Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ พฤศจิกายน 2536








 
นิตยสารผู้จัดการ พฤศจิกายน 2536
"รัตนการเคหะ การกลับมาอีกครั้งของ ดร. ไวท์"             
โดย อรวรรณ บัณฑิตกุล
 

 
Charts & Figures

บริษัท รัตนการเคหะ จำกัด งบกำไรขาดทุนและกำไรสะสม สำหรับระยะเวลา 3 เดือนและ 6เดือน
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ 10 อันดับแรก (ณ. วันที่ 9 กันยายน 2536)

   
related stories

"โลโก้ งานเร่งด่วนอีกชิ้นของอาร์ อาร์"

   
search resources

รัตนะการเคหะ, บมจ.
Real Estate




ภาพพจน์ของรัตนเคหะหรืออาร์ อาร์ วันนี้ต่ำกว่าศูนย์มีหนี้สินที่ต้องชำระไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ในขณะที่โครงการตรงตลาดเฉลิมโลกซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของ แผนการฟื้นฟู เพื่อให้ได้มาซึ่งเม็ดเงินไปสูบฉีดโครงการพัฒนาที่ดินอื่น ๆ ให้เดินหน้าต่อไปได้นั้นต้องใช้เงินไม่ต่ำกว่า 1,600 ล้านบาท

ไวท์ ชัยพยุงพันธ์ กลับมาอีกครั้งหนึ่ง พร้อมกับแผนการเพื่อกอบกู้อาร์อาร์

"งานที่หนักที่สุดใน 2 เดือนแรกก็คือ เจรจาผ่อนผันหนี้สินมูลค่ารวม 500 กว่าล้านบาทกับเจ้าหนี้ที่รุมเข้ามาทีเดียวพร้อมกันหมด ใน 2 เดือนแรกแทบไม่ได้ทำอะไรเลยจริง ๆ"

ไวท์ ชัยพยุงพันธ์ กรรมการผู้จัดการคนใหม่ของบริษัทรัตนการเคหะหรือในชื่อย่อบนกระดานตลาดหุ้น "อาร์ อาร์" (RR.) กล่าวกับ "ผู้จัดการ"

ก่อนหน้านี้ ถ้าพูดถึงชื่อ ดร. ไวท์แล้วในวงการพัฒนาที่ดิน จะรู้จักกันน้อยมาก ไวท์เพิ่งมาดังสุด ๆ เมื่อเข้ามาเป็นผู้บริหารชุดใหม่ในการฟื้นฟูรัตนการเคหะ เมื่อประมาณ 4-5 เดือนที่ผ่านมานี้เอง

และทำไม? ถึงได้มั่นใจนักมั่นใจหนาว่าต้องเป็นเขาเท่านั้นจึงจะสามารถฟันฝ่าอุปสรรคต่าง ๆ และทำให้อาร์ อาร์ ถึงฝั่งด้วยความปลอดภัยได้ ไวท์เองเคยกล่าวกับ "ผู้จัดการ" ว่า

"ถ้าผมคนเดียวบอกว่าไม่ทำ กลุ่มที่เข้ามาเทคโอเวอร์ใหม่ก็อาจจะยังไม่กล้าตัดสินใจที่จะเข้ามาก็ได้"

สุระ สนิธานนท์ ประธานกรรมการบริหารคนใหม่ของรัตนการเคหะ ก็ยังยอมรับว่าการที่กล้าตัดสินใจเข้ามาเทคโอเวอร์ก็เพราะว่าไวท์ตกปากรับคำยอมเข้ามาเป็นกำลังหลัก เป็นเพราะการเข้ามาฟื้นฟูรัตนการเคหะไม่ใช่เรื่องง่าย ๆ

"ตอนแรก ดร. ไวท์ก็ไม่อยากเข้ามา ผมก็ไซโคอยู่นานเหมือนกัน เพราะหลังจากคุยกันแล้วเราก็พบว่า อาร์ อาร์ยังมีจุดแข็งที่จะพัฒนาได้"

ความมั่นใจในเรื่องนี้พอจะอธิบายได้ว่าเป็นเพราะไวท์คือผู้ที่ก่อตั้งและจดทะเบียนบริษัทรัตนการเคหะขึ้นมาเมื่อปี 2528 นับว่าเป็นคนเก่าแก่ และเป็นผู้บุกเบิกธุรกิจทางด้านพัฒนาที่ดินของบริษัทให้เติบโตมีทรัพย์สินมากขึ้น จนเข้าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ในเวลาต่อมา

ไวท์ในสายตาของคนทั่ว ๆ ไป เป็นผู้ที่มีบุคลิกนิ่มนวล พูดน้อย นักข่าวหลายคนอาจจะเบื่อหน่ายที่จะต้องคอยสัมภาษณ์เขา แต่ในระยะหลัง ไวท์ได้เปลี่ยนแปลงมากขึ้น ข่าวที่มาจากอาร์ อาร์. เขาจำเป็นต้องพูดและชี้แจง

"เขาเป็นคนอ่อนน้อมที่นักเลงยังเกรงที่จะไปมีเรื่องกับเขา" คนในวงการคนหนึ่งเคยเปรียบเปรยให้ฟัง

หนุ่มใหญ่วัย 47 ปีผู้นี้จบการศึกษาทางด้านฟิสิกส์ ด้วยคะแนนระดับเกียรตินิยม จากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยเมื่อปี 2511 แล้วไปศึกษาต่อทางด้านธรณีฟิสิกส์ จนจบปริญญาเอก ที่มหาวิทยาลัยเท็กซัส เมืองดัลลัส อเมริกา เมื่อปี 2520 และวิถีชีวิตก็ผกผันจากอาจารย์ประจำแผนกวิชาฟิสิกส์ของมหาวิทยาลัยมหิดล มาเป็นผู้ช่วยผู้จัดการห้างหุ้นส่วน จำกัด วัชรการช่างรับเหมาเจาะบ่อบาดาลและวางท่อประปาของการประปานครหลวง และกรมชลประทาน เมื่อปี 2522-2525

หลังจากนั้นก็ได้เข้าไปเป็นผู้จัดการฝ่ายก่อสร้างของบริษัท อมรพันธุ์ เคหะกิจซึ่งเป็นบริษัทอมรพันธ์ในขณะนั้น เปรียบเสมือนสำนักตักศิลาทางด้านพัฒนาที่ดินเพราะสามารถผลิตมืออาชีพทางด้านที่อยู่อาศัยออกมาได้หลายคนเพื่อนร่วมรุ่นในตอนนั้นก็มี ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้อำนวยการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้เฟคเฟ็คในปัจจุบัน วิศรุต ชัยปาณี ประธานกลุ่มบริษัท ปาร์ค อเวนิว

ทั้ง 3 คนนี้ออกจากอมรพันธ์พร้อม ๆ กัน ระยะแรกชายนิดจะไปทำโครงการหมู่บ้านมณียาที่รามอินทรา วิศรุตไปทำโครงการพัฒนาที่ดินที่บางกะเจ้า ส่วนไวท์มาเริ่มก่อตั้งและถือหุ้นบริษัทรัตนการเคหะกับ ดร. วีรนนท์ ว่องไพฑูรย์ซึ่งเป็นสามีของคุณหญิงพัชรี ว่องไพฑูรย์

แต่เมื่อประมาณปี 2533 รัตนการเคหะได้เริ่มเปลี่ยนนโยบายจากโครงการแนวราบ คือบ้านจัดสรรและทาวเฮ้าส์ อย่างที่ ดร. ไวท์ถนัด ไปทำโครงการในแนวดิ่งคือโครงการโรงแรมอโนมา โครงการสินธรสแควร์ที่ตลาดเฉลิมโลก และธนภัทรพลาซ่าซึ่งไวท์อ้างว่าไม่ถนัดในงานประเภทนี้เลยได้ลาออกนับแต่นั้นมา

"ผมไม่ถนัดที่จะต้องติดต่อกับวิศวกรและผู้รับเหมาระดับพันล้าน" ไวท์ยืนยันว่านี่คือเหตุผลเดียวในการออกไปจากรัตนการเคหะ ไม่มีเรื่องอื่นจริง ๆ!!

เมื่อหันหลังให้อาร์ อาร์. เขาได้เข้าไปช่วยงานของวิศรุต และเข้ามานั่งเป็นที่ปรึกษาให้กับชายนิดในยุคที่ พร็อพเพอร์ตี้ เฟอเฟ็ค กำลังรุ่งโรจน์

ศุภชัย พานิชภักด์ รองนายกรัฐมนตรีคนปัจจุบันคือตัวกลางที่แนะนำให้สุระกับไวท์ได้รู้จักกัน ศุภชัยรู้จักกับสุระตั้งแต่สมัยที่ตัวเองยังทำงานอยู่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย โดยตอนนั้นสุระทำงานอยู่ที่แบงก์กรุงเทพฯ เมื่อศุภชัยลาออกจากแบงก์ชาติมาเป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่ธนาคารทหารไทย ก็ได้มาเป็นประธานที่ปรึกษาให้กับพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคด้วย จึงได้รู้จักกับไวท์โดยการแนะนำของชายนิดด้วย

เมื่อไวท์เป็นคนเก่าแก่ของ อาร์ อาร์. รู้ตื้นลึกหนาบาง จุดอ่อน จุดแข็งของ อาร์ อาร์. มาก่อน ทำให้สุระมั่นใจว่าต้องคนนี้ถึงจะฟื้นฟูอาร์ อาร์ ได้ เลยตัดสินใจไปชวนโชติมา สนิทวงศ์ ณ อยุธยาแห่งกลุ่มไรมอนแลนด์เพื่อนเก่าซึ่งอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินเข้า ๆ ไปซื้อหุ้นด้วย

นับเป็นการกลับคืนสู่อาร์ อาร์ อีกครั้งหนึ่งของไวท์ การกลับสู่บ้านเก่าครั้งนี้ ภาระกิจสำคัญที่รออยู่คือการฟื้นฟูกิจการของรัตนการเคหะ ซึ่งได้รับผลกระทบไม่น้อยจากกรณีเอฟซีไอของคุณหญิงพัชรี ว่องไพฑูรย์ เป็นผลกระทบทั้งในด้านภาพพจน์ และผลกระทบในด้านการดำเนินงาน โดยโครงการที่ตกทอดกันมาตั้งแต่สมัยคุณหญิงพัชรีต้องหยุดชะงักหมด เพราะสถาบันการเงินระงับการปล่อยสินเชื่อ แถมด้วยหนี้สินที่ตกค้างกันมาร่วม 500 ล้านบาท

โครงการที่หยุดชะงักไปซึ่งรับโอนมาจากผู้บริหารยุคคุณหญิงพัชรี คือ โครงการบ้านจัดสรรสินธรที่ซอยอ่อนนุช พื้นที่ 30 กว่าไร่ และโครงการสินธร รังสิต พื้นที่ 300 กว่าไร่ และโครงการสินธรสแควร์ที่ตลาดเฉลิมโลก ประตูน้ำ

โครงการที่ตลาดเฉลิมโลกนี้ไม่ได้มีปัญหาจากผลกระทบกรณีเอฟซีไอ แต่หยุดชะงักแบบทำอะไรไม่ได้เลยมาตั้งแต่ปี 2532 หลังจากกรมการศาสนาเจ้าของที่ดินยินยอมให้รัตนการเคหะเช่าที่ไปพัฒนาโครงการ ทว่าผู้อยู่อาศัยในตึกแถวบนที่ดินผืนนี้ไม่ยอมย้ายออกไป จนเป็นคดีฟ้องร้องกันในตอนนี้หลายร้อยคดี แถมยังต้องเจอกับบารมีของคนโตย่านประตูน้ำ ไพจิตร ธรรมโรจน์พินิจหรือ "ปอ ประตูน้ำ" โครงการสินธรสแควร์ก็เลยไม่ได้ผุด ไม่ได้เกิดเสียที

ที่ดิน 10 ไร่ตรงตลาดเฉลิมโลก ประตูน้ำผืนนี้ เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของสุระที่เข้ามาเทคโอเวอร์รัตนการเคหะ เพราะเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ให้บริษัทนำไปปลดเปลื้องหนี้สิน และเป็นเม็ดเงินที่จะถ่ายเทไปพัฒนาโครงการที่หยุดชะงักเพราะขาดเงินได้

ที่ดินผืนนี้จึงเป็นปมเงื่อนที่ชี้ขาดชะตากรรมของรัตนการเคหะภายใต้การนำของไวท์ ดังนั้นจึงเป็นงานชิ้นที่สองหลังจากการเจรจาเรื่องหนี้สินเสร็จสิ้นลงที่เขาต้องหาข้อยุติให้ได้โดยเร็วที่สุด

คุณหญิงพัชรีประมูลได้สิทธิในการเช่าจากกรมศาสนาเมื่อประมาณเดือนธันวาคม 2532 โดยมีอายุการเช่า 30 ปี กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างจะตกเป็นของกรมการศาสนาทันทีที่ก่อสร้างสมบูรณ์พร้อมกับค่าเช่าที่ดินปีละ 2 ล้านบาทในช่วง 10 ปีแรก หลังจากนั้นเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2.5 ล้านบาท ระหว่างปีที่ 11-20 และ 10 ปีสุดท้ายปีละ 4.5 ล้านบาท รวมเป็นค่าเช่าทั้งสิ้น 90 ล้านบาท บวกกับค่าแป๊ะเจี๊ยะ 80 ล้านบาท รวมเป็น 170 ล้านบาท ซึ่งถือว่าถูกมาก ๆ เมื่อเทียบกับทำเลของที่ดินซึ่งอยู่กลางใจเมือง และเป็นที่ผืนใหญ่ที่หาไม่ได้ง่าย ๆ อีกแล้ว

โครงการที่วางไว้แต่แรกนั้นจะสร้างให้เป็นโรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมีเนี่ยมที่พักอาศัย โดยตั้งใจว่าจะให้เสร็จภายในระยะเวลา 5 ปี หลังจากวันทำสัญญา คือในปี 2537

คุณหญิงเจอตอเข้าอย่างจังเมื่อชาวตลาดเฉลิมโลกประท้วงไม่ยอมย้ายออกจากพื้นที่ จนต้องเป็นปัญหาหนักในการฟ้องร้องไล่ที่หลายร้อยคดี และยืดเยื้อมานานหลายปี

ป้ายโฆษณา "พบกับโครงการสินธรสแควร์ที่นี่เร็ว ๆ นี้" ได้ผุพัง และพังพาบไปพร้อม ๆ กับการก้าวลงจากบัลลังก์ อาร์ อาร์. ของคุณหญิง

ย้อนดูข้อมูลเบื้องลึกลงไปจะพบว่า บริษัทที่เข้ามาแข่งขันประมูลที่ตรงประตูน้ำประมาณ 6 บริษัท 1 ใน 6 นั้นคือบริษัท พี. อินเตอร์ เนชั่นแนล จำกัด ของปอ ประตูน้ำนั่นเอง ความนัยระหว่างคุณหญิงกับปอในช่วงนั้นจึงเกิดขึ้นอย่างช่วยไม่ได้ เมื่อปอคือผู้มีบารมีและเป็นที่รัก นับถือของชุมชนในย่านนั้น คุณหญิงก็รู้เรื่องนี้ดี แต่เป็นสไตล์ของเธอที่ไม่ยอมลงให้กับใครง่าย ๆ การเจรจาขอความร่วมมือระหว่างปอกับคุณหญิง หลายต่อหลายครั้งที่ผ่านคนกลางมาตลอดเลยไม่สำเร็จ

ก่อนหน้าที่อาณาจักเอฟซีไอรัตนการเคหะจะล่มสลาย ปอ ประตูน้ำเคยทาบทามขอซื้อสิทธิในการเช่าจากอาร์อาร์ แต่ปรากฎว่าไม่สามารถตกลงกันได้ในเรื่องราคา

หลังการเข้ามาฟื้นฟูกิจการของสุระกับไวท์ เมื่อดูเรื่องราวของคดีฟ้องร้องไล่ที่ทั้งหมดแล้ว ทั้งคู่เห็นว่าคงไม่มีทางยุติลงอย่างง่าย ๆ จึงได้ติดต่อปอ ประตูน้ำทันที

เพียงครั้งแรกที่สุระกับไวท์นัดเจอปอก็สามารถตกลงกันได้ว่าจะขายให้ปอในราคา 252 ล้านบาท ซึ่งทางอาร์ อาร์ตัดสินใจขายเพราะมีความจำเป็นต้องการเงินโดยเร็วเพื่อเอาไปแก้สภาพคล่องของบริษัทที่กำลังเจอปัญหาอย่างหนัก

ในขณะที่ทางปอเองแม้ต้องการเอาที่โครงการตรงนี้ไว้ แต่ยังไม่พร้อมเรื่องการทำโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เงินในการพัฒนาไม่ต่ำกว่า 1 พันล้านบาทเหมือนกัน

"กำลังคุยในเรื่องเทอมชำระเงินต่าง ๆ กันอยู่ เพราะตอนนั้นผมเองก็หลับหูหลับตาจะเอาเงินก่อนท่าเดียว พอคุณปอพูดถึงปัญหาในการพัฒนาในระยะยาวขึ้น ก็เลยเกิดความคิดใหม่ขึ้นมาว่าถ้าไม่ขายล่ะ คุณจะช่วยเคลียร์เรื่องการไล่ที่ได้หรือเปล่า ซึ่งพอเขาบอกว่าเรื่องนั้นไม่มีปัญหา เขาคุยกับชาวบ้านได้ง่ายมาก เราเลยมานั่งวางแผนกันใหม่หมด" ไวท์เล่าให้ฟังถึงจุดเปลี่ยนของการเจรจา

ตามแผนการใหม่ สิทธิในการเช่าที่ดินยังเป็นของอาร์ อาร์อยู่ โดยจะรับผิดชอบทางด้านการก่อสร้างและขายสิทธิในการเช่าพื้นที่ให้กับลูกค้า ในระยะ 5 ปีแรก อาร์ อาร์จะยังคงเก็บค่าเช่า ดูแล บำรุง รักษา ให้การบริการในเรื่องระบบสาธารณูปโภค ที่จอดรถ หลังจากนั้นจะมีการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนระหว่างอาร์ อาร์กับปอและชาวประตูน้ำ บริษัทนี้จะรับช่วงการบริหารและการหารายได้จากอาร์อาร์ต่อไปในช่วง 25 ปีที่เหลือ

ภายใต้หลักการนี้ ปอต้องรับผิดชอบในการเกลี้ยกล่อมให้ชาวบ้านยอมรื้อถอนออกไป ซึ่งจากคดีที่ค้างคาอยู่ถึง 680 คดีประมาณปลายเดือนตุลาคม มีการยอมความไปแล้ว 120 คดี ส่วนที่เหลือจะเป็นเรื่องของปอที่จะจัดการให้ตามข้อตกลง ซึ่งถ้าไม่มีปัญหา ต้นปีหน้าการรื้อถอนแล้วเสร็จ ก็จะสามารถทำการตอกเสาเข็ม และทำการขายพื้นที่ได้

นับว่างานชิ้นแรกของไวท์ในการคลี่คลายปัญหาของโครงการที่หยุดชะงักมาเป็นเวลาเกือบ 4 ปี ลุล่วงไปได้อย่างไม่ยากเย็น

"ดร. ไวท์เป็นคนที่มีท่าทีสุภาพ อ่อนน้อม ตรงนี้ก็ได้ที่ทำให้คุณปอประทับใจ ในขณะที่เมื่อคุยไปแล้ว ทั้ง 2 คนคือ ดร. ไวท์และคุณสุระก็สามารถตัดสินใจได้เองโดยไม่ต้องรอถามคนอื่นอีก เรื่องมันเลยง่ายเข้า" แหล่งข่าวคนหนึ่งอธิบายให้ฟัง

และอาจจะประกอบไปด้วยคดีที่ค่อนข้างยืดเยื้อมานานทำให้ปอและชาวบ้านย่านนั้นเริ่มเซ็งหรือลึก ๆ ลงไปใจปออาจจะคิดว่า ถ้าคู่เจรจาไม่ใช่คุณหญิงพัชรี ก็คุยกันได้ และถึงอย่างไร ปอ ประตูน้ำก็ยังคงมีบารมีเหนือชาวประตูน้ำต่อไปตามเดิม ในภาพลักษณ์ที่สดสวยกว่าเดิม เพราะสามารถขยับตัวออกมาจากมุมมืดเข้ามาสู่ธุรกิจที่โปร่งใสด้วยฐานะของผู้ร่วมทุนกับอาร์ อาร์ที่ทำหน้าที่เป็นนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการสินธร สแควร์

"ก็แล้วแต่เฮียปอ ว่าอย่างไรก็ว่าตามกันอยู่แล้ว คิดว่าเฮียคงไม่ทิ้งเราแน่นอน แล้วไม่ทำให้เราเดือดร้อนแน่ เฮียเขาเป็นคนที่นี่เติบโตจากที่นี่" ชาวประตูน้ำรายหนึ่งแสดงท่าทีต่อข้อตกลงระหว่าง "เฮีย" กับรัตนการเคหะ

สำหรับรูปโฉมใหม่ล่าสุดของโครงการตลาดเฉลิมโลกที่บริษัทฟอรัม สถาปนิกกำลังรังสรรค์โครงการอยู่นั้น จะเป็นพลาซ่าจำนวน 4 ชั้นและตึกสูง 30 ชั้น 2 ทาวเวอร์ เป็นที่อยู่อาศัยในลักษณะของคอนโดมีเนียม

พื้นที่ขายทั้งหมดประมาณ 160,000 ตารางเมตรเพิ่มขึ้นจากรูปแบบเดิมที่ทางดีไซน์ดีเวลลอปของมติ ตั้งพานิช เคยทำไว้เพียงทาวเวอร์เดียว(ซึ่งยังไม่ได้ค่าแบบ) สมัยคุณหญิง เพราะในปัจจุบันกลุ่มผู้บริหารอาร์ อาร์ชุดใหม่ได้ให้ความมั่นใจกับโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองมากว่าจะต้องประสบความสำเร็จ เช่นเดียวกับธนายงทำโครงการตรงถนนราชดำริส่วนตัวโรงแรมนั้นตัดออกไป เพราะไวท์บอกว่าไม่ถนัดในการบริหาร

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของพลาซ่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าเดียวกับที่เดินใบหยก ส่วนที่พักอาศัยจะวางไว้กลุ่มเดียวกับจุลดิศ บนถนนเพชรบุรีซึ่งอยู่ในเกรด C ถึง B

ค่าก่อสร้างที่ประมาณการเอาไว้ประมาณ 1,600 ล้านบาทนั้น ภาระที่หนักหน่วงในช่วงแรกก็คือจะต้องมีเงินเพื่อการรื้อถอนในระยะแรกประมาณ 200 ล้านบาท

ไวท์หวังที่จะฟันกำไรจากตรงนี้ไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท หากขายพื้นที่ได้หมด ซึ่งไม่น่าจะมีปัญหา หากวางแผนการตลาดได้เหมาะสม เพราะข้อได้เปรียบในด้านทำเลที่ตั้ง แม้ว่าโครงการนี้จะเป็นอาคารสูง ซึ่งเขาเคยบอกว่าไม่ถนัดก็ตาม

ปัญหาการรื้อถอนอาคารเพื่อทำการก่อสร้างโครงการที่ยืดเยื้อมานานจบสิ้นไปแล้วในเบื้องต้น ผลจะลงเอยอย่างไร ก็เป็นเรื่องที่ปอ ประตูน้ำต้องแสดงฝีมือ แต่ปัญหาใหญ่อีกเรื่องที่จะต้องเจอก็คือ เงินที่จะใช้ในการก่อสร้างจะหามาจากไหน

จากงบการเงินล่าสุดของบริษัทรัตนการเคหะเมื่อวันที่ 30 มิถุนายนได้ระบุไว้ว่าอาร์ อาร์. มีสินทรัพย์หมุนเวียนเพียง 851 ล้านบาทเป็นเงินสดและเงินฝากธนาคารเพียง 4.7 หมื่นบาทเท่านั้น

ความหวังของ อาร์ อาร์. จึงฝากไว้ที่การขายหุ้นเพิ่มทุน 24,508,575 หุ้นที่ให้สิทธิผู้ถือหุ้นเดิม 20 หุ้น เดิมต่อ 9 หุ้นใหม่ ในราคาหุ้นละ 30 บาท เงินที่จะได้มาประมาณ 735 ล้านบาท กำหนดการจองซื้อและชำระค่าหุ้นในวันที่ 1-5 พฤศจิกายน 2536 นี้

สำหรับแผนการใช้เงินเพิ่มทุนนั้นได้มีการกำหนดไว้ว่า ส่วนหนึ่งจะนำไปเคลียร์หนี้เก่าที่กู้ไว้ระยะสั้นและดอกเบี้ยแพง ซึ่งไวท์บอกว่าตรงนี้ก็ไม่จำเป็นจะต้องจ่ายหมดทีเดียว 500 ล้านบาท ส่วนหนึ่ง ก็จะนำไปลงทุนทำโครงการที่ประตูน้ำประมาณ 100 กว่าล้านบาท รวมทั้งโครงการบ้านจัดสรรที่มหาชัยอีกร้อยกว่าล้านบาท ที่เหลือก็จะเป็นเงินทุนหมุนเวียนในบริษัทไป

"หลับตาคิดง่าย ๆ ถ้าเราได้เงินเพิ่มทุนมาประมาณ 800 ล้านบาท จ่ายหนี้ประมาณ 500 ล้าน เอามาทำโครงการประตูน้ำ 100 ล้าน มหาชัย 100 ล้าน แล้วเราก็กู้กลับมาใหม่เป็นโปรเจ็คไฟแนนซ์ ก็ได้มาอีกประมาณ 5-600 ล้านบาทอยู่ดี ซึ่งเราจำเป็นต้องเอาไปซื้อแลนด์แบงก์เก็บไว้สร้างต่อเนื่องไป" ไวท์กล่าว

โปรกเกอร์ รายหนึ่งให้ความเห็นกับ "ผู้จัดการ" ว่าขณะนี้ความมั่นใจของนักลงทุนอาจจะยังมีไม่มากนัก เพราะอยู่ในระหว่างที่ผู้บริหารชุดใหม่กำลังเคลียร์หนี้สินเก่า รายได้ตรงประตูน้ำและโครงการที่มหาชัยยังไม่เข้ามา หุ้นเพิ่มทุนอาจจะมีปัญหาขายไม่หมดก็ได้

ในขณะที่ทางไวท์กลับมั่นใจมาก ๆ ว่าเพราะราคาหุ้นเพียง 30 บาทเท่านั้นในขณะที่ราคาในตลาดตอนนี้ถึง 50 บาท และที่สำคัญ บรรดากองทุนกำลังต่าง ๆ ก็ให้ความสนใจ

วิทวัส วิภากุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัทรัตนการเคหะ ตัวจักรอีกสำคัญคนหนึ่งของทีมงานบริหารชุดใหม่ ขยายรายละเอียดทางด้านแผนการทางด้านการเงินของโครงการที่ประตูน้ำอธิบายเพิ่มเติมว่า ถ้าทุกอย่างเป็นไปตามแผน จะเริ่มเปิดขายโครงการในส่วนพลาซ่าประมาณต้นเดือนธันวาคม โดยกำหนดเงินดาวน์ไว้ 40% ระยะเวลาผ่อนดาวน์ประมาณ 18 เดือน ซึ่งทำให้ในช่วงแรกนี้จะมีเงินทะยอยเข้ามาเรื่อย ๆ สามารถนำไปเป็นเงินทุนหมุนเวียนทางด้านการก่อสร้างได้ โดยอาจจะต้องกู้เพิ่มอีกประมาณ 500 ล้านบาท

วิธีการกู้เงินอีกอย่างหนึ่งที่ได้เตรียมการไว้ก็คือการกู้ยืมเงินจากต่างประเทศเพื่อเป็นการลดต้นทุนดอกเบี้ยอีกทางหนึ่งด้วย แต่ปัญหาจะติดอยู่ตรงที่ว่าฐานะของ อาร์ อาร์. เอง หากกู้เงินจากต่างประเทศคงทำได้ยาก แต่อาจจะใช้วิธีกู้เงินจากสถาบันการเงินในประเทศ แล้วขอแบ่งวงเงินส่วนหนึ่ง ให้เป็นการอาวัลเงินกู้ต่างประเทศ ถึงแม้ต้องเสียค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ก็คาดว่าต้นทุนคงไม่เกิน 8-9% ในขณะที่กู้ในประเทศเงินทุนสูงถึง 13-14%

"ตอนนี้เรากำลังเจรจากับสถาบันการเงินบางแห่งอยู่ ในวงเงินประมาณ 10 ล้านเหรียญ ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นไปได้" วิทวัสกล่าว

กล่าวได้ว่าการทำงานในระยะแรกนี้ได้ทุ่มความหวังไปยังโครงการตรงประตูน้ำแทบทั้งสิ้น ส่วนที่ดินแปลงอื่น ๆ ที่เป็นทรัพย์สินซึ่งได้รับโอนมาจากผู้บริหารชุดเก่านั้น ได้วางแผนไว้ว่าโครงการสินธร อ่อนนุช ซึ่งอยู่ในพื้นที่ 30 กว่าไร่นั้นขณะนี้หยุดขายชั่วคราวเพื่อให้ทีมงานได้มาพิจารณาความเหมาะสมของรูปแบบบ้านกันใหม่ คาดว่าเริ่มขายได้ประมาณต้นปี 2537 กลุ่มลูกค้าจะเป็นผู้มีรายได้ในเกรดบีราคาประมาณ 3 ล้านบาท

ทางด้านโครงการสินธรรังสิตนั้น ในพื้นที่ 300 กว่าไร่ซึ่งได้ดำเนินการไปแล้วเหลือเพียง 30 ไร่นั้นจะเริ่มขายปีหน้าเช่นกัน ที่ดินแปลงนี้เป็นผลงานการซื้อที่ดินของไวท์ ในยุคแรก ๆ

สินธร มหาชัยจะเป็นโครงการใหม่ล่าสุดที่เป็นผลงานของผู้บริหารชุดใหม่ เพิ่งวางเงินมัดจำในการซื้อที่ดินไปหมาด ๆ จำนวน 100 ไร่เมื่อต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา รูปแบบโครงการจะประกอบไปด้วย บ้านแฝด บ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ โดยจะเริ่มก่อสร้างไตรมาสแรกของปี 2537 เช่นกัน

ที่ดินที่ติดมาจากกรรมการชุดเก่าอีกแปลงหนึ่งซึ่งไม่ค่อยมีใครพูดถึงก็คือที่ดินตรงตำบลบางเหี้ย สมุทรปราการ 90 ไร่ ซึ่งยังเป็นทำเลที่ไม่เหมาะแก่การพัฒนาเท่าใดนัก และทางเข้าออกก็ยังมีปัญหาเรื่องคดีความกันอยู่

สรุปแล้วในปีหน้าอาร์ อาร์ยังมีเงินที่จะเข้ามาจากโครงการเดิมและโครงการใหม่รวมที่ประตูน้ำด้วยถึง 4 โครงการ

ถ้าทุกอย่างเดินหน้าตามแผน ไวท์ยืนยันว่า ผลประกอบการของบริษัทรัตนการเคหะโดยทีมงานผู้บริหารงานชุดใหม่นี้จะดีขึ้นประมาณปี 2538

นอกจากด้านการเงินซึ่งเป็นปัญหาเฉพาะหน้าเร่งด่วนที่ต้องจัดการวางเกมรุกเกมรับอย่างพลาดไม่ได้

ฟันเฟืองอีกตัวหนึ่งที่จะทำให้บริษัทประสบกับความสำเร็จหรือไม่คือ ทีมงานผู้บริหารซึ่ง ณ วันนี้กรรมการชุดใหม่ที่เป็นตัวจักรสำคัญจะมีอยู่ 3 คนคือ สุระ ปัจจุบันนั่งอยู่ในตำแหน่งประธานบริษัท มีหน้าที่คอยดูแลนโยบาย และกำหนดทิศทางการดำเนินงานของบริษัท

สุระ จะมีความเชี่ยวชาญทางด้านการเงินเป็นพิเศษ เพราะจบจากคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ มีประสบการณ์ทางด้านการทำงานในสถาบันการเงินหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงเทพฯ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ธนาคารศรีนคร เคยเป็นที่ปรึกษาทางด้านพัฒนาที่ดินของกลุ่มเอ็มไทย นอกจากนั้นยังมีบริษัทที่ปรึกษาทางด้านการลงทุนในประเทศจีนอีกด้วย

ส่วนไวท์ ก็มีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์การทำธุรกิจพัฒนาที่ดินมาหลายปี ความสำเร็จของธุรกิจทางด้านพัฒนาที่ดินในยุคแรกของอาร์ อาร์. เป็นสิ่งที่ยืนยันได้

ว่ากันว่าสุระเป็นคนเก่งทางด้านการวางแผนงาน มีความคิดสร้างสรรค์ที่ดี บางครั้งค่อนข้างเป็นคนคิดการใหญ่ไปด้วยซ้ำ แต่เมื่อได้ทำงานร่วมกับคนที่พร้อมจะลงมือปฏิบัติอย่างไวท์แล้วจึงไม่น่ามีปัญหา

ทางด้านวิทวัสนั้น ก่อนที่จะมาร่วมหัวจมท้ายที่ อาร์ อาร์. พร้อม ๆ กับสุระและไวท์ ได้ทำงานอยู่ที่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์นวธนกิจ ทางด้านสินเชื่อเรียลเอสเตท ซึ่งไวท์เป็นลูกค้า เมื่อไวท์ชวนให้มาช่วยดูแลทางด้านการเงินและโครงการ ก็ตัดสินใจมาโดยทันทีด้วยความเชื่อมั่นความสามารถของไวท์

วิทวัสกล่าวว่า "ตอนแรกที่จะมาผมก็รู้อยู่ว่า อาร์ อาร์. มีหนี้สินอยู่ 500 กว่าล้าน แต่เทียบกับทรัพย์สินที่มีอยู่ และความสามารถของไวท์แล้ว ผมว่าคุ้มที่ได้เข้ามา" วิทวัสให้ความเห็น

งานในช่วงแรกแน่นอนว่า จะหนักไปทางด้านการบริหารทางด้านการเงินว่า เงินจะเข้ามาอย่างไร ควรเพิ่มทุนในช่วงไหน เมื่อเงินเข้ามาแล้วจะทำอย่างไร แต่สำหรับก้าวย่างในทิศทางต่อไปในการพัฒนาที่ดินของ อาร์ อาร์. ภายใต้การกุมบังเหียนของสุระและไวท์นั้น คาดว่านอกจากโครงการประตูน้ำที่เป็นตึกสูงแล้ว ต่อไปก็คงจะทำเป็นโครงการทางด้านที่อยู่อาศัยในแนวราบ อย่างที่ไวท์ถนัดต่อไป ไวท์มีความเห็นว่า การจัดสรรแนวราบเป็นรูปแบบที่เหมาะกับบริษัทที่โครงสร้างทางด้านการเงินยังไม่แข็งแรง

สำหรับหลักการในการจัดซื้อที่ดินนั้นไวท์บอกว่าทำเลจะต้องมองล่วงหน้าไว้ประมาณ 2-3 ปี ไวท์เป็นผู้ซื้อที่ดินในการสร้างโครงการสินธรที่รังสิต ใกล้ ๆ กับโครงการแฟลตปลาทองท่ามกลางความคิดของคนหลาย ๆ คนที่ว่าไม่น่าจะเป็นไปได้ แต่เมื่อโครงการแฟลตปลาทองขายดิบขายดี และยอดขายของสินธรรังสิตผ่านฉลุยก็ย่อมเป็นบทพิสูจน์ว่าเขาคิดไม่ผิด

เช่นเดียวกับการซื้อที่ดินในซอยท่าอิฐ บนถนนรัตนาธิเบศร์ จังหวัดนนทบุรี ซึ่งต่อมาคุณหญิงพัชรีได้ขายต่อให้กับกลุ่มของชายนิดไป ทำเลในซอยท่าอิฐนี้ เป็นที่ยอมรับกันว่ามีศักยภาพในการสร้างเป็นที่อยู่อาศัยอย่างมาก หลายโครงการที่สร้างขึ้นมาแล้วล้วนประสบความสำเร็จทางด้านการขายทั้งสิ้น

"การตลาดของผมจะมองแบบหมู่บ้านผาสุก หมู่บ้านเสนารุ่นเก่า และจะทำเป็นแปลงใหญ่ โดยกลุ่มลูกค้าจะอยู่ในระดับซี หรือบีลบ" ไวท์กล่าวถึงทิศทางต่อไปของโครงการรัตนการเคหะในยุคต่อไป

ท่ามกลางการแข่งขันที่มากไปด้วยกลเม็ดเด็ดพรายต่าง ๆ ใน พ.ศ. นี้ รัตนการเคหะยุคนี้จะถึงฝั่งฝันหรือไม่นั้น ความสามารถของทีมผู้บริหารชุดนี้จะต้องถูกพิสูจน์ ซึ่งบทสรุปนั้นอาจจะมีให้เห็นก่อนปี 2538 ก็เป็นได้

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย