Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2550








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2550
โอ้..."อัสสรา วิลล่า" value creative property ของ นุสรา บัญญัติปิยพจน์             
โดย สุปราณี คงนิรันดรสุข
 

 
Charts & Figures

อัตราค่าที่พัก ASARA Villa & Suit
ธุรกิจหลักของบริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้


   
www resources

โฮมเพจ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด

   
search resources

นุสรา บัญญัติปิยพจน์
Real Estate
Hotels & Lodgings
โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้, บจก.
อัสสรา วิลล่า แอนด์ สวีท




ณ ริมชายหาดของหัวหินอันสวยงามที่เลื่องลือชื่อในฐานะ Luxury destination นุสรา บัญญัติปิยพจน์ CEO ของบริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ ได้ลงทุนกว่า 900 ล้านบาท ในที่ดินเก่าแก่ของตระกูลอัสสกุล 22 ไร่ เพื่อสร้างสรรค์คุณค่ามหัศจรรย์แห่งความสุขที่จับต้องได้ใน "อัสสรา วิลล่า แอนด์ สวีท (ASARA Villa and Suite)" ซึ่งขณะนี้ถือว่าเป็นรีสอร์ตหรูที่ราคาแพงที่สุดแห่งหนึ่งในหัวหิน

ASARA จะมีให้เลือกพักสองแบบ คือ วิลล่า หรือห้องพักสวีท สำหรับวิลล่าใหญ่ติดชายทะเล (The Presidential Villa) แบบสองห้องนอนใหญ่ระดับแกรนด์ มีสระว่ายน้ำจากุซซี่ ส่วนตัวขนาดใหญ่ มีห้องสตรีมซาวน่า และห้องน้ำใหญ่เท่ากับห้องนอน เพียบพร้อมด้วยบริการ ของพนักงาน 3 คนต่อหลัง อัตราค่าบริการคืนละ 69,000 บาท แต่ช่วงแนะนำถึงตุลาคม ASARA ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายโดยมีส่วนลด 40% จึงเหลือเพียง 48,300 บาทเท่านั้น

เป็นที่รู้กันว่า ขณะนี้ราคาที่ดินริมทะเลของหัวหินนั้นซื้อขายกันตารางวาละแสน หรือตกไร่ละห้าสิบล้าน ก็ยังหาซื้อได้ยาก เพราะกระแสการลงทุนระดับโลกที่เป็นเชนโรงแรมดังๆของโลก เป็นตัวบ่งชี้วัดการเติบโตของธุรกิจท่องเที่ยวระดับสูงของเมืองหัวหินได้ดี โดยเฉพาะตลาดนักท่องเที่ยวต่างประเทศได้หลั่งไหลเข้าหัวหินและเกาะสมุยเพิ่มมากขึ้น หลังเกิดสึนามิที่ภูเก็ต ปลายปี 2547

ดังนั้น เมื่อทิศทางลมเปลี่ยน จังหวะและโอกาสอำนวยผล นุสราจึงตัดสินใจพัฒนาที่ดินผืนใหญ่นี้ขึ้นมา ทำให้วงการตื่นเต้นและจับตาความเคลื่อนไหวของเธออย่างใกล้ชิดเมื่อเธอเริ่มต้นขยับเมื่อ 3-4 ปีที่แล้ว

อะไรคือ value creation ที่เธอใส่เข้าไปยังที่ดินผืนใหญ่ซึ่งตั้งอยู่ใกล้สนามบินเล็กหัวหินและหันหน้าสู่ทะเลปากอ่าวไทย แลเห็นภาพพาโนรามาทะเลสุดขอบฟ้าที่งดงาม?

คำตอบคือ เสน่ห์ของหัวหิน+ทักษะการบริหารจัดการ+ทุน+จุดขายไลฟ์สไตล์ระดับสูง ที่นุสราสามารถนำไปสร้างมูลค่าเพิ่มในการพัฒนาที่ดินผืนงามนี้ให้ได้ผลตอบแทนสูงสุด โดยมีทีมทำงานหลักภายใต้การนำของกล้า กิจการ Vice President ของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้เป็นหัวเรี่ยวหัวแรงสำคัญในงาน Hospitality business เกี่ยวกับ โรงแรมทุกแห่งของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้

"Logic ของการลงทุนทำอัสสรานั้น นุสคิดในเชิงผลตอบแทนการลงทุนและเชิงการตลาดที่จะหาอะไรที่แตกต่างจากคนอื่นทำกันอยู่มากกว่า ณ ปัจจุบัน นุสยังปรู๊ฟไม่ได้ว่า มัน success ระดับไหน เพราะเพิ่งจะเสร็จ" นุสราเล่าให้ฟังขณะเดินทางสุดสัปดาห์ไป ASARA เพื่อตรวจตราความเรียบร้อยก่อนจะเปิดเป็นทางการเดือนมิถุนายนซึ่งจะเปิดรับลูกค้าระดับสูงจากญี่ปุ่นและเกาหลีก่อน

โครงการ ASARA นี้ นุสราได้เลือกบริษัท KTGY Inter-Associates เป็นสถาปนิกออกแบบ สถาป’ตยกรรมและตกแต่งภายในด้วยบริษัท ลีโอ อินเตอร์เนชั่นแนล ดีไซน์ของคงศักดิ์ ยุกตะเสวี ที่ให้เอกลักษณ์เฉพาะตัวมากทั้งด้านสไตล์และรูปแบบของสถาปัตยกรรมลักษณะ Thai contem-porary ผสมบาหลี เน้นสีขาวและดำที่แลแล้วรู้สึกคลาสสิก เพดานสูง และการตกแต่งภายในที่เน้นความโปร่ง กรุรอบบ้านด้วยกระจกใสและบานประตูสูงเกิน 2 เมตร

"นุสเป็นคนที่ต้องการให้เขาออกแบบชนิดพอเขาตื่นขึ้นมาต้องรู้ว่าอยู่เมืองไทย ไม่ใช่อยู่ใน มาเลย์ หรืออินโดนีเซีย นุสจะต้องคอยกำกับให้คุณแดง (คงศักดิ์ ยุกตะเสวี) ซึ่งเป็นคนสมัยใหม่มากๆ ตลอดเลย ไม่ใช่ว่าตื่นมาเป็นสมัยใหม่จนไม่รู้ว่าชาติไหน"

แม้ว่าแนวทางการออกแบบจะเน้นความแตกต่างจากที่อื่นๆ แต่ผลที่ออกมาได้ความรู้สึก Luxury resort design มากๆ เช่น การวางผัง lay out การกำหนดวางแผนพื้นที่ขนาดใหญ่ของห้องนอนและห้องน้ำให้เท่ากันและประโยชน์ใช้สอยเต็มที่ โดยเฉพาะให้พื้นที่เกี่ยวกับน้ำมากที่สุด เช่น สระว่ายน้ำส่วนตัว, ห้องน้ำขนาดใหญ่เท่าห้องนอน, พื้นที่อาบน้ำชาวเวอร์กลางแจ้งที่เป็นส่วนตัว, อ่างอาบน้ำหินขัดที่เพียบพร้อมด้วยจากุซซี่นวดตัว, ลากูนใหญ่รายล้อมวิลล่า, สระมรกตและสระน้ำด้านหน้าที่อยู่ในระนาบเดียวกับทะเลใหญ่

"อัศจรรย์แห่งน้ำ" จึงเป็นคอนเซ็ปต์ประการหนึ่งที่เห็นเด่นชัดของASARA นอกเหนือจาก "ความเป็นส่วนตัว (privacy)" ที่จัดให้อยู่เหมือนบ้านส่วนตัวแต่ละหลัง โดยจะมีพนักงานคอยบริการรับใช้ 3 คนต่อหลังหนึ่ง สมดังคำสโลแกนว่า ASARA surrounds you with pleasure.

การเกิดของ ASARA ทำให้เกิดแรงกระเพื่อมในวงการพรอพเพอร์ตี้พอสมควร ถึงขนาด อนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ยังแอบมาศึกษาโครงการ ASARA แห่งนี้ในช่วง pre-opening และล่าสุด ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ แห่งนิรันดร์คอนโดมิเนียม ที่จับตลาด mass ก็มาทัวร์ทั้งคณะและได้พบกับนุสราโดยบังเอิญ งานนี้นุสราเต็มใจเป็นไกด์กิตติมศักดิ์นำชม ASARA ด้วยตนเอง

"เมื่อ 3-4 ปีที่แล้ว นุสคิดจะ work model เป็นโรงแรมประมาณ 300 ห้อง แต่ค่าก่อสร้างสูงมาก ก็เลยลองคิดเป็น villa และห้องสวีทซึ่งหายากในหัวหิน นุสก็เดินทางไปตามรีสอร์ตวิลล่าตามสถานที่ต่างๆ เช่น มัลดีฟส์ บาหลี ภูเก็ต เชียงใหม่ ไปลองมาหมด แต่ที่หัวหิน นุสพบว่าเซกเมนต์นี้มีไม่เยอะ" นุสราเล่าให้ฟังถึงตัวแปรทางการตลาดที่เปลี่ยนไปเน้นชาวต่างประเทศที่มีอัตราเข้าพักที่หัวหินมากถึงร้อยละ 90

นอกจากนี้พื้นที่ติดกับ ASARA อีก 10 กว่าไร่ ซึ่งขณะนี้กำลังทำฐานรากอยู่ นุสราได้ลงทุนอีก 600 ล้านบาท เพื่อสร้างบ้านพักตากอากาศระดับพรีเมียมภายใต้ชื่อ "Ocean Villa" เพื่อตลาดระดับไฮเอนด์ที่มีกำลังซื้อบ้านหลังที่สองหลังละ 20 ล้านบาทได้

ด้วยทักษะการบริหารและประสบการณ์ของนุสรา ที่สร้างสรรค์โครงการระดับหรูมาแล้วไม่ต่ำกว่า 20 ปี ตั้งแต่เรียนรู้จากคุณพ่อคือกฤษณ์ อัสสกุล ผู้ริเริ่มสร้างโครงการ โอเชี่ยน มารีน่า ยอชต์คลับแห่งแรกของไทย, ซานมารีโน่และล่าสุดโครงการคอนโดมิเนียมหรู "โอเชี่ยนพอร์โตฟิโน่" ที่พัทยาที่มีกำหนดเสร็จปีหน้า โดยถือหลักนุสราว่า "ความต้องการของลูกค้าคือธุรกิจของเรา"

"นุสปูทางไว้ให้ลูกค้าว่าตึกนี้ติดกับท่าเรือ ในระยะยาวมูลค่าของมันจะเพิ่มขึ้น ลูกค้าซื้อก็คาดหวังได้ว่าจะได้ value capital gain เพิ่มขึ้น เพราะนุสเชื่อว่าความสามารถในการบริหารราคาของเราที่สร้างเสร็จแล้วใช้ได้ดี ทำให้ตึกลูกค้าไม่โทรม ราคาไม่ตกแน่นอน" นุสราชี้ให้เห็นว่าการลงทุนที่นี่จะให้ yield management ที่คุ้มค่าระยะยาว

จะเห็นได้ว่า นุสรามีทักษะการบริหารจัดการโครงการระดับแนวสูงมากกว่า เช่น คอนโดมิเนียมหรู "โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่" ที่พัทยา ขณะที่ ASARA เป็นโครงการแนวราบที่เธอใช้เวลาถึงสองปีกว่าจะเปิดตัว

"นุสชอบแนวสูง สนุกกว่าและไม่จุกจิก ตอนแรกก็คิดจะสร้างสูงแต่ลงทุนเยอะ ครั้นจะสร้างน้อยก็เสียดายที่ดินมันแพง สุดท้ายก็ตัดสินใจสร้างเป็นวิลล่าดีที่สุดที่หัวหินไม่มี" เธอเล่าให้ฟัง

เดิมที่ดินผืนงาม 33 ไร่นี้ คุณพ่อของเธอได้รื้อบ้านไม้ที่สุขุมวิทมาสร้างบ้านหลังเล็กๆ ริมหาด และสร้างเทอเรสใต้ต้นก้ามปูใหญ่โบราณ กฤษณ์รักทะเลเหมือนบ้าน และชอบเล่นเรือเป็นชีวิตจิตใจ บางครั้ง land bank บริเวณริมชายฝั่งทะเลหลายแห่งได้มาจากความชอบส่วนตัวของพ่อเธอ เช่น พัทยา หัวหิน ปราณบุรี เกาะเสม็ด เกาะสมุย เกาะยาวใหญ่ จ.พังงา เป็นต้น

"เมื่อพ่อจะซื้อ พ่อจะคิดในใจว่าตรงนี้จะมีโอกาสทำอะไรบ้างในอนาคต ไม่ใช่ซี้ซั้วซื้อเหมือนซื้อลอตเตอรี่"

ที่หัวหิน กฤษณ์ใช้เวลาส่วนใหญ่กับทะเล เล่นเรือ และพักผ่อนเป็นเดือนๆ ก็มี บางครั้ง ก็นำลูกน้องมาประชุมพูดคุยกันใต้ต้นก้ามปูที่จะมีเทอเรสไม้ยาว เมื่อสมบัติชิ้นงามนี้อยู่ในมือเธอ นุสราได้ใส่ใจและมุ่งมั่นที่จะสร้างสินทรัพย์นี้ให้มีมูลค่าสูงสุดยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา

นุสราเป็นลูกสาวที่ผูกพันใกล้ชิดกับพ่อมากๆ ตั้งแต่วัยเยาว์ที่เธอเรียนมาแตร์เดอี พ่อจะรู้จักเพื่อนลูกทุกคนขนาดเคยพาเด็ก 14 คนรอดจากการหลงป่าที่เขาใหญ่ได้ เป็นพ่อที่รู้ใจให้ของขวัญถูกใจเสมอ เมื่อต้องไปเรียนต่อที่ UCLA จนกระทั่งจบปริญญาตรีคณิตศาสตร์และ ปริญญาโท MBA เธอกลับมาทำงานกับพ่อ โดยได้เรียนรู้หลักคิดก่อนตัดสินใจที่จะไม่ทำให้ธุรกิจเสียหาย

"ตอนที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 นุสคิดว่าเราไม่ได้เสี่ยงเกินไป คุณพ่อจะคอยเตือนเรื่องค่าเงิน สมัยนั้นเราจะบอกพ่อว่ากู้เงินเป็นดอลลาร์จะถูกกว่ากู้เป็นบาทมากนะ แถมแบงก์ยังมาคุยขอทำ swap เป็นดอลลาร์ พ่อก็จะคอยเตือนว่า ถึงจะถูกก็ไม่สำคัญ แต่เราไม่ควรเสี่ยง สภาวะแบบนี้เงินบาทน่าจะอ่อน ตอนนั้นเรามี loan ที่เป็น offshore loan เราก็ convert ก่อนเกิดลดค่าเงินบาท เป็นเพราะพ่อแนะนำไว้" หลักคิดเชิงอนุรักษ์เช่นนี้ทำให้ธุรกิจครอบครัว ตระกูลอัสสกุลรอดพ้นหายนะได้ท่ามกลางซากปรักหักพังทางเศรษฐกิจ

หลังสิ้นบิดาในปี 2545 นุสราได้ทุ่มเทพลังทำงานมากขึ้น เธอได้ปรับยุทธศาสตร์ของการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นเอกภาพภายใต้ชื่อใหม่ว่า "บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้" เพื่อประสิทธิภาพในการบริหารจัดการด้านการเงินและ brand identity ทางการตลาด ที่มีประสิทธิ ภาพและทำการตลาดสู่ตลาด โลกได้ เช่น สิ้นปีนี้เธอจะนำโครงการของโอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ไปออกงาน Property Fair ที่ฮ่องกง ซึ่งเป็นงานระดับ wholesale developer ที่จัดให้นักลงทุนซื้อหรือเช่าทั้งตึกหรือทั้งฟลอร์

"เราจะเอาพอร์โตฟีโน่ คอนโดมิเนียมหรูที่พัทยาที่คาดว่าจะเหลืออยู่ และเรายังมีคอนโดฯ office building อีกสองตึกที่พระราม 3 ซึ่งเราจะไปช่วยขายพื้นที่ให้ไทยสมุทรฯ ด้วย นอกจากนี้เรายังมีโปรเจ็กต์บ้านที่วิภาวดีรังสิตด้วย โอกาสที่พวก wholesaler เขาจะมองแง่การลงทุนมากกว่า ซึ่งเราก็สามารถบริหารการเช่าให้เสร็จ เป็นรายได้การเช่าคืนมาในรูปเงินลงทุน เป็น Capital gain แต่นุสจะไม่สนใจพวกเก็งกำไรเลยเพราะพวกนี้ทำให้ระบบเสียและไม่ค่อยยอมโอน เมื่อส่งมอบเสร็จแล้ว" นี่คือแนวทางจับตลาดลูกค้าที่เป็นนักลงทุนอีกกลุ่มหนึ่ง

ปัจจุบันธุรกิจหลักของบริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ แบ่งออกเป็นสามลักษณะคือ หนึ่ง-สร้างเพื่อขาย, สอง-สร้างเพื่อให้เช่า และสาม-ธุรกิจโรงแรมและยอชต์คลับ (ดูตารางโครงการทั้งหมด) โดยฐานเงินทุนมาจากไทยสมุทรประกันชีวิตและธนาคารเป็นหลัก ขณะที่แผนการเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ยังเป็นเรื่องของอนาคต

นุสราบริหารการเงินการลงทุนของธุรกิจหลักทั้งสาม ซึ่งขณะนี้มีมูลค่าลงทุน กว่า 3,700 ล้านบาทในมือ ให้มีความสมดุลกันได้ ด้วยการยึดหลักคำพ่อที่สอนเธอเรื่องตีกอล์ฟซึ่งเป็นกีฬาโปรดของเธอขณะนี้ว่า "ตีอย่างไรให้ไกลและเสียน้อยที่สุด" โดยเฉพาะกับการลงทุนที่ไม่ใช่น้อยกับ ASARA ที่อาจจะสร้างมหัศจรรย์แห่งสุขให้เธอ ได้ด้วยการตีครั้งเดียวลงหลุม hole in one ก็เป็นได้...   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย