Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page








 
ผู้จัดการรายวัน3 กุมภาพันธ์ 2549
บิ๊กKMCลั่นปี49ยุค'เก็บดอกผล' เดินหน้าโปรเจ็กต์ใหม่4พันล.-มีแววกำไรเป็นบวก             
 


   
www resources

โฮมเพจ บริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน)

   
search resources

กฤษดามหานคร, บมจ.
Real Estate
วิรัตน์ เอี้ยวอักษร




หากจะกล่าวถึง บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ชื่อของบริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน) KMC เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นแนวหน้าในแวดวงอสังหาฯ และมีโครงการภายใต้แบรนด์ "กฤษดาฯ" กระจายออก ไปทุกทำเล และเป็นโครงการที่ลูกค้าให้การยอมรับมาอย่างต่อเนื่อง แต่ผลพวงจากปี 2540 ได้กลายเป็นชนวนกัดกร่อน "ฐาน" ของกฤษดาฯ เฉกเช่นบริษัทอสังหาฯรายใหญ่อื่นๆ ที่โดนกระหน่ำจากครั้งนั้น

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา กฤษดามหานครฯต้องเดินเข้าสู่กระบวนการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่ง เป็นช่วงที่ "ยักษ์ใหญ่" ในวงการอสังหาฯ ต้องแปรเปลี่ยนไป นั่นคือสิ่งที่ได้เกิดขึ้นกับบริษัทฯ แต่นับจากปี 2549 เป็นต้นไป บริษัทกฤษดาฯกำลังเข้าสู่วงจรของการเติบโตทางธุรกิจ แม้จะไม่ใหญ่เหมือนช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา แต่ ห่วงของปัญหาก็ได้มีการสะสางไปได้มาก ส่วนภาพข้างหน้าของ บริษัทฯจะเดินไปข้างหน้าอย่างไรนั้น ทางผู้บริหารระดับสูงของกฤษดาฯ นายวิรัตน์ เอี้ยวอักษร กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการอาวุโสบริษัทฯ มือดีทางด้านการเงินที่เคยผ่านงานจากองค์กรขนาดใหญ่อย่าง ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) (สมัยนายธารินทร์ นิมมานเหมินท์ และดร.โอฬาร ไชยประวัติ อดีตกรรม การผู้จัดการใหญ่ SCB) รวมถึงผ่านงานจากบริษัทหลักทรัพย์ธนชาติฯ บงล.ไอทีเอฟ มาแล้วได้ให้มุมมองต่อหนังสือพิมพ์"ผู้จัดการรายวัน"ถึงอนาคตของบริษัทฯ

เรื่องของการปรับโครงสร้างหนี้ดำเนินการไปถึงไหน

บริษัทฯได้ผ่านกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินรายใหญ่ ไม่ว่า ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย หรือธนาคารอื่นๆ ส่งผลให้หุ้นของบริษัทได้ย้ายเข้าไปซื้อขายได้ตามปกติในปี 2548 โดยมีการตีโอนทรัพย์ชำระหนี้ แต่มีเงื่อนไขในการซื้อคืน หรือบางโครงการที่มีการลงทุนระบบสาธารณูปโภค มีการก่อสร้างบ้านแล้ว ส่วนนี้การคิดดอกเบี้ยจะมีการแบ่งแยก เช่น โครงการกฤษดา ซิตี้ กอล์ฟ ฮิลล์ (โครงการ 26) เจ้าหนี้คือ ธนาคารกรุงเทพที่มีการตีทรัพย์ชำระหนี้ แต่สามารถซื้อคืนได้ภายใน 5 ปี ขณะเดียว กันในโครงการนี้ยังมีจัดสรรอยู่ ซึ่งได้ลงทุนและก่อสร้างบ้านไปแล้ว ส่วนนี้จะถูกเบรกไว้หรือแขวน อีกบัญชีหนึ่งของธนาคาร รอให้ขาย บ้านได้จึงชำระพร้อมดอกเบี้ยอีกส่วน หรือ โครงการกฤษดา ลากูน วงแหวนปิ่นเกล้า-พระราม 5 (โครงการ 41) ได้ซื้อคืนมาจาก เกียรตินาคิน(ปัจจุบันธนาคารเกียรนาคิน หรือ KK) และได้รับเงินสินเชื่อมาพัฒนาโครงการต่อ แบ่งเป็น 4 เฟส ซึ่งเฟสที่ 1 ขายหมดแล้ว เฟสที่ 2 ขายได้กว่าครึ่ง และหากขายเฟส 2 หมด หนี้กับ KK ก็น่าหมดได้ นั่นหมายความว่า เฟส ที่ 3 และ 4 เราก็มีรายได้เข้ามา เพราะขณะนี้ยอดมูลค่าโครงการเหลือประมาณ 500 ล้านบาท เอาเป็นโดยรวมแล้ว เราตัวเบาขึ้น ไม่หนักเหมือนแต่ก่อน แต่หากมองในด้านของยอดขายแล้ว แน่นอนไม่ Action เห็นได้จากตัวเลขไม่มากประมาณ 1,000 ล้านบาท กำไรสุทธิออกมาดูไม่ค่อยดี ทำให้ในปีที่ผ่านมา เราให้น้ำหนักกับการปรับโครงสร้างทางการเงินเป็นหลัก ผลก็ออกมาดี แต่หากมองในเรื่องของยอดขายแล้ว แน่นอนไม่ Active ทำได้ประมาณ 1,000 ล้านบาท ตัวเลขกำไรเลยดูไม่ดี แต่ไม่ใช่ไม่ลงทุน ลงทุนอยู่ แต่ ไม่มาก

ปีนี้จะลงทุนเพิ่มหรือเก็บเกี่ยวโครงการเดิม

เรายอมรับว่าในหลายปีที่ผ่าน มา กฤษดาฯหลับไป เพราะเรามีปัญหา แต่ปีนี้กราฟของเราจะดีขึ้น อย่างต่อเนื่อง จะพูดว่าเป็นปีเก็บเกี่ยวก็ได้ เหตุผลก็คือ ในปีที่ผ่านมา บริษัทได้นำระบบการก่อสร้าง สำเร็จรูป(พรีบิลด์) มาใช้ในการก่อสร้างโครงการที่ยังค้างจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งการปรับเปลี่ยน แนวทางการทำโครงการ ทำให้ในปีนี้ดอกผลจะส่งผลดี ในปีที่แล้วบริษัทมีโครงการที่ RUN ต่อเนื่อง ประมาณ 7 โครงการ มูลค่าโครงการ 2,800 ล้านบาท ซึ่งรวมโครงการคอนโดมิเนียมเดอะคริส รัชดาตึกที่ 1 มูลค่าโครงการ 320 ล้านบาท สามารถขายได้หมด จำนวน 120 ยูนิต ราคาขาย 50,000 บาทต่อตารางเมตร จากพื้นที่ทั้งหมด 8 ไร่ เพียงแต่ได้ปรับรูปแบบโดยพัฒนาคอนโดฯเพียง 4 ไร่ เพื่อสร้าง 3 ตึกจากเดิมที่ วางไว้ 6 ตึก ซึ่งคาดว่าเดอะคริสฯตึก 2 จะเริ่มได้ในปีนี้ มูลค่า 340 ล้านบาท จำนวน 110 ยูนิต ราคาขายสูงขึ้น 55,000 ต่อตร.ม. ขณะนี้มียอด Pre-Sale แล้ว 80% สำหรับเนื้อที่อีก 4 ไร่ กำลังศึกษา จะพัฒนาเป็นโครงการเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์

โครงการถัดมาจะอยู่เส้นวงแหวน-อ่อนนุช รูปแบบบ้านเดี่ยว ราคาเฉลี่ย 4 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 2,000 ล้านบาท จำนวน 500 ยูนิต ซึ่งจะเปิดตัวโครงการมีนาคมนี้ พัฒนาเป็นเฟส A, B และ C ซึ่งจะเริ่มเฟส B และ C ก่อน จำนวน 300 ยูนิต ส่วนเฟส A จะเป็นรูปแบบระดับพรีเมียม ราคาเฉลี่ย 12 ล้านบาท โครงการ 50 บริเวณถนนปากเกร็ดที่สามารถ เชื่อมไปยังถนนพระราม 5 ได้ พัฒนาบ้านเดี่ยว บนเนื้อที่ 100 ไร่ ราคาเฉลี่ย 5 ล้านบาท มูลค่า 1,700 ล้านบาท รวมแล้วปีนี้จะลงทุนเพิ่ม 1,000 ล้านบาท

ตั้งเป้ายอดขายและยอดรับรู้รายได้

ปีนี้ยอดขายโตแน่ เพราะระบบ พรีบิลด์ที่ก่อสร้างกับโครงการจัดสรรของบริษัทเสร็จและจบแล้ว โดยหากรวมโครงการที่ดำเนินการต่อเนื่องและโครงการใหม่ จะมีมูลค่าโครงการเกือบ 7,000 ล้านบาท และหากคิดแบบอนุรักษ์คาดจะมียอดขายได้ 3,500 ล้านบาท หรือประมาณ 50% ของ 7,000 ล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ประมาณ 1,400 ล้านบาท เช่น รับรู้รายได้จากโครงการเดอะคริส รัชดาตึก 1 และ 2 โครงการวงแหวน-อ่อนนุช รับรู้ประมาณ 40% หรือ 400 ล้านบาท

เหตุผลที่นำระบบพรีบิลด์มาใช้กับโครงการ

ดูแนวโน้มแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มนำระบบพรีบิลด์มาใช้ก่อสร้างได้ระยะหนึ่งแล้ว ระบบนี้เหมาะกับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ระดับราคาไม่สูง หรือเป็นลูกค้าระดับกลาง เนื่องจากลูกค้าต้องการเห็นบ้านเร็วและใช้เวลาไม่นานในการเข้าอยู่ ซึ่งระบบพรีบิวด์ บริษัทได้ใช้แหล่งผลิตจากบริษัทภายนอกหลายแห่ง แต่กำหนดมาตรฐานใน การก่อสร้าง กำหนดสเปก กำหนด ประเภทของปูนซีเมนต์ เป็นต้น ‘ กฤษดาฯจะได้ประโยชน์แค่ไหน หากรัฐสภาเลือก

ถ้าหากมีการตั้งรัฐสภาแห่งใหม่ที่สุวรรณภูมิ จะทำให้มูลค่าที่ดินของบริษัทที่อยู่ในบริเวณดังกล่าวเพิ่มขึ้นประมาณ 100% จากปัจจุบันที่มูลค่าของที่ดินอยู่ที่ 1,900 ล้านบาท โดยหลังจากที่มีจัดตั้งรัฐสภาจะทำให้มีสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆตามเข้ามา ซึ่งเป็นเหตุผลที่จะทำให้ที่ดินบริเวณนั้นมีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น

ความคืบหน้าการขจัดความแย้ง(ลูกหนี้การค้า)ไปถึงไหนแล้ว

จริงๆ แล้ว การดำเนินการเรื่อง ดังกล่าว ทางตลาดหลักทรัพย์ฯต้องการให้มีการแยกประเภทของหนี้ ซึ่งบางครั้งอาจเป็นบริษัทที่ มีความเกี่ยวพันกับผู้ถือหุ้น พูด ง่ายๆ ก็คือ ทางตลาดหลักทรัพย์ฯ อยากรู้ว่า ความช่วยเหลือกับบริษัทบุคคลที่เกี่ยวโยงมีแค่ไหน แล้วจะทำอะไรกับมัน ซึ่งกรอบการ ชำระเริ่มตั้งแต่ปี 2547 ถึง 2550 โดยปี 47 ชำระมาแล้ว 37.57 ล้าน บาท ปี 48 จำนวน 164.25 ล้านบาท ขณะนี้มียอดหนี้คงเหลือ 192.98 ล้านบาท
แนวโน้มตลาดอสังหาฯปีนี้

คงต้องกล่าวถึงปี 48 ที่มีปัจจัยเชิงบวกและเชิงลบต่อเนื่องมาถึงปีนี้ โดยปัจจัยบวกมาจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจ แม้จะเป็นการขยายตัวที่ทรงตัวก็ตาม ปริมาณการขยายตัวของประชากรในเขตกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น โดยตามข้อมูลของการเคหะแห่งชาติ(กคช.) ระบุว่าผลจากสนามบินสุวรรณภูมิ จะทำให้เกิดการไหลของแรงงานเพิ่มขึ้น ซึ่งมีความต้องการที่อยู่อาศัยประมาณ 1 แสนหน่วย แต่ไม่แน่ใจจะซื้อเท่าตัวเลขหรือเปล่า ขณะเดียวกันซัปพลายเก่ายังคงค้าง อยู่ในตลาด นอกจากนี้โครงการเมกะโปรเจกต์ยังมีส่วนกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯขยายตัวตามไปด้วย ส่วนปัจจัยลบนั้นมีหลายอย่าง คือ 1.ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น พบว่า ดอกเบี้ย MLR ในปีที่ผ่านมาประมาณกว่า 5.2% แต่อยู่นาน และค่อยขยับมาอยู่ที่ 6.75% ซึ่งคาดว่า MLR ปีนี้น่าจะอยู่ที่ 7.5% ก็ถือว่าสูง ความผันผวนของราคาน้ำมัน ตอนนี้วิ่งอยู่ที่ 60 เหรียญต่อบาร์เรล ซึ่งมีผลต่อเนื่องถึงราคาวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้ภาวะเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่ต้องติดตามอยู่   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย