Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ เมษายน 2539








 
นิตยสารผู้จัดการ เมษายน 2539
"เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ ความหวังที่ต้องคิดหนักของนักพัฒนาที่ดิน"             
 


   
search resources

เฟิร์สท์ แปซิฟิค กรุ๊ป
ประพันธ์ เอี่ยมรุ่งโรจน์
Commercial and business




ธุรกิจทางด้านค้าปลีก เป็นความต้องการที่แท้จริง เป็นผลมาจากการเปลี่ยนไลฟ์สไตล์ของคนจริง ๆ" ประพันธ์ เอี่ยมรุ่งโรจน์กรรมการบริหารฝ่ายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บริษัท เฟิร์สท์ แปซิฟิค แลนด์ จำกัด (มหาชน) กล่าวให้ความเห็น

หลังจากศึกษาความเป็นไปได้ของตลาดอย่างมั่นใจแล้ว วันนี้เฟิร์สท์ฯ ได้เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินอีกรายหนึ่งที่กระโจนเข้าสู่ธุรกิจ "เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์" ภายใต้ชื่อโครงการมาร์เก็ตพลัส เมื่อปลายปี 2538 ที่ผ่านมา

NEIBORGHOOD SHOPPING MALL-เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ หรือศูนย์การค้าของชุมชนที่มีขนาดเล็ก เกิดขึ้นเนื่องจากวิถีการใช้ชีวิตของคนที่ได้เปลี่ยนแปลงไป จากปัญหาของเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ปัญหาของการจราจรที่นับวันยิ่งคับคั่งจนหาทางออกไม่เจอ เมื่อทุกอย่างต้องเร่งรีบและแข่งขันกับเวลาคนจึงต้องคำนึงถือเวลาที่ใช้ในการเดินทาง เพื่อการแสวงหาสินค้าและบริการในชีวิตประจำวันมากยิ่งขึ้น

การจับจ่ายใช้สอยสินค้า และบริการเพื่อชีวิตประจำวันตามศูนย์การค้าใกล้บ้านนั้นสามารถอำนวยความสะดวกสบาย และสอดคล้องกับชีวิตยุคปัจจุบันอย่างสูงสุด ธุรกิจค้าปลีกจึงจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพการเปลี่ยนแปลงกลายเป็นศูนย์การค้าชุมชน ซึ่งจะเป็นแหล่งรวมอาหารสินค้าและบริการที่สะดวกครบครัน

"เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์" จึงนับว่าเป็นลู่ทางใหม่ที่น่าท้าทายท่ามกลางการแข่งขันอย่างรุนแรงของธุรกิจที่อยู่อาศัย

"เป็นโครงการที่ใช้พื้นที่ดินไม่มาก ระยะเวลาก่อสร้างไม่นานและสามารถคืนทุนได้เร็ว" นักพัฒนาที่ดินรายหนึ่งกล่าวถึงจุดเด่นของธุรกิจของธุรกิจประเภทนี้ และให้รายละเอียดว่าที่ดินในการสร้างโครงการควรมีขนาดตั้งแต่ 3 ไร่จนถึง 10 ไร่ ตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ เป้าหมายของลูกค้าควรอยู่ในรัศมีไม่เกิน 5 กิโลเมตร จำนวนประมาณ 50,000 คน การเดินทางต้องสะดวกสบาย และร้านค้าภายในจะต้องประกอบด้วยร้านค้าต่าง ๆ ที่สนองตอบต่อความต้องการในชีวิตประจำวันได้ รวมทั้งใช้เงินลงทุนประมาณ 100-200 ล้านบาทระยะเวลาการคืนทุนประมาณ 4-5 ปี

ที่สำคัญทุกโครงการควรต้องมีซุปเปอร์มาเก็ตขนาดไม่ต่ำกว่า 1,000 ตรารางเมตรประกอบอบู่ด้วยซุปเปอร์มาเก็ตถือเป็นหัวใจสำคัญในการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอย ในเนเบอร์ฮู้ดชอปปิ้งมอลล์แต่ละแห่ง

ในเมื่อบริษัทพัฒนาที่ดินซึ่งมีความชำนาญในการหาที่ดินแปลงที่มีศักยภาพเพื่อการพัฒนา และมีประสบการณ์ในการก่อสร้างด้วยรูปแบบ และเทคโนโลยี่ใหม่ ๆ ที่น่าสนใจ แต่ขาดความเชี่ยวชาญในเรื่องธุรกิจการค้าปลีก

ในขณะเดียวกันบริษัทค้าปลีกก็ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ การผนึกกำลังเพื่อประโยชน์สูงสุดจึงเกิดขึ้น

เฟริสท์ฯ เลือกเอาค่าย ซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตของยักษ์ใหญ่ ซี.พี เป็นพันธมิตรในการเปิดตัวมาเก็ตพลัสสาขาแรก

มาเก็ตพลัส ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท 83 ในพื้นที่ขนาด 3 ไร่ตรงข้ามกับสำนักงานพระโขนง รูปแบบเป็นอาคารศูนย์การค้าสูง 2 ชั้น ไม่รวมชั้นจอดรถใต้ดิน ภายในประกอบด้วยซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตซึ่งได้ตกลงเช่าพื้นที่กว่า 1,000 ตารางเมตรและมีร้านค้าจำนวนทั้งสิ้น 36 ยูนิต แบ่งเป็น 2 ชั้น ๆ ละ 18 ยูนิต ซึ่งแต่ละยูนิตมีขนาดตั้งแต่ 52-88 ตารางเมตร ซึ่งเป็นร้านอาหารถึง 60% ของร้านค้าทั้งหมด ส่วนอีก 40% ประกอบไปด้วยร้าน วีดีโอ ร้านถ่ายรูป ร้านซักแห้ง ร้านเสริมสวย ฯลฯ

ทางด้านงานก่อสร้างเริ่มมาตั้งแต่เดือนตุลาคมปีที่ผ่านมา และจะเริ่มเปิดบริการประมาณเดือน พฤศจิกายน 2539

"โครงการนี้ทางเรามั่นใจอย่างมากว่าไม่เกิน 5 ปีก็คืนทุนหมด เพราะใช้เงินลงทุนประมาณ 120 ล้านเท่านั้น" ประพันธ์กล่าวอย่างมั่นใจพร้อมทั้งเปิดเผยต่อว่าเฟริสท์ฯ ต้องการบุกตลาดทางด้านนี้อย่างจริงจัง การเตรียมหาที่ดินแปลงอื่น ๆ จึงต้องมีอย่างแน่นอน

"ธุรกิจนี้ใครมาทำก่อน ขยายสาขาได้ก่อนจนสามารถทำให้ชื่อโครงการติดปากผู้บริโภคได้เร็วเท่าไหร่ถือว่าประสบความสำเร็จ" ประพันธ์กล่าว

ทางพรีเมียร์กรุ๊ปเอง เคยมีนโยบายที่จะเข้ามาสู่ธุรกิจค้าปลีกมานาน จนในที่สุดได้เข้าไปถือหุ้นในโครงการเสรีเซ็นเตอร์ แต่นับว่ายังไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร และต่อมาก็มีการวางหมากให้บริษัทพรีเมียร์ เอสเตทดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัททางด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวบุกทะลวงในรูปแบบของเนเบอร์ฮู้ดและจับมือกับค่ายธุรกิจค้าปลีกแทน ปัจจุบันเปิดตัวให้การบริการไปแล้ว 3 สาขา คือพรีเมียร์แจ้งวัฒนะ พรีเมียร์บนถนนช้างคลานจังหวัดเชียงใหม่และบนถนนพระราม 9

พรีเมียร์จะมีพันธมิตรค่ายธุรกิจค้าปลีกหลายค่าย อย่างเช่นที่สาขาแจ้งวัฒนะจะมีซันนีส์ซุปเปอร์มาเก็ตของค่ายซีพี ที่สาขาเชียงใหม่และแจ้งวัฒนะร่วมมือกับเลมอนกรีน ของบางจาก แต่ที่สาขาพระราม 9 ไม่มีซูเปอร์มาเก็ต แต่เปลี่ยนเป็น ฟามาซีชอปขนาดใหญ่กว่า 1,000 ตรม. แทน ภายใต้ชื่อชวาลฟาร์มาซี

ส่วนเนเบอร์ฮู้ดสาขาล่าสุดที่จะเปิดบริการในเดือนตุลาคม 2539 นี้ คือพรีเมียร์สัมมากร บนถนนสุขาภิบาล 3 บนเนื้อที่ 6 ไร่มีพื้นที่ขายกว่า 5,000 ตารางเมตรประกอบไปด้วยร้านค้าย่อยประมาณ 40 ร้าน ส่วนโครงการซุปเปอร์มาเก็ตนั้นขณะนี้กำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณา แต่ได้กำหนดไว้ว่าพื้นที่ของซูเปอร์มาเก็ตจะมีพื้นที่ประมาณ 1,500 ตารางเมตร

พรีเมียร์ สัมมากรเป็นการร่วมทุนกับหมู่บ้านสัมมากร เจ้าของที่ดินในสัดส่วน 50-50 โครงการนี้นับเป็นส่วนผสมที่ลงตัวอย่างดียิ่ง เพราะพื้นที่สร้างโครงการนั้นอยู่ตรงข้ามหมู่บ้านสัมมากรที่เจ้าของโครงการต้องการมีศูนย์การค้าเล็กบริการลูกบ้านอยู่แล้ว

กลุ่มพรีเมียร์ตั้งเป้าไว้ค่อนข้างชัดเจนว่าจะขยายสาขาของศูนย์การค้าขนาดเล็กนี้ให้ครอบคลุมทั้งประเทศโดยตั้งเป้าไว้รวม 20 สาขาภายใน 5 ปี

โดยในปี 2539 วางโครงการขยายพื้นที่ไปในต่างจังหวัด คือที่หาดใหญ่ สงขลา และภูเก็ต อุบลและนครราชสีมา ใช้งบลงทุนแห่งละ 150-200 ล้านบนเนื้อที่ไม่เกิน 10 ไร่

ไพบูลย์ สำราญภูติ ยืนยันว่าทุกแห่งควรมีซุปเปอร์มาเก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรขึ้นไปอยู่ด้วย และในอนาคตศูนย์การค้าในรูปแบบนี้จำเป็นต้องมีซุปเปอร์มาเก็ตเป็นของตนเองเพื่อให้ครบวงจรและความรวดเร็ว

บริษัทเอนกทวี บริษัทพัฒนาที่ดินอีกรายหนึ่ง ได้เปิดตัวโครงการทวีวันมาเก็ตเพลสบนถนนสุขุมวิท 39 ในรูปแบบของเนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์เช่นกัน

บริษัทเอนกทวีเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินเก่าแก่ของนักธุรกิจหญิงชื่อดัง วันเพ็ญ จันทรวิโรจน์ ซึ่งประสบความสำเร็จมากมายในเรื่องการทำธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ย่านสุขุมวิทรวมทั้งเป็นเจ้าของโครงการโคโคนัทบีช คอนโดมิเนียมตากอากาศบนหาดจอมเทียนพัทยา หลังจากช่วงธุรกิจที่ดินซบเซาตั้งแต่ปี 2533 เป็นต้นมา การพัฒนาที่ดินของกลุ่มนี้ก็เงียบหายไป

มาคราวนี้ วันเพ็ญจับมือกับกลุ่มห้างสรรพสินค้าไทยไดมารู ที่กำลังประสบปัญหาการแข่งขันระหว่างค่ายใหญ่ด้วยกัน โดยหันมาทางช่องทางใหม่คือธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบซุปเปอร์มาเก็ต ภายใต้ชื่อ "ไดมารู เดลี่ มาร์เก็ตเพลส"

ทวีวันมาเก็ตเพลสตั้งอยู่ในเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ ภายในโครงการประกอบไปด้วยอาคารพื้นที่การค้า 6 ชั้น พื้นที่ขายประมาณ 5,000 ตารางเมตร เป็นร้านค้าย่อยประมาณ 70 ยูนิต พื้นที่ชั้นที่ 1 เป็นที่ตั้งของไดมารูมาเก็ตเพลส ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 1,700 ตารางเมตร

บรรณ จันทรวิโรจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเอนกทวี กล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่า ชุมชนย่านสุขุมวิทมีจุดเด่นที่ว่าการจราจรสามารถเข้าออกได้หลายทาง และแวดล้อมไปด้วยที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมิเนียม ส่วนการขยายสาขาต่อไปของทวีวันนั้นคาดว่ายังอยู่ในแหล่งชุมชนย่านสุขุมวิทเช่นเคย เพราะเป็นทำเลที่บริษัทมีข้อมูลและประสบการณ์มากที่สุด

บนถนนสายเดียวกันกับมาร์เก็ตเพลส โครงการฟูจิซุปเปอร์มาเก็ตของกลุ่มยูเอฟเอ็มในเครือบริษัทสยามอรุณ จำกัด บริษัทพัฒนาที่ดินของ สว่าง เลาหทัยก็เตรียมเปิดสาขาที่ 2 อยู่ที่นั่น โดยขณะนี้โครงการเสร็จเรียบร้อยแล้วอยู่ระหว่างการตกแต่งภายในคาดว่าจะเปิดบริการได้ในปลายปีนี้

ถึงแม้ฟูจิซุปเปอร์มาเก็ต จะไม่มีรูปลักษณ์ของเนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ แต่ก็มีจุดเด่นตรงที่ว่า เป็นซุปเปอร์มาเก็ตสไตล์ญี่ปุ่นที่รองรับลูกค้าญี่ปุ่นในย่านนั้น

เนเบอร์ฮู้ดชอปปิ้งมอลล์ เป็นธุรกิจที่น่าจะมีอนาคตก็จริง แต่ใช่จะมีลู่ทางที่สว่างไสวปราศจากอุปสรรคเสียทีเดียว โดยเฉพาะในปัจจุบัน กำลังส่อแววการแข่งขันที่ดุเดือดเช่นกัน

ปัญหาแรกที่สำคัยก็คือ การหาที่ดินในย่านชุมชนแม้เพียง 2-3 ไร่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ถ้าจะมีราคาก็แพง ปัญหาที่สำคัญอีกเรื่องก็คือในขณะที่เนเบอร์ฮู้ดฯ ต้องการซุปเปอร์มาร์เก็ตเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดกลุ่มคน แต่ในทุกวันนี้ซุปเปอร์มาเก็ตก็เป็นตลาดที่มีการแข่งขันสูงมาก มีค่ายต่าง ๆ เกิดขึ้นมากมาย เช่น ฟู้ดแลนด์ ซันนีส์ เซ็นทรัลซูปเปอร์มาเก็ต

นอกจากนั้นธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบคอนวีเนียนสโตร์ก็กำลังแข่งกันดุเดือนไม่แพ้กันเลย ไม่ว่าจะเป็นเซเว่นอีเลฟเว่น เอเอ็ม-พีเอ็ม รวมทั้งธุรกิจค้าปลีกที่จับช่องทางในปั๊มน้ำมันเช่น ไทเกอร์มาร์ท ของเอสโซ่ สตาร์มาร์ทของคาลเท็กซ์ เลมอนกรีนของบางจาก

เท่านั้นยังไม่พอ ปัจจุบันยังมีกลุ่มทุนบริษัทค้าปลีกจากญี่ปุ่นหลายค่ายที่เตรียมตบเท้าเข้าสู่สนามแข่งขันของธุรกิจซุปเปอร์มาร์เก็ตเช่นกัน เช่นกลุ่มเยาฮัน กลุ่มยูเอฟเอ็มซึ่งเป็น บริษัทในเครือสยามอรุณ ดีเวลลอปเม้นท์

และที่ไม่ควรมองข้ามอีกเรื่องหนึ่งก็คือเมื่อไหร่ที่รถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสร้างเสร็จไม่ว่าจะเป็นโฮปเวลล์ หรือรถไฟฟ้าธนายง บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งของโฮปเวลล์และธนายงก็หวังไว้ว่าสถานีจอดรถหลาย 10 จุดพวกนั้นก็คือแหล่งทำเงินขนาดใหญ่ในรูปแบบของ เนเบอร์ฮู้ด ชอปปิ้งมอลล์ เช่นกัน

สำหรับนักพัฒนาที่ดินแล้ว ธุรกิจนี้อาจมีอนาคต แต่อย่าลืมเหลียวหลังแลหน้าให้ดีก็แล้วกัน

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย