Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page








 
ผู้จัดการรายสัปดาห์19 มีนาคม 2550
ล้มนครสุวรรณภูมินักปั่นที่กระอักราคาตก 30% รัฐดัดหลัง! ปรับราคาประเมินใหม่             
 


   
www resources

โฮมเพจ ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

   
search resources

ท่าอากาศยานสากลกรุงเทพแห่งใหม่
Real Estate
Airport




รัฐบาลสุรยุทธ์ ล้มปั้นสุวรรณภูมิมหานคร! ชี้ 2 เงื่อนไข เพื่อดัดหลังแก๊งโกงชาติ -นักปั่นที่ดิน ขณะเดียวกันองค์กรท้องถิ่นวิ่งล็อบบี้ขออำนาจคืน ส่งผลราคาที่ลดฮวบ 30% ด้านนักจัดสรรร้องจ๊าก "แบรนด์สุวรรณภูมิ" ขายไม่ออกเพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจรัฐบาลจะเลือกเดินทางใด ส่วนกรมธนารักษ์เตรียมปรับราคาประเมินใหม่ ยกเลิกรายบล็อก พร้อมเจาะเป็นรายแปลงทุกพื้นที่ในบริเวณนี้

แม้ว่าจะผ่านมติที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ไปเรียบร้อยแล้ว สำหรับการยกระดับพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิเป็นเขตปกครองพิเศษ ที่เรียกขานกันว่า "นครสุวรรณภูมิ" หรือ"สุวรรณภูมิมหานคร" ก่อนที่รัฐบาลพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร จะหมดอำนาจลงไม่นาน แต่ทุกวันนี้ดูเหมือนว่า เรื่องการผลักดันการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครจะเงียบหายไปพร้อมๆ กับอำนาจและบารมีของคณะรัฐมนตรีชุดที่แล้ว

อย่างไรก็ตาม การเงียบหายไปของการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานคร ไม่ใช่แค่ไม่มีใครสนใจหยิบยกขึ้นมาดำเนินการต่อเท่านั้น แต่การที่ไม่มีการผลักดันให้เกิดสุวรรณภูมิมหานครนั้น ยังทิ้งความเจ็บปวด และความเสียหายให้กับบางแก๊งค์ บางก๊ก อย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บรรดาลิ่วล้อ เครือข่ายไทยรักไทย ที่ใช้ข่าววงใน หรืออินไซด์เดอร์ ไปกว๊านซื้อที่ดินบริเวณรอบๆ สนามบิน เพื่อหวังรวยทางลัด จากการปั่นราคาที่ดิน เมื่อเห็นการลงทุนสุวรรณภูมิมหานครเป็นรูปเป็นร่าง

"หากบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิถูกพัฒนาขึ้นมาเป็นเมืองขนาดใหญ่ เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจจริง จะทำให้ราคาที่ดินในย่านนั้นพุ่งขึ้นราวติดจรวด เห็นได้จากก่อนหน้านี้ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50-80% เพราะสาธารณูปโภคทุกอย่างจะเกิดขึ้นพร้อมๆ กัน ราวกับเนรมิต ทั้งถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ เพื่อรองรับความเป็นเมืองขนาดใหญ่ และความต้องการของประชาชนที่จะโยกย้ายเข้าไปทำงาน และเดินทางเข้า-ออกจากสนามบินจำนวนมาก เฉลี่ยวันละไม่ต่ำกว่า 1 แสนคน" แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุ

แม้ว่าจะยังไม่ได้ลงทุนก่อสร้างโครงการ เพียงแค่ให้ผู้ที่ดูแล ปรับเปลี่ยนสีผังเมืองพื้นที่บางแปลง เพื่อให้สามารถลงทุนโครงการขนาดใหญ่และมีมูลค่า ก็จะทำให้ราคาที่ดินวิ่งขึ้นทันที เช่นเดียวกับการประกาศใช้ผังเมืองทั่วไป ที่ราคาที่ดินหลายแห่งขยับขึ้นไป จากการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้เพิ่มขึ้น อีกทั้งหากมีการลงทุนก่อสร้างโครงการไว้รองรับธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับสนามบิน จะยิ่งสร้างมูลค่าให้กับเจ้าของที่ดินมหาศาล

ขิงแก่เมินตั้งสุวรรณภูมิมหานคร

ทั้งนี้ การเงียบหายไปของการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานคร เป็นเพราะส่วนหนึ่งรัฐบาลชุดปัจจุบันไม่ให้ความสนใจ ไม่เคยเรียกประชุมหน่วยงานต่าง ๆ ที่รับผิดชอบ เพื่อเตรียมการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงสภาพจากพื้นที่ระดับเขต ระดับจังหวัด ให้เป็นเมืองขนาดใหญ่ ทำให้ข้าราชการที่รับผิดชอบเรื่องดังกล่าวไม่ได้หยิบยกเรื่องนี้มาเป็นหัวใจสำคัญในการพัฒนาเมืองให้เติบโตแบบยั่งยืน ประกอบกับความไม่แน่นอนของรัฐบาลชุดนี้ว่า จะมีการบริหารจัดการอย่างไรกับสุวรรณภูมิมหานคร จึงทำให้ไม่มีสิ่งกระตุ้นให้หน่วยงานรัฐบาลตื่นตัวในการพัฒนาเมือง

ฐิระวัตร กุลละวณิชย์ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง กล่าวว่า "แผนการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานครยกเลิกไปนานแล้ว ไม่มีใครพูดถึง โดยเฉพาะตั้งแต่รัฐบาลชุดพลเอกสุรยุทธ์ จุลานนท์ นายกรัฐมนตรีเข้ามาบริหารประเทศ ไม่เคยมีการพูดถึงหรือเรียกหน่วยงานต่างๆ เข้าร่วมประชุมหารือเพื่อผลักดันให้เกิดสุวรรณภูมิมหานครตามนโยบายของรัฐบาล พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ที่มีความพยายามผลักดันให้เกิดเขตปกครองพิเศษ หรือจัดตั้งเป็นสุวรรณภูมิมหานคร"

อย่างไรก็ตาม การจัดการกับพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิยังคงต้องดำเนินต่อไป ซึ่งกรอบการบริหารจัดการขึ้นอยู่กับว่ารัฐบาลจะตัดสินใจอย่างไรกับการเปิดใช้สนามบินว่าจะเปิดใช้ทั้ง 2 แห่ง หรือใช้สนามบินสุวรรณภูมิเป็นสนามบินนานาชาติเพียงแห่งเดียว เนื่องจากหากเปิดใช้สนามบินเพียงแห่งเดียวจะทำให้มีคนมาพักอาศัยรอบๆสนามบินมากกว่า การเปิดใช้สนามบินทั้ง 2 แห่ง

โดยก่อนหน้านี้ ทางกรมโยธาธิการและผังเมือง พยายามที่จะควบคุมการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ในย่านสนามบินให้เป็นระเบียบ เป็นเมืองสวยงาม น่าอยู่ และเป็นแหล่งท่องเที่ยวคล้ายกับเมืองเวนิช อิตาลี ที่โด่งดังไปทั่วโลกถึงความสวยงามของเมือง เพราะบริเวณรอบสนามบินสุวรรณภูมิมีภูมิประเทศคล้ายกับอิตาลี

ท้องถิ่นเฮเลิกสุวรรณภูมิมหานคร

แหล่งข่าวจากทำเนียบรัฐบาล ระบุว่า รัฐบาลและกระทรวงมหาดไทยไม่ต้องการที่จะผลักดันสุวรรณภูมิมหานคร ที่ริเริ่มมาตั้งแต่สมัยรัฐบาลทักษิณ เพราะการเกิดขึ้นของโครงการนี้มีวาระซ่อนเร้นเกี่ยวข้องกับเรื่องอำนาจและผลประโยชน์ในทางการเมืองมาก เพราะมีคนของรัฐบาลเข้าไปหาประโยชน์จากที่ดินไว้มาก และยังต้องการริดรอนอำนาจการเมืองบางส่วนที่เป็นของฝ่ายตรงข้าม

ขณะเดียวกันองค์กรปกครองท้องถิ่นทั้งในรูปของอบจ.อบต ที่ดูแลพื้นที่บริเวณเขตที่ตั้งสนามบินสุวรรณภูมิก็ไม่ต้องการให้เกิดขึ้นเพราะเท่ากับว่ารายได้ในการจัดเก็บของท้องถิ่นตั้งสูญเสียไป

"เดิมการขออนุญาตต่าง ๆ จะต้องขอจากท้องถิ่น เรามีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมต่างๆมาก แต่ถ้าแยกพื้นที่บางส่วนไปขึ้นกับสุวรรณภูมิมหานครโดยมีรูปคณะกรรมการที่ตั้งจากส่วนกลางเข้ามาก็ต้องโอนอำนาจเดิมที่ท้องถิ่นมีอยู่ไปให้คณะกรรมการทำการแทน"

ดังนั้นองค์กรท้องถิ่นเหล่านี้ จึงได้พยายามที่จะล็อบบี้ผู้มีอำนาจในกระทรวงมหาดไทยให้ยุติโครงการสุวรรณภูมิมหานคร ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายกระจายอำนาจสู่ท้องถิ่นอย่างแท้จริง

พื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิมีอาณาบริเวณพื้นที่รวม 4 เขต เป็นพื้นที่ปกครองโดยกรุงเทพมหานคร (กทม.) 2 เขต ประกอบด้วย เขตลาดกระบัง และเขตประเวศ ส่วนอีก 2 เขตขึ้นตรงต่อจังหวัดสมุทรปราการ ประกอบด้วย อ.บางพลี และกิ่งอำเภอบางเสาธง รวมถึงบริเวณนอกเขตสนามบินแต่อยู่บริเวณใกล้เคียง เช่น อ่อนนุช ร่มเกล้า หนองจอก และสุวินทวงศ์

ขณะเดียวกันหากเป็นพื้นที่ตามกฎหมายในเรื่องการกระจายอำนาจให้องค์กรท้องถิ่นนั้นจะมีท้องถิ่นที่เป็นเจ้าของพื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิ ครอบคลุมพื้นที่ 9 อบต.ได้แก่ อบต.บางพลี, อบต.บางโฉลง, อบต.ราชาเทวะ, อบต.หนองปรือ, อบต.ศีรษะจรเข้น้อย, อบต.ศีรษะจรเข้ใหญ่, กิ่งอ.บางเสาธงและบางแก้ว และ 2 เทศบาล รวมถึง 2เขตปกครองของกทม. ได้แก่ ลาดกระบัง และประเวศ

เร่งสำรวจพื้นที่ใหม่

สำหรับความคืบหน้าของผังเมืองรวมสุวรรณภูมิขณะนี้อยู่ระหว่างการวางแผนเพื่อสำรวจพื้นที่ใหม่อีกครั้ง หลังจากที่สำรวจครั้งแรกตั้งแต่ปี 2547 ซึ่งเป็นช่วงที่สนามบินยังไม่เปิดใช้งาน โดยหลังจากเปิดใช้งานแล้ว คาดว่าจะมีผลกระทบทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่ ซึ่งต้องทำการศึกษาและปรับปรุงรายละเอียดให้เหมาะสม นอกจากนี้ ยังต้องรอมติคณะรัฐมนตรีว่าจะมีการอนุมัติให้ขยายสนามบินหรือไม่ ตามแผนเดิมจะเป็นการสร้างรันเวย์ด้านเหนือ-ใต้ของสนามบินรวม 2 แห่ง

"หากมีการก่อสร้างเพิ่มเติมในสนามบิน ไม่ว่าจะเป็นอาคารผู้โดยสาร หรือรันเวย์ ล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพพื้นที่รอบสนามบินครอบคลุมพื้นที่ 4 อำเภอ 2 จังหวัด ในกรุงเทพฯและสมุทรปราการ เช่น ลาดกระบัง ประเวศ กิ่งอ.บางเสาธง และจะต้องมีการปรับขอบเขตผังเมืองบังคับใช้ให้ครอบคลุมพื้นที่กว้างขึ้น ขณะนี้อยู่ในระหว่างการวางแผนสำรวจ คาดว่าจะเสร็จสิ้นภายในปีนี้"

ลิ่วล้อ "ทักษิณ" เจ็บหนัก

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ความชะงักของการพัฒนาเมืองรอบสนามบินเป็นสุวรรณภูมิมหานคร ส่งผลให้นักเก็งกำไรหลายรายเจ็บตัว โดยเฉพาะนักการเมือง ข้าราชการประจำ นักธุรกิจเครือข่ายผู้มีอำนาจ เพราะก่อนหน้านี้เข้าไปรวมที่ดินไว้ในมือจำนวนมาก เพื่อหวังที่จะได้กำไรจากการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน หลังจากที่สุวรรณภูมิมหานครเกิดขึ้น และเมื่อเหตุการณ์พลิกผัน ไม่มีการสานต่อการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานคร อีกทั้งการก่อสร้างสนามบินสุวรรณภูมิที่ไม่ได้มาตรฐาน มีความเสี่ยงที่จะเกิดอันตราย ทำให้สุวรรณภูมิยังไม่ได้เป็นศูนย์กลางทางการบิน(HUB) ตามที่รัฐบาลต้องการ จึงทำให้ราคาที่ดินตกฮวบ และยังทำให้โครงการบ้านจัดสรรเริ่มมียอดขายอืด เพราะประชาชนจำนวนมากเริ่มไม่แน่ใจว่าอยู่ใกล้สนามบินแล้วจะมีผลเสียมากกว่าผลดี หรือผลดีมากกว่าผลเสีย

ปัจจุบันยังไม่สามารถประเมินราคาที่ตกลงได้ เพราะตั้งแต่ไม่มีแรงขับเคลื่อนให้สานต่อการจัดตั้งสุวรรณภูมิมหานคร ทำให้ไม่มีการเปลี่ยนมือ โดยเฉพาะแปลงขนาดใหญ่ ทั้งที่เจ้าของที่ดินพยายามที่จะปล่อยที่ดินในมือออกไป เพื่อลดภาระเรื่องดอกเบี้ย ที่ในช่วงปีก่อนดอกเบี้ยปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง และที่สำคัญกว่านั้น คือ เหตุผลยังไม่มีใครกล้าตัดสินใจซื้อ เพราะไม่มั่นใจว่ารัฐบาลจะมีนโยบายจัดการอย่างไรกับพื้นที่โดยรอบสนามบิน และจะเปิดใช้สนามบิน 1 แห่ง หรือ 2 แห่ง

เปิดรายชื่อแลนด์ลอร์ด

สำหรับผู้ที่ครอบครองที่ดินจำนวนมากบริเวณรอบๆ สนามบิน นำโดยสุริยะ จึงรุ่งเรืองกิจ รมต.คู่กายอดีตนายกฯทักษิณ ที่ครั้งก่อนดำรงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมที่มีส่วนสำคัญในการพัฒนาพื้นที่รอบสุวรรณภูมิ ก่อนที่จะถูกปรับเปลี่ยนไปนั่งเก้าอี้รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรมจากพิษสงการจัดซื้อเครื่องตรวจสอบวัตถุระเบิด (CTX) ที่มีที่ดินมากถึง 3,000-4,000 ไร่

ตามด้วยประยุทธ์ มหากิจศิริ เจ้าพ่อเนสกาแฟ และกระเป๋าเงินไทยรักไทย ที่ถือครองที่ดินหลายพันไร่เช่นเดียวกัน และยังมีกระแสข่าวว่ายังเป็นนอมินีเข้าไปซื้อที่ดินผืนงามในย่านนั้นให้กับอดีตนายกฯทักษิณอีกด้วย นอกจากนี้ บมจ.กฤษดามหานคร ที่ผู้บริหารระดับสูงมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับบุคคลในครอบครัวชินวัตร ที่มีที่ดินราว ๆ 7,000 ไร่ และมีแผนเนรมิตที่ดินดังกล่าวเป็นเมืองแฝดกับสุวรรณภูมิมหานคร ที่มีมูลค่ากว่าแสนล้านบาท

โครงการดังกล่าว ประกอบด้วย ศูนย์กลางทางธุรกิจ เอ็นเตอร์เทนเมนท์ครบวงจร สวนสนุกโรงแรม โรงหนัง ช้อปปิ้ง มอลล์ แต่จนถึงปัจจุบันโครงการดังกล่าวยังไม่มีความคืบหน้าอย่างเป็นรูปธรรม ทั้งที่เปิดแถลงข่าวมานานราว 1 ปีแล้ว

"โครงการดังกล่าวคงไม่มีความคืบหน้า แม้ว่าทางกฤษดาฯจะมีผู้ร่วมทุนเป็นกลุ่มทุนรายใหญ่จากจีน เพราะทั้งกฤษดาฯ พันธมิตรไม่กล้าเดินหน้าโครงการ เนื่องจากรัฐบาลชุดนี้ ไม่ได้มีผู้นำชื่อทักษิณ(ชินวัตร) ที่ถ้าหากทักษิณยังครองอำนาจอยู่ เชื่อว่าสาธารณูปโภคต่างๆจะเทไปในที่ดินของบริษัทกฤษดาฯ เพราะมีความสัมพันธ์กันอย่างแน่นแฟ้น ซึ่งจะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับกฤษดาฯมหาศาล ทั้งราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นทันที หากมีสาธารณูปโภคครบครัน รวมถึงการพัฒนาพื้นที่ตามแผนของกฤษดาฯ" แหล่งข่าวระบุ

เชื่อเปิดใช้สนามบิน 2 แห่ง

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า มีแนวโน้มสูงว่ารัฐบาลจะเปิดใช้สนามบินทั้ง 2 แห่ง เพื่อลดความแออัดของสนามบินสุวรรณภูมิ เพราะหลังจากเปิดใช้งานเพียง 1-2 เดือนแรก ก็เกิดปัญหามากมาย ทั้งการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานทั้งอาคารผู้โดยสาร รันเวย์ แท็กซี่แวย์ ห้องน้ำ รวมถึงความแออัดทั้งในอาคาร นอกอาคาร และทางอากาศ จากปัจจุบันที่มีเที่ยวบินขึ้น-ลงเฉลี่ยที่ 70-80 เที่ยวต่อวัน ซึ่งเป็นจำนวนที่มากพอสมควร หากมีการจัดระเบียบไม่ดี จะทำให้แออัดอย่างมาก

พรเลิศ พันธ์วัฒนา ผู้อำนวยการเขตลาดกระบัง กล่าวถึงผลกระทบจากการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิว่ามีทั้งผลกระทบที่เป็นด้านบวกและด้านลบ โดยด้านบวกนั้นจะเกิดความเติบโตในธุรกิจต่างๆอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะด้านการท่องเที่ยว ธุรกิจจัดสรร ร้านอาหาร เป็นต้น ทั้งนี้จะมีจำนวนผู้เดินทางเข้าออกไม่ต่ำกว่า 1 แสนคนต่อวัน และจะทำให้ประชาชนในท้องถิ่นมีงานทำ มีแหล่งงานขนาดใหญ่ การคมนาคมสะดวกขึ้น รวมถึงส่งผลถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะมีการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง และจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ส่วนผลลบจะเกิดความแออัดในบริเวณดังกล่าว รวมถึงมลภาวะเป็นพิษ ทางอากาศ ทางเสียง

ดัดหลังนักฉวยโอกาส

ปัญหาสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่มีส่วนทำให้รัฐบาลตัดสินใจเปิดใช้สนามบินทั้ง 2 แห่ง คือ ปัญหาการเรียกร้องเงินชดเชยจากชาวบ้านที่ได้รับผลกระทบจากมลภาวะทางเสียง และค่าเวนคืนที่มีมากกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งทอท.จะต้องเป็นผู้หาเงินชดเชยดังกล่าว ก็ไม่มีเงินที่จะจ่ายประชาชนตามที่เรียกร้อง อีกทั้งมีประชาชนจำนวนไม่น้อยที่ฉวยโอกาส เรียกค่าเสียหายมากกว่าความเป็นจริง 4-7 เท่า ทำให้ตัวเลขโดยรวมของการเรียกร้องสูงขึ้นถึงกว่า 10,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าที่สำนักงานคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมเคยประเมินไว้แค่ 6,000-7,000 ล้านบาทเท่านั้น

แหล่งข่าวกล่าวว่า ปัญหาดังกล่าวเป็นสิ่งที่รัฐบาลให้ความสนใจเป็นอันดับต้นๆ ในการเลือกใช้ทั้ง 2 สนามบิน เพราะจะทำให้ประชาชนที่เรียกร้องยอมถอยหลังและเรียกค่าเสียหายตามจริง ไม่ใช่มาฉวยโอกาสเรียกร้องมากเกินความเป็นจริง เนื่องจากคิดว่าหากใช้สนามบินเดียวจะมีปัญหาความแออัด และมีผลกระทบด้านเสียงมากกว่าการเปิดใช้ 2 สนามบิน รัฐบาลจึงไม่มีเหตุผลที่จะจ่ายเงินลดลง แต่ถ้าเปิดใช้ทั้ง 2 สนามบิน รัฐบาลจะมีเหตุผลเพียงพอที่จะจ่ายเงินลดลง

ธนารักษ์ตื่นสำรวจราคาใหม่

ด้านพันธ์ทิพย์ สุรทิณฑ์ อธิบดีกรมธนารักษ์ บอกว่า จะเร่งจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่ เพื่อเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณภาษีต่างๆ และค่าธรรมเนียม โดยจะปรับปรุงราคาประเมินที่ดินรายทุก 4 ปี ซึ่งรูปแบบเก่าเป็นราคาประเมินแบบรายบล็อก ที่ครอบคลุมที่ดินหลายแปลง แต่ในทางปฏิบัติพบว่าที่ดินบางแปลง แม้จะอยู่ในบล็อกเดียวกัน แต่ราคาตลาดมีความแตกต่างกันมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งแปลงที่ติดถนน และแปลงที่ไม่มีทางออก (ที่ดินตาบอด)ที่อยู่ด้านใน ทำให้กรมธนารักษ์ปรับปรุงราคาที่ดินใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน เช่น พื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ซึ่งจะถูกประเมินราคาใหม่ทั้งหมด เพื่อให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ในที่ดินจริงซึ่งราคาประเมินที่ดินล่าสุดที่จะครบกำหนดการใช้บัญชี 4 ปีในสิ้นปี 2550 นี้ กรมธนารักษ์เตรียมจะประกาศราคาประเมินใหม่ในวันที่ 1 ม.ค. 2551 นี้

ราคาที่รอบสุวรรณภูมิตก 30% แนะนายทุนหันมาสร้างโกดังแทน

เอเจนซีฟอร์เรียลเอสเตทฯ ชี้ราคาที่ดินรอบสุวรรณภูมิ ตกลงกว่า 30% เชื่อหากเกิดมหานครสุวรรณภูมิ จะทำให้การพัฒนาที่ดินขยายตัวรวดเร็ว แนะนักเก็งกำไรควรหันมาทำธุรกิจโกดังเก็บสินค้าสู่สนามบินได้สะดวก

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร Agency for Real Estate Affairs (AREA) กล่าวว่านครสุวรรณภูมิจะมีอยู่ต่อไปหรือไม่ ก็คงไม่มีผลอะไรมากสำหรับเจ้าของที่ดินแถวนั้น เพราะทุกคนต่างรู้ดีว่านโยบายพัฒนาที่ดินรอบสนามบินสุวรรณภูมิให้เป็นนครสุวรรณภูมิไม่มีทางเกิดขึ้นได้ตั้งแต่ตอนแรก แค่การโยนหินถามทางของอดีตนายกฯ ทักษิณในขณะนั้น

"ผลกระทบที่เกิดขึ้นคงจะมีไม่มาก เพราะเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่รู้ล่วงหน้าว่านครสุวรรณภูมิจะไม่เกิดขึ้นจริง แต่นักเก็งกำไรบางส่วนอาจจะเจ็บตัวบ้างที่ไม่สามารถทำราคาให้สูงกว่าตามที่ตั้งเป้าหมายเอาไว้ "

อย่างไรก็ดีความเป็นเมืองหรือนครสุวรรณภูมินั้นเป็นผลบวกผลพลอยได้หากเกิดขึ้นจริงแต่เดิมมีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่และศักยภาพของทำเลก็เป็นตัวสะท้อนคุณภาพของพื้นที่อยู่แล้วดังนั้นพื้นที่ด้านตะวันออกเองแม้ว่าจะไม่มีการตั้งเป็นเมืองหรือนครสุวรรณภูมิ การขยายตัวของที่อยู่อาศัยก็ต้องเกิดขึ้นแน่นนอน เพียงแต่หากมีมหานครสุวรรณภูมิก็จะขยายตัวเร็วขึ้นเท่านั้นเอง

พัฒนาเป็น "โกดัง" รองรับขนส่งแทน

ปัจจุบันราคาที่ดินบริเวณนี้ ลดลงประมาณ 30% จากที่เคยสูงสุดเกือบไร่ละ 1 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินที่ติดถนนใหญ่และที่ดินที่ติดเส้นทางรถไฟฟ้าราคาจะอยู่ที่ประมาณ ตารางวาละ 7-8 หมื่นบาท ซึ่งยังถือว่าเป็นบริเวณที่มีราคาสูง ดังนั้นที่บริเวณนครสุวรรณภูมิหากเจ้าของที่ดินรายใดจะพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะไม่เหมาะสมกับพื้นที่มากนักเพราะจะไม่ใช่ศูนย์กลางหรือฮับทางการค้า-การขนส่งอีกต่อไป แต่ควรจะพัฒนาเป็นโกดังเก็บสินค้าเพื่อรองรับการขนส่งสต๊อกสินค้าในเที่ยวบินของสนามบินสุวรรณภูมิเท่านั้น

ชาวบ้านรอบสุวรรณภูมิกระทุ้งรัฐ เจรจาไม่ได้ผลบุกสนามบินแน่

จ่ายค่าเวนคืน 42 หมู่บ้านรอบสนามบินสุวรรณภูมิยังไม่คืบ แกนนำชุมชนเตรียมกดดันทอท. ชี้หากเจรจาไม่รู้เรื่องจะเคลื่อนม็อบบุกสนามบินทันที ล่าสุดเตรียมหารือรัฐมนตรีคมนาคมฟังคำตอบที่แน่ชัด ด้านเจ้าคุณทหารลาดกระบังชี้เพิ่งได้รับเงินก้อนแรกเพียง 214 ล้าน ทั้งๆ ที่ค่าประเมินความเสียหายกว่าพันล้านบาท ล่าสุดขอเวลาประเมินความเสียหายใหม่หลังมีนโยบายย้ายสายการบินบางส่วนคืนสู่สนามบินดอนเมือง

ความเดือดร้อนของชุมชน 42 แห่งรอบๆ สนามบินสุวรรณภูมิอันเนื่องจากเสียงดังรบกวนของเครื่องบินที่ขึ้นลงในสนามบินสุวรรณภูมิหลายร้อยเที่ยวต่อวันนั้นเป็นที่ทราบกันดีของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง แต่นับจากวันที่มีการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิมาจนถึงวันนี้ปัญหาต่างๆ เหล่านี้ยังไม่ได้รับการแก้ไขแต่อย่างใด

สุรเดช เบญจาทิกุล ประธานหมู่บ้านร่มฤดีและรองประธานชุมชนทางด้านทิศเหนือสนามบินสุวรรณภูมิ เปิดเผย "ผู้จัดการรายสัปดาห์" ว่าขณะนี้การแก้ไขปัญหามลพิษทางเสียงและค่าการจ่ายค่าเวนคืนที่ดินยังไม่มีความคืบหน้าแต่อย่างใดเนื่องจากตัวแทนจากชุมชนทั้ง 42 แห่งไม่สามารถตกลงกับการท่าอากาศยานแห่งประเทศไทยได้ในประเด็นที่ให้กรมธนารักษ์เป็นผู้กำหนดราคาประเมินที่ดินซึ่งกรมธนารักษ์นั้นใช้ข้อมูลราคาที่ดินฉบับเดิมที่เคยใช้มาเมื่อหลายปีที่แล้ว

"กรมธนารักษ์ประเมินราคาที่ดินตารางวาละ 17,000 บาท ในขณะที่ราคาที่ดินตามราคาท้องตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 40,000 - 50,000 บาท ซึ่งมาถึงวันนี้เรายังไม่สามารถตกลงเรื่องค่าเวนคืนที่ดินตามราคาท้องตลาดได้"

ขณะเดียวกันชาวบ้านในชุมชนบางส่วนที่พอมีเงินและฐานะดีได้ย้ายออกไปหาที่อยู่ใหม่เป็นจำนวนมากเพราะทนต่อเสียงดังของเครื่องบินไม่ได้ แต่ยังมีชาวบ้านส่วนมากที่ต้องทนอยู่กับสภาพมลพิษทางเสียงที่นับวันยิ่งรุนแรงมากยิ่งขึ้น

สุรเดช บอกอีกว่า หลังจากที่มีการเปิดใช้สนามบินอย่างเป็นทางการกลุ่มตัวแทนชุมชนได้เข้าประชุมหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งการท่าอากาศยานและหน่วยงานอื่นๆมานับครั้งไม่ถ้วนแต่ละครั้งก็รับปากจะดำเนินการแต่ถึงวันนี้เวลาล่วงเลยมานานแล้วยังไม่มีความคืบหน้าใดๆทั้งสิ้น

"เราจะรอพบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ซึ่งจะเดินทางมาพบกับชุมชนที่เดือดร้อนในเร็วๆนี้ว่าจะมีข้อสรุปเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างไร หากทุกอย่างยังเป็นเหมือนเดิมคนในชุมชนทั้ง 42 แห่งก็จะรวมตัวกันไปเรียกร้องขอความเป็นธรรมกับการท่าอากาศยานในสนามบินสุวรรณเร็วๆ นี้แน่นอน" สุรเดชกล่าว

ขณะที่แหล่งข่าวจากผู้นำชุมชนทางทิศใต้ ซึ่งได้รับผลกระทบไม่แพ้ชุมชนทางทิศเหนือ บอกว่าชุมชนทางทิศใต้และทิศเหนือได้มีการประชุมหารือกันอย่างต่อเนื่องเพื่อกำหนดทิศทางการเคลื่อนไหวเรียกร้องความเป็นธรรมจากรรัฐบาล ซึ่งผู้นำชุมชนต่างเห็นว่าการใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์นั้นต่ำเกินความเป็นจริงและหากเรารับก็ไม่สามารถจะไปซื้อบ้านหลังใหม่ที่ใกล้เคียงกับที่เราอยู่ได้

"เราไม่ได้เรียกร้องว่าต้องเอาราคาสูงสุดแต่ขอให้ประเมินอย่างเป็นธรรมโดยอิงกับราคาที่ดินในปัจจุบันซึ่งมีราคาสูงเพราะถ้าให้เราตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์เราก็ไม่สามารถจะไปหาบ้านหลังใหม่ได้เพราะราคานั้นต่ำกว่าความเป็นจริง"

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ตอนนี้เรามีความหวังอยู่ที่จะได้มีโอกาสเข้าไปเจรจากับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมซึ่งจะเดินทางมาพบผู้เดือดร้อนในเร็วๆ นี้ หากเราไม่สามารถตกลงกันได้ทางแกนนำชุมชนก็จะหารือเพื่อรวมตัวกันเคลื่อนไหวไปเรียกร้องความเป็นธรรมกับ ทอท.ที่สนามบินสุวรรณภูมิอย่างแน่นอน

ไม่ใช่เฉพาะชุมชนที่อยู่รอบๆสนามบินสุวรรณภูมิเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบจากเสียงเครื่องบินสถาบันการศึกษาของรัฐอย่างสถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าเจ้าคุณทหารลาดกระบังก็เป็นอีกแห่งหนึ่งที่ได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน

อาจารย์พงษ์ชิต อินทร์แก้ว ประธานสภาคณาจารย์สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าฯ บอกว่าทางมหาวิทยาลัยฯได้รับเงินค่าชดเชยจากการท่าอากาศยานแล้วจำนวน 214 ล้านบาท ซึ่งจากเดิมนั้นทางมหาวิทยาลัยได้เรียกร้องค่าเสียหายจากผลกระทบทางเสียงต่ออาคาร 22 หลังจำนวน 1001 ล้านบาทโดยทาง ทอท.ได้จ่ายเงินดังกล่าวชดเชยเป็นเบื้องต้นก่อน

ขณะเดียวกันทางมหาวิทยาลัยก็กำลังดำเนินการตรวจสอบความเสียหายและได้มีการประเมินราคาค่าเสียหายสูงสุดแต่เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายที่จะย้ายสายการบินบางส่วนกลับไปใช้สนามบินดอนเมืองอีกครั้งหนึ่งทำให้เราต้องปรับเปลี่ยนแผนการประเมินความเสียหายใหม่ทั้งหมด

"ตอนนี้เรื่องยังไม่นิ่งเราจึงไม่สามารถประเมินราคาค่าเสียหายต่อไปได้ จึงต้องรอให้ทุกอย่างนิ่งก่อนแล้วจะประเมินราคาใหม่ซึ่งคาดว่าเรื่องต่างๆน่าจะเสร็จสิ้นในเร็วๆ นี้"

"สุวรรณภูมิ" สิ้นมนต์ขลัง จัดสรรเลิกชูจุดขายใกล้สนามบิน

"สนามบินสุวรรณภูมิ" เสื่อมความนิยม หลังแผนจัดตั้ง "นครสุวรรณภูมิ" ล่มไม่เป็นท่า ไทยสูญเสียความเป็น HUB ทางการบิน บริเวณรอบสนามบินเสี่ยงจมบาดาล การบริหารจัดการเมืองไร้ระบบ มลพิษทางเสียง ทางน้ำเริ่มขยายวงกว้าง ด้านดีเวลลอปเปอร์เลิกชูจุดขายบ้านใกล้สนามบิน หวั่นฉุดยอดขายดิ่ง

คงจำกันได้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ก่อนที่สนามบินสุวรรณภูมิจะเปิดให้บริการในเชิงพาณิชย์ การขายโครงการบ้านจัดสรรบริเวณรอบๆ สนามบินสุวรรณถูกจุดพลุด้วยการสร้างจุดขายใหม่ ว่าโครงการตั้งอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ สนามบินนานาชาติแห่งใหม่ที่จะเปิดใช้ในเดือน ก.ย.2549

การนำกลยุทธ์ดังกล่าวมาใช้ สามารถสร้างยอดขายให้กับบรรดาดีเวลลอปเปอร์แบบถล่มทลาย ชนิดที่เรียกว่า "ขายดิบขายดีเป็นเทน้ำเทท่าจนสร้างกันไม่ทันขาย ลูกค้าต้องรอการเปิดขายโครงการแบบใจจดใจจ่อ และทันทีที่เปิดให้จองจะมาเข้าคิวซื้อบ้านกันตั้งแต่เช้า เพราะกลัวว่าจะไม่ได้บ้านหลังที่ต้องการ"

นอกจากนี้ ดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหม่ รายเก่า รายใหญ่ รายกลาง รวมถึงรายเล็ก รายน้อย ที่มีที่ดินอยู่แถวนั้น ต่างก็เฮโลกันเข้ามาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมาก ซึ่งจากการสำรวจของบจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า มีโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในเขตลาดกระบัง ร่มเกล้า ประเวศ อ่อนนุช รามอินทรา สุวินทวงศ์ มากกว่า 249 โครงการ ซึ่งมีทั้งระดับล่าง ระดับกลาง ไปจนถึงระดับไฮเอนด์ เพราะเห็นว่าความต้องการซื้อบ้านจัดสรรมีมากจนดีเวลลอปเปอร์มืออาชีพสร้างกันไม่ทันขาย จึงเป็นโอกาสให้เจ้าของที่ดินหยิบที่ดินขึ้นมาลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเอง และทุกรายก็สามารถปิดการขายและสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้กับดีเวลลอปเปอร์หน้าเก่าและหน้าใหม่

ในจำนวน 249 โครงการ แบ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่บริเวณทิศใต้มากที่สุด 102 แห่ง คิดเป็น 41% ของจำนวนทั้งหมด ทิศเหนือ 83 แห่ง คิดเป็น 33% ทิศตะวันตก 41 แห่ง คิดเป็น 16% และทิศตะวันออก 23 แห่ง คิดเป็น 9% เป็นการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวมากที่สุด 46% อาคารชุด 26% ทาวน์เฮาส์ 23% บ้านแฝด 3% อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรรสัดส่วนเท่ากัน 1% หากคิดเป็นมูลค่า มีการลงทุนบ้านเดี่ยวมากถึง 78% ตามด้วยอาคารชุด 6% บ้านแฝดและที่ดินจัดสรรเท่ากัน 2% และอาคารพาณิชย์ 1%

การลงทุนมีทั้งดีเวลลอปเปอร์ในและนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมถึงนักลงทุนท้องถิ่น ซึ่งเฉพาะบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ 10 อันดับแรก มีการลงทุนรวม 45 แห่ง คิดเป็นมูลค่ารวม 100,185 ล้านบาท โดยบมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีการลงทุนสูงที่สุด 11 แห่ง มูลค่า 33,891 ล้านบาท ตามด้วย บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค 5 แห่ง มูลค่า 25,130 ล้านบาท กฤษดานคร 2 แห่ง มูลค่า 8,749 ล้านบาท ศุภาลัย มั่นคงเคหะการ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ พฤกษา เรียลเอสเตท และไพร์ม เนเจอร์ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จากปัญหานานัปการที่เกิดขึ้นหลังจากที่สนามบินสุวรรณภูมิ เปิดใช้เพียง 1-2 เดือนเท่านั้น ทำให้ผู้บริโภคที่คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยในย่านดังกล่าว กลับต้องคิดให้หนักกว่าเดิม เพราะไม่มั่นใจว่าการอยู่ใกล้สนามบินจะได้รับผลกระทบด้านลบมากน้อยแค่ไหน เนื่องจากที่ผ่านมา ประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ใกล้สนามบินออกมาร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องเสียงมาก จากการขึ้น-ลงของเครื่องบิน ทำให้นอนไม่หลับ, เด็กนักเรียนเรียนหนังสือไม่ได้ จึงทำให้ต้องหยุดทบทวนการซื้อบ้านใกล้สนามบิน

แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์บอกว่า "หลังจากที่สนามบินเปิดให้บริการมีการร้องเรียนหลายเรื่อง ทั้งเรื่องมลภาวะทางเสียง การจราจรติดขัด การบริหารจัดการในพื้นที่ยังไม่ได้ถูกจัดการใหม่ให้มีประสิทธิภาพ ยังใช้หลักการบริหารจัดการแบบเดิม ๆ ซึ่งในอดีตมีประชาชนอาศัยอยู่ไม่มาก แต่หลังจากเปิดใช้สนามบินมีประชาชนทะลักเข้าไปพักอาศัยมากขึ้น รวมถึงประชาชนที่เดินทางเข้า-ออกจากสนามบินอีกวันละเป็นแสนคน แต่รัฐบาลยังไม่มีการจัดระเบียบให้ดีขึ้น จึงส่งผลให้เกิดปัญหามากมาย เช่น ปัญหาการกำจัดของเสียและสิ่งปฏิกูล การบริการน้ำอุปโภค-บริโภค การลงทุนถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ และสาธารณูปโภค สาธารณูปการ จึงทำให้ประชาชนที่อาศัยอยู่ในย่านนั้นไม่มีความสุขเหมือนก่อนที่สนามบินจะเปิดให้บริการ”

สารพัดปัญหาโถมใส่

ขณะเดียวกัน ยังมีปัญหาเรื่องน้ำท่วม และมีแนวโน้มว่าบริเวณรอบๆสนามบินจะจมบาดาล เห็นได้จากเห็นได้จากปีก่อนที่มีน้ำท่วมเกิดขึ้นหลายแห่ง ทั้งในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง เพราะมีการเร่งระบายน้ำออกจากกรุงเทพฯ เพื่อไม่ให้ท่วมบริเวณใจกลางเมืองและสนามบิน เพราะกลัวว่ากระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้น้ำไปท่วมที่ต่างจังหวัดแทน เนื่องจากการก่อสร้างสนามบินไปขวางทางน้ำไหลลงสู่อ่าวไทย ซึ่งรัฐบาลพยายามที่จะขุดคลอง เพื่อรับน้ำที่จะไหลมาจากทางเหนือมากขึ้น แต่ปัจจุบันนี้ยังไม่มีความคืบหน้ามากนัก หากเทียบกับแผนการที่เตรียมไว้ เพราะติดขัดเรื่องงบประมาณ การเวนคืนที่ดิน รวมถึงการคัดค้านของประชาชน

สิ่งที่เกิดขึ้น ทำให้ยอดขายโครงการบ้านจัดสรรในละแวกสนามบินสะดุดทันที โดยโครงการหลายแห่งที่เพิ่งเปิดขายไม่นาน กลับมียอดขายลดลง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องปรับแผนการตลาดใหม่ ซึ่งจะไม่พยายามชูจุดขายว่าตั้งอยู่ใกล้สนามบิน หรือหากอยู่ใกล้ต้องอธิบายให้ผู้ซื้อรับรู้ว่าโครงการของตัวเองไม่อยู่ในแนวขึ้น-ลงของเครื่องบิน จึงไม่ต้องกลัวว่าจะได้รับผลกระทบด้านเสียง

แต่แม้ว่าดีเวลลอปเปอร์จะพยายามที่จะบอกกับผู้ซื้อเช่นนั้น แต่ก็ไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อต้องเร่งตัดสินใจซื้อเหมือนในอดีต เพราะยังเกรงปัญหาอื่น ๆ อีกหลายอย่างที่จะตามมาในอนาคต ทั้งเรื่องสุวรรณภูมิไม่ได้ถูกจัดตั้งเป็นนครสุวรรณภูมิ และจะไม่ได้เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจเหมือนที่ตั้งไว้ ที่สำคัญยังไม่ได้เป็นศูนย์กลางทางการบินด้วย จึงไม่มีความจำเป็นที่ต้องอยู่ใกล้สนามบินแล้ว ซึ่งทำให้ผู้ซื้อลังเลที่จะเลือกซื้อบ้านใกล้สนามบิน   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย