Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2539








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2539
"ประสงค์ พานิชภักดี อาการสำลักของเศรษฐีที่ดิน"             
 


   
search resources

สมประสงค์แลนด์
ประสงค์ พานิชภักดี
Real Estate




บริษัทสมประสงค์แลนด์ จำกัด (มหาชน) กำลังแก้ปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทด้วยวิธีการทยอย "ขาย" ทรัพย์สิน อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2536 เป็นต้นมา

"เรากำลังสำลักทรัพย์สิน ทรัพย์สินเรามีมากเกินไป ทยอยขายออกไปบ้างไม่เห็นจะแปลก มีอะไรที่จะขายได้ก็จะขายอีก" ประสงค์ พานิชภักดี กรรมการผู้จัดการบริษัท สมประสงค์ฯ เคยให้ความเห็นของเขาต่อสื่อมวลชน แต่ใคร ๆ ก็รู้ดีว่าที่ประสงค์ต้องขาย เพราะเขาต้องการได้เงินสดจากโครงการที่ขายไปมาต่อให้ลมหายใจทางธุรกิจของเขายืนยาวขึ้น

สินทรัพย์รวมของบริษัทตอนนี้ ประมาณ 9,240 ล้านบาท ถ้าดูตัวเลขตรงนี้จะเห็นได้ว่าเป็นบริษัทที่มีสินทรัพย์ที่ก้าวกระโดดมากบริษัทหนึ่ง ย้อนกลับไปดูตัวเลขเมื่อปี 2532 จะพบว่า สมประสงค์มีสินทรัพย์รวมเพียง 351 ล้านบาทเท่านั้น

สินทรัพย์รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นรวดเร็วพร้อม ๆ กับหนี้สินรวม ซึ่งปัจจุบันสูงมากเช่นกัน ผลกำไรตกต่ำลงทุกปีจากสาเหตุสำคัญ 2 จุดคือ ปัญหาการขาดเงินหมุนเวียนและปัญหาการบริการงานในองค์กร ประกอบกับภาวะที่แข่งขันกันสูงในสนามการค้าบ้านจัดสรร

สินทรัพย์ตัวต่อไปที่เขาต้องพยายามขายให้ได้ก็คือ ที่ดินบนถนนพุทธมณฑล และที่ดินบนถนนสุวินทวงศ์อีก 150 ไร่ มูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท ทั้ง 2 แปลง เป็นที่ดินที่เขาเพิ่งซื้อมาเมื่อปีที่ผ่านมาแต่เกิดเหตุผิดพลาดขึ้น

ที่ดินแปลงบนถนนพุทธมณฑลนั้นประสงค์ซื้อมาเพื่อจะพัฒนาเป็นบ้านจัดสรร แต่ปรากฏว่าไม่มีทางเข้าออกเลยต้องการขายที่ดินแปลงนี้ให้บริษัทบ้านและสวนซึ่งมีที่ดินอยู่ติดกัน บริษัทบ้านและสวนตกลงซื้อ โดยจ่ายเงินมัดจำมาแล้ว 120 ล้าน

ประสงค์ได้เอาเงินจำนวนนี้ไปวางมัดจำซื้อที่ดินแปลงใหม่บนถนนสุวินทวงศ์ในราคาประมาณ 900 ล้านบาท โดยหวังไว้ว่าเมื่อบริษัทบ้านและสวนจ่ายเงินก้อนที่เหลือก็จะเอาไปจ่ายในที่ดินแปลงใหม่เช่นกัน

ปัญหามันเกิดขึ้นตรงที่บริษัทบ้านและสวนไม่สามารถหาเงินมาโอนที่ดินได้ ในขณะที่ถึงกำหนดที่ประสงค์ต้องจ่ายเงินในที่ดินบนถนนสุวินทวงศ์ เงินก้อนหนึ่งซึ่งควรจะเอาไปก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ที่ขายไปแล้วก็เลยถูกเอามาจ่ายเป็นค่าที่ดิน ผลพวงที่ตามมาในขณะนี้เลยกระทบกันเป็นลูกโซ่

โรงงานซุปเปอร์บ็อก ซึ่งเป็นโรงงานำอิฐมวลเผาที่มีคุณสมบัติพิเศษ มีน้ำหนักเบา แข็งแรง และช่วยให้การก่อสร้างเร็วขึ้น ก็เป็นกิจการอีกตัวหนึ่งที่ประสงค์ต้องการขายไปให้กับกลุ่มของชลประทานซีเมนต์ และธนาคารกรุงเทพฯ พาณิชย์การ ซึ่งจะขายได้หรือไม่ได้ก็ตาม ประสงค์ได้เตรียมนโยบายในการขายโครงการแก้ไขไว้แล้วเช่นกัน

คราวนี้เป็นการขายที่ดินเปล่าในโครงการบ้านจัดสรรของ บริษัทประสงค์แลนด์ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานี้ไม่เคยขายที่ดินเปล่า แต่จะขายที่ดินพร้อมบ้านมาตลอด แม้ว่าในช่วงวิกฤตที่สุดของวงการบ้านจัดสรรในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานี้หลายบริษัท แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์หรือกฤษดานคร จะใช้กลยุทธ์ในการขายที่ดินเปล่าควบคู่ไปด้วย ซึ่งวิธีการนี้จะทำให้ทางโครงการปิดการขายได้เร็วขึ้น เพราะยังมีลูกค้าจำนวนหนึ่งที่ต้องการซื้อที่ดินแต่ยังไม่มีความพร้อมทางการเงินที่จะสร้างบ้านไปด้วย

แต่หลายบริษัทจะไม่ใช้วิธีนี้เพราะมองว่ามันจะทำให้โครงการขาดความสวยงามและไม่มีระเบียบเรียบร้อย ซึ่งประสงค์เองก็ยึดหลักการนี้มาตลอด แต่คราวนี้เขาจำเป็นต้องยอม

โครงการแรกที่มีที่ดินเปล่าขายของบริษัทก็คือโครงการ "พิมานพาร์คปิ่นเกล้า" ซึ่งเปิดตัวไปตั้งแต่ปลายปี 2538 ในเนื้อที่ 100 ไร่ บนถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี ราคาที่ดินเปล่าตารางวาละ 3.4 หมื่นบาท จำนวนที่ดินที่ต้องซื้อเนื้อที่ประมาณ 50 ตารางวาขึ้นไป โดยมีเงื่อนไขว่าลูกค้าจะต้องสร้างบ้านภายใน 3 ปี

ก่อนหน้านี้ในช่วงประมาณปี 2536 ประสงค์ได้เร่งรายได้ระยะสั้นด้วยการขายหุ้นในบางบริษัทออกไปหลายโครงการ เช่น ในโครงการสมประสงค์พลาซ่า ริมหาดจอมเทียน ให้กับบริษัทสยามสินธร บริษัทในเครือของอนันต์ อัศวโภคิน แห่งค่ายแลนด์แอนด์เฮ้าส์

ปีเดียวกัน ก็ได้ขายหุ้นในบริษัท ฟีนิกซ์ แลนด์ แอนด์ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นโครงการสนามกอล์ฟจำนวน 56 ล้านให้กับกลุ่มบริษัทสยามสินธรเช่นกัน

ในปี 2538 ได้ขายโครงการพระพินิจ และเทียนเซี้ยงอพาร์ทเม้นท์บนถนนสาธรได้เม็ดเงินสูงถึง 500 ล้านบาท การขายโครงการ 2 โครงการหลังนี้ รวมทั้งการยึดเงินมัดจำจากบริษัทบ้านและสวนคืนทำให้งบการเงินในปี 2538 ซึ่งแท้จริงแล้วขาดทุนจากการดำเนินงาน 106 ล้าน กลับได้กำไรถึง 144 ล้าน

นอกจากการแก้ปัญหาด้วยการขายแล้วสิ่งหนึ่งที่เขาต้องทำไปพร้อม ๆ กันคือการเร่งก่อสร้างเพื่อโอนสินค้าให้ลูกบ้านต่อไปซึ่งโอนเร็วขึ้นเท่าไหร่ก็ยิ่งมีเงินสดไหลเข้ามามากขึ้นเท่านั้น แต่ทั้งนี้ก็ต้องสืบเนื่องกับการขายสินค้าต่าง ๆ ข้างต้นเหมือนกัน เพราะว่าถ้าจะหวังพึ่งเงินกู้จากสถาบันการเงินในประเทศ หรือการระดมทุนในตลาดคงไม่เพียงพอเสียแล้ว ในเมื่อราคาหุ้นเองก็ไม่เป็นที่พอใจของนักลงทุนเอง

ก็ต้องมีคำถามต่อว่าเขาจะขายได้หรือไม่ และเขาจะต้องขายทรัพย์สินอีกกี่ดครงการจึงจะเพียงพอสามารถดำเนินงานไปได้อย่างราบรื่น

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย