป็นเงินประมาณ 763 ล้านบาท แบ่งเป็นผู้กู้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 21.8% เป็นผู้กู้ในภูมิภาค 78%

ในขณะที่ตัวเลขของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าในเดือนพฤษภาคมนั้นได้มีการยื่นขอใช้วงเงินมาแล้วถึง 1,300 ล้านบาท

จากเม็ดเงินจำนวน 20,000 ล้านบาท ขณะนี้ใช้ไปแล้ว 2,000 ล้านบาท หรือประมาณ 10% ทำให้มีวงเงินเหลืออยู่อีกประมาณ 18,000 ล้านบาท และถึงแม้ว่ายังมีจำนวนผู้กู้อีกมากที่กำลังทยอยทำเรื่องเพื่อขอใช้เงินจำนวนนี้อยู่ก็ตาม แต่ทำให้ได้ข้อสรุประดับหนึ่งว่า โครงการนี้ล้มเหลวไม่ได้ผลร้อยเปอร์เซ็นต์ เพราะไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อใหม่ให้เกิดขึ้นได้

ความผิดพลาดในเรื่องนี้เป็นเพราะ 1. คนไม่มีเงินพอที่จะจ่ายค่าดาวน์บ้านเพื่อจะได้โอนและใช้มาตรการดอกเบี้ย 9% ให้ทันในปี 2540 ได้ 2. ข้าราชการ และรัฐวิสาหกิจ ส่วนใหญ่มีสวัสดิการที่ดีในการซื้อบ้านอยู่แล้ว

ดังนั้นคนในส่วนของภาคเอกชนกำลังเป็นเป้าหมายใหม่ที่ถูกจับตามองเพราะมีจำนวนมหาศาล และคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่มี สวัสดิการในการซื้อที่อยู่อาศัย แต่อย่างไรก็ตามถ้าหากกำหนดเวลาการโอนไว้เพียงแค่ปี 2540 นั้นก็จะเท่ากับว่ามาตรการนี้เร่งให้คนที่ซื้อบ้านไว้แล้วยังไม่ยอมมาโอนให้รีบมาโอน หรือคนที่มีเงินก้อนอยู่แล้วรีบตัดสินใจซื้อโครงการ ซึ่งโครงการที่ว่านั้นก็ต้องเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว เช่นคอนโดมิเนียม เท่านั้น เพราะถ้าเป็นบ้านจัดสรรไม่มีทางสร้างเสร็จทันโอนในปีนี้แน่

อีกเรื่องหนึ่งที่ได้รับการผลักดันอย่างมากในช่วงที่ผ่านมาก็คือ การให้ต่างชาติมีสิทธิ์ถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ 100% เต็มโดยมีมติของ ครม. ออกมาเมื่อวันที่ 29 เมษายนที่ผ่านมา

เป็นที่รู้กันว่าในเรื่องนี้ พลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ ประธานที่ปรึกษาทางด้านเศรษฐกิจของบิ๊กจิ๋วลุ้นสุดตัว และได้พยายามผลักดันเรื่องนี้มาตลอด และความพยายาม ตอนนี้ก็ประสบความสำเร็จไปแล้วครึ่งหนึ่ง ว่ากันว่าการผลักดันเรื่องนี้ "น้าชาติ" มีนักธุรกิจกลุ่มหนึ่งคอยป้อนข้อมูลให้โดยตลอด โดยให้เหตุผลว่าจะก่อให้เกิดเงินไหลเวียนในระบบมากขึ้น รวมทั้งเอกชนก็สามารถนำอาคารนั้นไปค้ำประกันเงินกู้จากต่างประเทศได้ โดยใช้อาคารเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันจากที่ปัจจุบันไม่สามารถทำได้

ในขณะเดียวกัน ทางด้านวิชา จิวาลัย นายกสมาคมการค้าอาคารชุด ผู้ที่น่าจะเกี่ยวข้องกับการผลักดันเรื่องนี้โดยตรงกลับออกมาคัดค้านในเรื่องนี้

"เรื่องนี้เป็นการผลักดันของนักธุรกิจบางกลุ่ม แต่ไม่ใช่การผลักดันจากสมาคมการค้าอาคารชุดแน่นนอน" วิชากล่าวพร้อมทั้งให้เหตุผลเกี่ยวกับความไม่เห็นด้วยว่า

1. ปัจจุบันที่กฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้ออาคารชุดได้ 40% นั้น ยอดขายจริง ๆ ก็ไม่ถึงอยู่แล้ว

2. เป็นการเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการเอาอาคารใดก็ได้ มาจดทะเบียนอาคารชุด แล้วเอาไปจำนองกับสถาบันการเงินต่างประเทศเพื่อดึงเอาเงินกู้ระยะสั้นมาใช้ซึ่งเป็นการแก้ปัญหาทางการเงินไม่ถูกต้อง


3. รัฐต้องสูญเสียรายได้ในเรื่องภาษีเพราะเปิดโอกาสให้คนต่างชาติสามารถเอาอาคารชุดมาบริหารเป็นโรงแรม โดยไม่ต้องเสียภาษีโรงแรม

4. เปิดช่องว่างให้ต่างชาติครอบครองที่ดินในเมืองไทยได้เป็นจำนวนมาก


ผลเสียมากกว่าผลได ้คือสิ่งที่วิชามองรวม ทั้งคิดว่าเป็นการช่วยเหลือผู้ประกอบการบางกลุ่มที่มีคอนโดมิเนียมอยู่ในทำเลที่ย่านธุรกิจ หรือคอนโดฯ ตากอากาศเท่านั้น ในขณะที่คอนโดฯ ราคาปานกลาง หรือราคาต่ำที่อยู่ในภาวะล้นตลาด และมีปัญหาก็จะไม่มีอะไรดีขึ้นเลย

"เขามองว่าผมมีความคิดเป็นพวกอนุรักษ์นิยม" วิชากล่าวทิ้งท้ายอย่างน้อยใจกับ "ผู้จัดการรายเดือน"

อย่างไรก็ตามเรื่องนี้อยู่ในระหว่างการร่างแก้ไขตัว พ.ร.บ. และต้องรอเข้าสภาฯ อีก ในขณะเดียวกันวิชาก็บอกว่าขณะนี้ทางสมาคมฯ ก็ต้องการรวบรวมความคิดเห็น และเปิดการสัมมนาครั้งใหญ่ แต่เป็นการคาดหมายกันว่าในเรื่องนี้เมื่อผู้ลุ้นเต็มตัวคือน้าชาติมีหรือที่บิ๊กจิ๋วจะไม่ไฟเขียวเอกชนบางส่วนที่ได้รับผลประโยชน์อย่างเต็มๆ ก็เตรียมรับได้เลย

ส่วนการช่วยเหลือผู้ประกอบการโดยตรงโดยให้หน่วยงานราชการ และรัฐวิสหกิจรับซื้อหรือเช่าโครงการเอกชนที่สร้างเสร็จแล้วนั้นเป็นความตั้งใจที่ดีของนายกรัฐมนตรีที่มองว่าเป็นเรื่องที่สามารถทำได้เลย ซึ่งขณะนี้ที่ได้ดำเนินการไปแล้ว ก็เช่นการที่กระทรวงกลาโหมเข้าไปซื้อโครงการที่อยู่อาศัยในโครงการเมืองทองธานีแจ้งวัฒนะ

แต่แล้วกระทรวงกลาโหม ได้ถูกวิพากษ์วิจารณ์มากมายจากการกระทำครั้งนี้จนน่าเป็นห่วงว่าต่อไปหน่วยงานใดที่มีความจำเป็นจริง ๆ ในการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นหรือมีงบในเรื่องการจัดสวัสดิการที่อยู่อาศัยจะเสี่ยงเข้ามารับซื้อหรือเช่าโครงการที่สร้างเสร็จแล้วของเอกชนอีกหรือไม่

การเคหะแห่งชาติเป็นอีกหน่วยงานหนึ่งของภาครัฐบาลที่ถูกกำหนดให้ใช้เงินส่วนหนึ่งซื้อโครงการของภาคเอกชน แทนการสร้างเองและหลังจากมีการประกาศรับซื้อโครงการไปตั้งแต่ปลายปี 2539 ที่ผ่านมาจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2540 นั้นปรากฏว่ามีภาคเอกชนแห่กันเข้ามาเสนอขายถึง 135 โครงการ จำนวน 31,113 ยูนิต ราคา รวม 15,550 ล้านบาท

ในขณะที่กำลังซื้อของการเคหะฯ ในระยะแรกนี้มีเพียงประมาณ 3 พันล้านบาท หรือประมาณ 3,000 ยูนิตเท่านั้น

ข้อกำหนดของโครงการที่การเคหะฯ จะซื้อก็คือต้องเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วราคาต่อหน่วยประมาณ 3.5 - 7.5 แสนบาท

เจ้าหน้าที่การเคหะฯ ยืนยันว่าจะประกาศซื้อโครงการที่รับซื้อภายในเดือน มิ.ย.

นอกจากมาตรการต่าง ๆ ที่กล่าวแล้วรัฐบาลยังมีมาตรการทางการเงินอีก 3 เรื่องที่กำลังดำเนินการอยู่คือเรื่องของการจัดตั้งสำนักงานการตลาดรองเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Secondary Mortgage Department (SMD) ร่างกิจการเฉพาะกิจเพื่อการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นหลักทรัพย์ พ.ศ.… หรือ Securitization และเรื่องของการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund)

SMD เป็นมาตรการที่อยู่ในความรับผิดชอบของธนาคารอาคารสงเคราะห์ตามมติของ ครม.เมื่อวันที่ 14 มกราคม 2540 ซึ่งเริ่มดำเนินการมาตั้งแต่ปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2540 เป็นตัวยาอีกตัวหนึ่งที่จะมาแก้ปัญหาเงินตึงตัวของสถาบันการเงิน วิธีการก็คือ เป็นการรับซื้อหนี้รายย่อย เข้ามาแปลงสภาพเป็นพันธบัตรจากนั้นนำพันธบัตรออกขายประชาชนและสถาบัน

"การส่งเสริมให้เงินกู้ราคาถูก แก่ประชาชนทั่วไปถือว่าเป็นวัตถุประสงค์สำคัญในการจัดตั้ง SMD เพราะเป็นการแปลงทรัพย์สินให้เป็นหลักทรัพย์ได้แทนที่สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้แล้วเก็บเป็นโฉนดไว้เฉย ๆ ทำให้เสียโอกาสในการใช้ประโยชน์ ตลอดระยะเวลาการกู้ ถ้าเราเปลี่ยนเป็นตราสารหนี้เอาไปจำหน่ายให้แก่บุคคลอื่นก็จะทำให้เกิดสภาพคล่องขึ้นมา และเป็นการหาทุนจากต้นทุนที่ไม่สูงเกินไป ทำให้การปล่อยสินเชื่อมีดอกเบี้ยลดต่ำลงให้ประชาชนเลือกใช้ด้วยความสะดวกซึ่งในระยะยาวจะทำให้ดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงิน และธอส.อยู่ใกล้เคียงกัน"

ประดับ ธัญญะคุปต์กล่าวชี้แจงในงานสัมมนาแห่งหนึ่ง และเปิดเผยความคืบหน้าว่ารัฐบาลจะเร่งให้เรื่องนี้เข้าสภาฯ ในเดือนกรกฎาคมนี้ และคาดว่าจะใช้มาตรการนี้ได้ประมาณต้นปี 41

สำหรับ Securitzation เป็นมาตรการระยะยาว คือการนำเอาสินทรัพย์มาแปลงเป็นตราสารหรือหลักทรัพย์ทางการเงินโดยสินทรัพย์นั้นจะต้องเป็นสินทรัพย์ที่มีรายได้เข้ามาเป็นปกติ

ถึงแม้มาตรการตัวนี้ผ่าน ครม.ไปแล้ว แต่ก็ต้องออกเป็นกฎหมาย และเข้าสภาฯ ดังนั้นคาดว่าเรื่องนี้จะช้ากว่ามาตรการอื่น ๆ

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นความพยายามอีกเรื่องหนึ่งของรัฐบาลชุดนี้ที่ผ่านมติ ครม.แล้ว และอยู่ในระหว่างการพิจารณาของคณะกรรมการกำกับและดูแลหลักทรัพย์เพื่อเสนอร่าง พ.ร.บ. เข้าสู่สภาฯ ต่อไป

ประเด็นที่อยู่ระหว่างการพิจารณาในเรื่องนี้ จะมีการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ในสัดส่วนเกิน 49% ของหน่วยลงทุนแต่ประเด็นนี้ต้องรอให้กรมที่ดินทำหนังสืออนุญาตอย่างเป็นทางการมายัง ก.ล.ต. ก่อนว่าในการรับโอนอสังหาริมทรัพย์จากการซื้อขาย จะพิจารณาสัญชาติจากบริษัท หลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เป็นหลักในการอนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ขนาดของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องมีขนาดกองทุน 500 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนการจัดตั้งกองทุนฟื้นฟูอสังหาริมทรัพย์ หรือ Resolution Trust Fund ซึ่งเป็นเรื่องที่เสนอโดยสมาคมธนาคารไทย โดยให้สถาบันการเงินต่าง ๆ ลงขันกันเพื่อตั้งกองทุน เข้ามารับซื้อหนี้ประเภทโครงการที่อยู่ ในระหว่างการพัฒนา ให้สามารถพัฒนาได้จนจบ และมีเงินชำระคืนพร้อมดอกเบี้ยนั้น ก็ได้เงียบ ๆ ไปและยังไม่มีการสานต่อแต่อย่างใด

มาตรการทุกมาตรการดังกล่าวก็ได้แต่ถูกคาดหวังไว้ว่าจะช่วยเสริมซึ่งกันและกันรวมทั้งได้รับการแก้ไขปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องอย่างทันการตลอดเวลา การเพิ่มประสิทธิภาพของผู้ประกอบการเองก็เป็นส่วนหนึ่งที่ผู้ลงทุนแต่ละรายควรจะทบทวน รวมทั้งการลดกำไรเพื่อราคาที่ต่ำลงจะกระตุ้นคนซื้อได้บ้าง ในขณะที่คนซื้อเองก็ต้องยอมรับว่าช่วงนี้หากมีกำลังซื้อจะเป็นช่วงที่ดีที่สุดในการตัดสินใจ เพราะเงื่อนไขการเงินก็ดี โครงการต่างๆ ก็มีให้เลือกอย่างมากมาย และผู้ประกอบการที่ไม่น่าเชื่อถือกำลังถูกสกรีนออกจากวงการ

ทั้งนี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นในทุกภาคธุรกิจก็ว่าได้ สำหรับผู้ประกอบการที่มีเงินทุนไม่มากพอและมีการขยายกิจการมากเกินกำลังในช่วงที่เศรษฐกิจบูม ซึ่งจะปรากฎให้เห็นชัดเจนว่าผู้ที่ขาดสภาพคล่องหรือบริหารกระแสเงินสดไม่ดีพอ จะเกิดปัญหาอย่างรุนแรงในยามนี้

กิจการอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน เมื่อบริษัทไม่สามารถขายสินค้าได้ ก็ขาดเม็ดเงินที่จะหมุนเวียนในการก่อสร้าง และก่อให้เกิดผลกระทบต่อเนื่องกับโครงการ ผู้ที่อยู่รอดได้ในเวลานี้ก็โดยการประคองตัวเองให้พ้นภาวะวิกฤตินี้เท่านั้น

อย่างไรก็ดี เมื่อโครงการเก่าที่มีปัญหากำลังได้รับการแก้ไขจากรัฐบาลโครงการใหม่ไม่เกิดเพราะสภาพบ้านว่างในตลาดยังมีอีกมาก รวมทั้งมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินวงจรที่โหดร้ายในวงการอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะพบทางสว่าง

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย