Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2550








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2550
ลดต้นทุนด้วย Economy of Scale & Speed             
โดย ณัฐวัฒน์ หอมจิตต์
 

   
related stories

Dream the (im)Possible Dream
ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ "คนที่ทำคอนโดฯ เป็น ผมว่ามีอยู่ไม่เยอะ"

   
www resources

โฮมเพจ พฤกษา เรียลเอสเตท

   
search resources

พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.
Real Estate




ความแข็งแกร่งที่เด่นที่สุดของพฤกษา เรียลเอสเตท ไม่ได้อยู่ที่แบบบ้านโดดเด่นเตะตาหรือลูกเล่นการตลาดหวือหวาโดนใจผู้บริโภค แต่กลับเป็นเรื่องพื้นฐานง่ายๆ ที่คนอื่นทำตามได้ยาก นั่นคือ ต้นทุน ซึ่งเป็นสิ่งที่ทองมาให้ความสำคัญเป็นอันดับต้นๆ จนถึงกับกำหนดไว้เป็นนโยบายข้อหนึ่งของพฤกษาฯ ที่จะเป็นผู้นำในด้านต้นทุน หรือ Cost Leadership

ทองมาใส่ใจกับต้นทุนของการก่อสร้างตั้งแต่เริ่มก่อตั้งพฤกษาฯ ในปี 2536 เนื่องจากประสบการณ์จากการเป็นผู้รับเหมาทำให้เขาเห็นปัญหาของการก่อสร้างด้วยระบบก่ออิฐฉาบปูน ซึ่งต้องใช้เวลานานและใช้แรงงานจำนวนมาก เมื่อแรงงานขาดแคลนก็ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้าออกไปหรือต้องยอมขึ้นค่าแรงเพื่อแย่งคนงาน ทำให้ควบคุมต้นทุนได้ยาก

เขาแก้ปัญหาดังกล่าวโดยนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้ โดยเป็นระบบติดตั้งและหล่อในที่ ซึ่งไม่เพียงแต่จะช่วยลดการใช้แรงงานช่างลง แต่ยังลดระยะเวลาการก่อสร้างจากระบบเดิม 6 เดือนถึง 1 ปี ลงเหลือเพียง 3 เดือนและในปัจจุบันก็ยังใช้อยู่กับการก่อสร้างทาวน์เฮาส์บ้านพฤกษา แต่ได้มีการพัฒนาระบบการทำงานให้ดีขึ้นจนในปีนี้สามารถลดเวลาการสร้างทาวน์เฮาส์จากเริ่มต้นจนถึงส่งมอบให้ลูกค้าโดยใช้เวลาเพียง 42 วันเท่านั้น (ดูรายละเอียดจาก "สร้างทาวน์เฮ้าส์ใน 42 วันได้อย่างไร" ประกอบ)

"เราก็ยังมีการพัฒนาต่อเนื่อง มีเป้าหมายจะลดให้เหลือ 1 เดือนในอนาคต" ทองมาเล่าถึงความตั้งใจ

ในปี 2548 พฤกษาฯ ระดมทุนครั้งใหญ่ด้วยการเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เงินที่ได้แบ่งไปลงทุนก่อสร้างโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตเสริมเหล็กสำเร็จรูป หรือ PS Precast จำนวน 650 ล้านบาท โดยใช้เทคโนโลยีดีขึ้นเพื่อผลิตชิ้นส่วนที่มีคุณภาพสูงขึ้น สำหรับใช้ในการก่อสร้างบ้านเดี่ยวภัสสร

ผลจากการลงทุนในครั้งนั้นทำให้พฤกษาฯ สามารถลดระยะเวลาการก่อสร้างบ้านเดี่ยวจากเดิมที่ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 180 วัน เหลือเพียงประมาณ 100 วันเท่านั้น

การนำระบบสำเร็จรูปดังกล่าวมาใช้เกิดผลดี 2 ประการด้วยกัน ข้อแรก พฤกษาฯ สามารถควบคุมต้นทุนของการก่อสร้างได้ดีขึ้น เนื่องจากลดจำนวนแรงงานที่ต้องใช้ในแต่ละขั้นตอนลง แถมยังทำให้คุณภาพของงานก่อสร้างสม่ำเสมอ ไม่ผันแปรไปตามฝีมือช่างแต่ละคน ประการถัดมา การลดเวลาก่อสร้างเมื่อผนวกเข้ากับการปรับกระบวนการทำงานในส่วนต่างๆ ทั้งการขออนุญาตจัดสรร การออกแบบบ้าน การทำตลาดและขาย ทำให้สามารถส่งมอบให้ลูกค้าได้เร็วขึ้น เมื่อธุรกิจหมุนรอบเร็วขึ้น พฤกษาฯ ก็ได้รับกระแสเงินสดเข้าบริษัทมากขึ้นตามไปด้วย

"เดิมระยะเวลาของการส่งมอบบ้านเราอยู่ที่ 11 เดือนครึ่ง ตอนนี้เราลดลงมาเหลือ 4 เดือนครึ่ง เท่ากับว่าเราได้เงินเร็วขึ้น 7 เดือน ถ้าสมมุติดอกเบี้ยอยู่ที่ปีละ 6% เท่ากับว่าเรากำไรมากขึ้น 3% แล้ว" ประเสริฐอธิบาย

ขณะเดียวกันพฤกษาฯ สามารถนำกระแสเงินสดที่ได้รับไปหมุนรอบธุรกิจได้มากขึ้น เท่ากับสร้างกำไรเพิ่มขึ้นได้อีกต่อหนึ่ง

"มาร์จิ้นของเราอยู่ที่ 32% ปีนึงเราทำธุรกิจได้ 3 รอบ เงิน 100 บาทตอนต้นปีพอถึงเดือนที่ 4 ครึ่งก็เพิ่มเป็น 132 บาท เอา 132 บาทไปทำธุรกิจต่อ ถึงเดือนที่ 9 ก็เพิ่มเป็น 170 บาท พอหมุนรอบที่ 3 ครบปี เงิน 100 บาทเมื่อต้นปีก็เป็น 200 กว่าบาทแล้ว ขณะที่ของคนอื่นยังเพิ่งได้รอบเดียว"

กระแสเงินสดที่เกิดขึ้นส่วนหนึ่งนำไปใช้ในการขยาย ธุรกิจโดยไม่ต้องใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน กลายเป็นแหล่งทุนชั้นดีสำหรับการเปิดโครงการใหม่ รวมทั้งคอนโดมิเนียมไอวี่ทั้ง 2 โครงการที่เปิดตัวในปีนี้ด้วย และส่วนที่เหลือยังนำไปชำระหนี้สถาบันการเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ภาระหนี้ของพฤกษาฯ ลดลงอย่างรวดเร็ว โดยในปัจจุบันสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (debt/equity ratio) ของพฤกษาฯ ลดลงจาก 0.57 เท่าเมื่อสิ้นปี 2548 มาอยู่ที่ระดับ 0.28 เท่า ต่ำเป็นอันดับต้นๆ ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทยเวลานี้

"ปี 2548 เราได้กระแสเงินสดรับจากการดำเนินงานประมาณ 1,500 ล้าน ปีที่แล้วอีกเกือบ 2,000 ล้าน แต่เราเอาไปซื้อที่เพื่อเตรียมขึ้นโครงการเยอะมาก ถ้าสรุปง่ายๆ ก็คือ 2 ปีที่ผ่านมาเราทำธุรกิจได้เงินสดเข้ามามากกว่าที่จ่าย หนี้เราเลยไม่เพิ่ม จริงๆ แล้วเรามีเงินสดเข้ามามากเกินไปด้วยซ้ำ เราก็เลยเอาไปชำระหนี้เร็วขึ้น" วีระเล่าถึงสาเหตุที่ภาระหนี้ของพฤกษาฯลดลง

นอกจากการสร้างเร็วโอนเร็วที่ช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับพฤกษาฯ แล้ว กลยุทธ์ขายก่อนสร้าง (Pre-sale) ก็มีส่วนสำคัญที่ทำให้พฤกษาฯ สามารถลดต้นทุนได้อีกทางหนึ่ง เนื่องจากรู้จำนวนบ้านหรือทาวน์เฮาส์ที่จะสร้างล่วงหน้า สามารถคำนวณถึงปริมาณวัสดุก่อสร้างที่จะต้องใช้ในแต่ละปีและนำไปต่อรองราคากับซัปพลายเออร์ได้

สิ้นปี 2549 พฤกษาฯ มียอดแบ็คล็อกที่ส่งมาในปีนี้คิดเป็นมูลค่าถึง 3,551 ล้านบาทและคาดว่ายอดแบ็คล็อกที่จะส่งไปในปีหน้าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5,551 ล้านบาท ซึ่งยอดเหล่านี้เองที่พฤกษาฯนำมาใช้ซื้อวัสดุจากซัปพลายเออร์ แล้วว่าจ้างผู้รับเหมาเฉพาะในส่วนของค่าแรงเท่านั้น โดยไม่ต้องรับความเสี่ยงในเรื่องของราคาวัสดุ

"ตอนนี้เราซื้อของเองไม่น่าจะน้อยกว่า 20 รายการ เราใช้วิธีประมูลแล้วขอฟิกซ์ราคาเอาไว้ทั้งปี หรืออย่างน้อยก็ไตรมาสหนึ่ง ซึ่งทำให้เราคุมต้นทุนได้ ไม่ต้องไปเสี่ยงกับราคาที่ผันผวน"

วัสดุที่พฤกษาฯ ใช้กระบวนการจัดซื้อเช่นนี้แล้ว อาทิ ปูนซีเมนต์ กระเบื้องหลังคา โครงหลังคา สี และอะลูมิเนียมวงกบหน้าต่าง เป็นต้น

วีระอธิบายว่า การเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ ก็มีส่วนช่วยลดต้นทุนให้กับพฤกษาฯ ด้วยเช่นกัน ที่เห็นได้ชัดข้อแรกคือ ช่วยประหยัดภาษีได้ปีละ 5% ตามเงื่อนไขการส่งเสริมของตลาดหลักทรัพย์ฯ นอกจากนี้ ต้นทุนการกู้เงินจากสถาบันการเงินก็ต่ำลง เนื่องจากธนาคารสามารถตรวจสอบงบการเงินจนมั่นใจได้ดีกว่าบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ รวมไปถึงภาพลักษณ์ที่ดีขึ้นเป็นที่รู้จักมากขึ้นก็ส่งผลทางอ้อมด้วยเช่นกัน

"ปีที่แล้วถ้าคุณทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่คุณอยู่นอกตลาด แบงก์อาจจะไม่ปล่อยเงินกู้ให้คุณเลย แต่พอเราอยู่ในตลาด เราอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดและมีระเบียบมากขึ้น แบงก์ก็สบายใจที่จะปล่อยกู้ให้เรา แล้วก็ทำให้ต้นทุนเราต่ำลง ที่เป็นรูปธรรมก็มากกว่า 0.5%"

ด้วยกระบวนการลดต้นทุนตั้งแต่โมเดลการทำธุรกิจ จนถึงการใช้ประโยชน์จากขนาด (economy of scale) ช่วยให้พฤกษาฯ มีต้นทุนต่ำกว่าผู้ประกอบการรายอื่น สามารถแข่งขันด้านราคาโดยที่ยังมีมาร์จิ้นไม่ได้ด้อยไปกว่าผู้ประกอบการรายอื่นเลย   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย