Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ กรกฎาคม 2532








 
นิตยสารผู้จัดการ กรกฎาคม 2532
เดอะ ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ ฟิฟตี้-ฟิฟตี้?             
โดย ขุนทอง ลอเสรีวนิช
 


   
search resources

ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์
อร โรจนเสถียร
Real Estate
Construction




คฤหาสน์หลังงามกลางซอยทองหล่อถูกทุบทิ้งเมื่อต้นปีนี้ เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาสร้างคอนโดมีเนียมและพลาซ่า วันนี้ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ตกอยู่กลางมรสุมข่าวลือว่าโอกาสที่จะเดินหน้าให้ลุล่วงไปมอยู่เท่าๆ กับโอกาสที่จะสะดุดลงกลางคัน อร โรจนเสถียร รู้ดีว่าอนาคตของฟิฟตี้ฟิฟท์เป็นเช่นไร…

ข่าวคราวในด้านลบที่พุ่งเข้าใส่โครงการฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์อย่างเป็นระลอกนั้น สรุปเนื้อหาใจความได้ว่า เจ้าของโครงการคำนวณราคาขายผิดพลาดต่ำกว่าต้นทุนการก่อสร้าง ผลที่ตามมาคือไม่สามารถหาผู้รับเหมาก่อสร้างได้เพราะราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาสูงกว่าต้นทุนที่คิดคำนวณกันไว้ในแผนเกือบๆ 100 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้โครงการนี้ต้องควักเนื้อขาดทุนเป็นจำนวนมหาศาล และเจ้าของโครงการปิดฉากอำลาวงการไปด้วย

นั่นคือสาเหตุที่ทำให้ฟิฟตี้ฟิฟท์ทาวเวอร์หยุดอยู่กับที่ไม่สามารถเดินหนห้าต่อไปได้ พร้อมๆ กับความพยายามซื้อห้องที่ขายไปหมดแล้วคืนจากผู้ซื้อเพ่อปรับรคาให้สูงขึ้นใหม่ แต่ก็ไม่เป็นผล สามารถซื้อคืนได้เพียงสิบกว่ายูนิตเท่านั้นจากจำนวนรวมทั้งหมด 93 ยูนิต

ผลพวงจากข่าวลือทำให้เกิดคำถามขึ้นกับผู้ที่จ่ายเงินจองและเงินดาวน์ไปแล้วรวมทั้งผู้ที่อยู่ในธุรกิจคอนโมิเนียมนี้ว่า ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ที่เปิดตัวขึ้นมาเมื่อกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมาอย่างหรูหรา โอ่อ่าภาคภูมิสมกับเป็นโครงการของสายเลือดของซาร์เศรษฐกิจอย่าง บุญชู โรจนเสถียร จะต้องล้มลงหลังจากเพิ่งออกตัวได้ไม่นานแล้วหรือ ?!

เป็นข่าวลือบนความเจ็บปวดของ อร โรจนเสถียร ที่ไม่สามารถทำอะไรได้มากกว่าเงียบเฉยเอาไว้ รอให้ผลงานเป็นเครื่องตอบโต้ลบล้างข่าวอันไม่เป็นมงคลนั้น

"เราไม่อยากโต้แย้ง เพราะยิ่งพูดไปยิ่งเรื่องมาก เราทำโครงการนี้ด้วยใจ ให้เวลาเป็นตัวพิสูจน์ดีกว่า" เหตุผลของอรเป็นไปตามคำแนะนำของผู้เป็นพ่อที่ไม่ต้องการให้ลูกสาวไปโต้ตอบข่าวลือใดๆ ทั้งสิ้น

……

ข่าวลือเกี่ยวกับฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์นั้น เป็นผลมาจากปัญหาที่กำลังเกิดขึ้นกับธุรกิจคอนโดมิเนียมในขณะนี้ คือ ปัญหาวัสดุก่อสร้างที่ขาดแคลนและมีราคาแพง อีกปัญหาหนึ่งก็คือ การขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญในการก่อสร้างอาคารสูงๆ

ตั้งแต่ต้นปี 2531 เป็นต้นมา ธุรกิจคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นโครงการแล้วโครงการเล่าไล่เรียงต่อเนื่องกันมาจนถึงปัจจุบัน ข้อมูลจากส่วนวิจัยอุตสาหกรรม ฝ่ายวิชาการ ธนาคารกสิกรไทยเปิดเผยว่า ในช่วงปี 2531 มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวขึ้นมาประมาณ 66 โครงการ สำหรับช่วง 3 เดือนแรกของปี 2532 มีโครงการเกิดขึ้นมากกว่าปีที่แล้วทั้งปีกว่าหนึ่งเท่าตัว คือ 150 โครงการ

รวมจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวขึ้นมาตั้งแต่ต้นปีที่แล้ว จนถึงเดือนมีนาคมปีนี้และมีกำหนดจะสร้างเสร็จในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ถ้าทุกอย่างเป็นไปอย่างราบรื่นตามแผนการจะมีมากกว่า 220 โครงการ มูลค่าการลงทุนรวมกันถึง 80,000 ล้านบาท

สภาพเศรษฐกิจที่เริ่มดีขึ้นมาตั้งแต่ปี 2530 ควมเข้าใจในแนวควมคิดของที่พักอาศัยแบบคอนโดมิเนียมที่มีมากขึ้นของประชาชน ทำให้ตลาดของคอนโดมิเนียมเปิดกว้างขึ้นและยิ่งขยายตัวออกไปอย่างรวดเร็ว เมื่อมีแรงโฆษณาประชาสัมพันธ์จกโครงการต่างๆ ทีเปิดตัวขึ้นมาทำให้ธุรกิจนี้เป็นที่จับตามองของนักลงทุนว่าเป็นธุรกิจที่มีอนาคตที่จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนได้งดงามในเวลาอันรวดเร็ว

เท่านี้ก็เพียงพอแล้วที่จะเป็นแรงจูงใจดึงดูดให้นักลงทุนกระโจนเข้ามาสู่วงการนี้ ทั้งที่เป็นผู้ประกอบการในธุรกิจบ้านจัดสรรที่ยกระดับกิจการจากบ้านบนดินขึ้นไปสู่บ้านลอยฟ้า รวมทั้งผู้ประกอบการธุรกิจอื่นๆ ซึ่งมองเห็นผลตอบแทนอันคุ้มค่ารออยู่เบื้องหน้า

การขยายตัวของธุรกิจคอนโดมิเนียมจึงเป็นไปอย่างรวดเร็วเกินความคาดหมายในขณะที่ธุรกิจบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์และการก่อสร้างในภาครัฐบาลก็มีปริมาณเพิ่มขึ้นไม่น้อยไปกว่ากัน แต่กำลังกรผลิตของวัสดุก่อสร้างประเภทต่างๆ ไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างได้ส่วนกับความต้องการ ภาวะวัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพงจึงเกิดขึ้นทันทีที่เริ่มศักราชใหม่

ตัวเลขจากบริษัทปูนซิเมนต์ไทยชี้ให้เห็นว่า ความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างมีปริมาณสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดไตรมาสของแรกของปีนี้ ความต้องการใช้ปูนซีเมนต์เพิ่มขึ้น 27% เหล็กก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่า 30% วัสดุก่อสร้างที่เป็นสินค้ากึ่งสำเร็จรูปเช่น แผ่นพื้นสำเร็จรูป คอนกรีตผสมเสร็จเพิ่มขึ้นมากกว่า 40-60% และวัสดุก่อสร้างตัวอื่นๆ ขยายตัวเฉลี่ยกว่า 20%

ควมต้องการที่เพิ่มขึ้นทำให้ราคาของวัสดุก่อสร้างแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว ราคาเฉลี่ยวัสดุก่อสร้างในช่วงไตรมาสแรกของปี 2532 สูงขึ้น 12% ซึ่งสูงกว่าอัตราเพิ่มของทั้งปี 2531 ซึ่งเท่ากับ 11.7% เท่านั้น

วัสดุก่อสร้างตัวสำคัญในการสร้างคอนโดมิเนียมคือ คอนกรีตผสมเสร็จและเหล็กเส้น ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นเกือบ 20% ต้นทุนด้านวัสดุก่อสร้างนั้นตกประมาณ 70% ของต้นทุนการก่อสร้างทั้งหมด การขึ้นราคาวัสดุก่อสร้างมีผลให้ต้นทุนการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 20-30% ของราคาที่ประมาณไว้เมื่อปลายปี 2531

คอนโดมิเนียมที่จะต้องเจ็บตัวจากรายการนี้ คือ คอนโดมิเนียมที่เปิดตัว ตั้งราคาขายไปเรียบร้อยแล้วก่อนปี 2531 โดยคิดราคาต้นทุนจากค่าวัสดุในปี 2531

คอนโดมิเนียมที่จะต้องเจ็บตัวจากรายการนี้ คือ คอนโดมิเนียมที่เปิดตัว ตั้งราคาขายไปเรียบร้อยแล้วก่อนปี 2531 และจะลงมือก่อสร้างในปี 2532 โดยคิดราคาต้นทุนจากค่าวัสดุในปี 2531

โครงการฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์นั้น เปิดตัวแนะนำโครงการอย่างเป็นทางการเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2532 วันเดียวกับการอำลาคฤหาสน์อากาเว่ของบุญชู โรจนเสถียร เพื่อหลีกทางให้กับคอนโดมิเนียมรูปไข่สูง 33 ชั้นขึ้นมาแทนที่

ส่วนที่เป็นอาคารรูปไข่นี้คือคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยจำนวน 93 ยูนิต อีกส่วนหนึ่งคือ อาคารพลาซ่าร้านค้าและสำนักงานสูง 5 ชั้น เป็นโครงการของบริษัทเบอร์โก้ซึ่งเป็นกิจการของบุญชู โรจนเสถียร ในการดูแลทรัพย์สินของครอบครัว

เบอร์โก้หันมาทำธุรกิจทาวน์เฮ้าส์และบ้านจัดสรรตั้งแต่ปี 2526 โดยเริ่มจากทาวน์เฮ้าส์ 60 กว่าหลังบนถนนกรุงเทพกรีฑาในชื่อว่า โครงการอยู่สบาย 1 ตามมาด้วยโครงการอยู่สบาย 2 ซึ่งเป็นทาวน์เฮ้าส์อีกเช่นกันบนที่ดินของครอบครัวที่ถนนบางนา - ตราด และโครงการอยู่สบาย 3 ซึ่งเป็นบ้านจัดสรรทั้งหมด

ทั้ง 3 โครงการประสบความสำเร็จ ขายได้หมดในเวลาอันรวดเร็ว ภายใต้การบริหารงานของอร โรจนเสถียร บุตรสาวคนเดียวของบุญชู ที่หันเหเส้นทางชีวิต จากนักฟิสิกส์มาเป็นนักธุรกิจเต็มตัวเมื่อ 6 ปีที่แล้ว

การเข้ามาสู่วงการคอนโดมิเนียมของอรในนามบริษัทเบอร์โก้คงไม่แตกต่างไปจากเหตุผลของนักลงทุนรายอื่นๆ ที่มองเห็นอนาคตของคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังขยายตัวเช่นนี้ นอกเหนือไปจากเหตุผลที่เจ้าตัวบอกว่า ต้องการพัฒนาที่ดินให้เป็นประโยชน์ทางด้านที่อยู่อาศัยให้มากที่สุด

การตระเตรียมโครงการได้เริ่มกันมาตั้งแต่ช่วงปลายปี 2531 โดยมีบริษัทแบรเนียเป็นสถาปนิกผู้ออกแบบและมีบริษัท จอห์นยัง รับผิดชอบการวางแผนการตลาดและการขาย

ส่วนที่เป็นห้องพัก 93 ยูนิตนั้นมีพื้นที่ตั้งแต่ 69-430 ตารางเมตรต่อยูนิต ราคายูนิตละสามล้านห้าแสนบาทขึ้นไป และมีกำหนดเวลาในการสร้าง 24 เดือนนับแต่วันเปิดตัวกลางเดือนมกราคม 2532

เพียงชั่วเวลาเดือนเศษๆ ทั้ง 93 ยูนิตของฟิฟิตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ ก็ขายหมดเกลี้ยง และมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไปเรียบร้อยแล้ว ในขณะส่วนที่เป็นอาคารสำนักงานร้านค้าและ พลาซ่านั้น ขายไปได้ประมาณ 70% ซึ่งถือว่าเป็นความสำเร็จที่ดีมากเมื่อเทียบกับระยะเวลาในการขายที่สั้นมาก

"ฟิฟตี้ฟิฟท์ ถือว่าเป็นโครงการที่ ACCEPTABLE มาก มีการวางแผนการตลาดดี การเปิดตัวก็ดี" จอห์น ยัง พูดถึงเบื้องหลังความสำเร็จของโครงการนี้ ด้วยน้ำเสียงภาคภูมิใจในผลงานทีเขามีส่วนอยู่ไม่น้อย

ทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ในซอยทองหล่อ บนถนนสุขุมวิท บวกกับความเป็นผืนดินเดียวกันที่ครั้งหนึ่งคฤหาสน์อากาเว่เคยตระหง่ายตั้งอยู่ก็คือข้อเด่นข้อหนึ่งที่ฟิฟิตี้ฟิฟท์ เช่นเดียวกับชื่อเสียงสายสัมพันธ์ในสังคมของผู้เป็นพ่อก็มีส่วนผลักดันความสำเร็จให้เกิดขึ้นในเวลาอันรวดเร็ว นอกเหนือไปจากการเจาะกลุ่มลูกค้าอย่างตรงเป้าไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ในระดับสูง และแนวความคิด แผนการทางการตลาดรวมทั้งการขาย

จุดขายที่สำคัญที่ไม่อาจมองข้ามไปได้คือ ราคาขายซึ่งตั้งไว้ต่ำมากๆ คือ ประมาณ 25,000-26,000 บาทต่อตารางเมตรโดยเฉลี่ยซึ่งถือว่าต่ำมากสำหรับคอนโดมิเนียมในระดับนี้

"เราตั้งราคาต้นทุน แล้วบวกกำไรอีกนิดหน่อย เราอยากให้คนที่อยากอยู่ในโครงการนี้ได้ซื้อในราคาที่เขาพอใจ" คือเหตุผลของอรที่ตั้งราคาขายไว้ต่ำถึงเพียงนี้

ข้อเท็จจริงสำคัญที่ทำให้เธอสามารถขายพื้นที่ตามนโยบายที่ตัวเองต้องการคือ ที่ดินจำนวน 3 ไร่ 1 งาน 27 ตารางวา คือสมบัติเก่าแก่ของพ่อเธอที่ไม่จำเป็นต้องควักกระเป๋าจ่ายเงินซื้อมา จึงไม่ต้องพะวงกับราคาที่ดินในย่านซอยทองหล่อที่สูงลิบลิ่ว

"เรื่องราคาที่ดินนี้ก็เป็นตัวที่ช่วยให้เราตั้งราคาแบบนี้ได้ ไม่ถึงกับเข้าเนื้อหรอก เราตีราคาในระดับที่เหมาะสม ไม่สูงจนเกินไป" ราคาที่เหมาะสมที่อรบอกจะเป็นจำนวนเท่าไหร่ก็ตาม แต่ก็ทำให้เธอควบคุมต้นทุนด้านที่ดินเอาไว้ได้

แต่เรื่องราคาขายที่ต่ำนี่เอง ทำให้ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ตกเป็นเหยื่อของขาวลือในสถานการณ์ที่วัสดุก่อสร้างสูงขึ้นอย่างฮวบฮาบในทำนองที่ว่า มีการคำนวณราคาผิดพลาดจนต่ำกว่าต้นทุนการก่อสร้าง

เปรียบเทียบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่ขึ้นไปถึง 20-30% จากวันที่ตะเตรียมโครงการพร้อมกับคำนวณต้นทุนเมื่อปลายปีที่แล้ว ต้นทุนค่าก่อสร้างที่เป็นไปตามสถานการณ์ที่เป็นจริงควรจะเป็น 20,000 บาทต่อตารางเมตรโดยประมาณ บวกกับค่าที่ดิน ค่าใช้จ่ายต้นทุนอื่นๆ และกำไรแล้ว ราคาขายที่เป็นไปได้ขณะนี้สำหรับโครงการอย่างฟิฟตี้ฟิฟท์นั้นไม่ควรจะต่ำกว่าตารางเมตรละ 30,000 บาทต่อตารางเมตร

คิดกันง่ายๆ จากตัวเลขพื้นฐานเหล่านี้ ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ ต้องขาดทุน 20% ทุกๆ พื้นที่หนึ่งตารางเมตรที่ขายออกไป

แต่นั่นคือการบวกลบคูณหารกับราคาวัสดุในตอนนี้ ในขณะที่ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ ได้ทำสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้างล่วงหน้ากับซัพพลายเออร์รายใหญ่ๆ ตั้งแต่ปีที่แล้วก่อนที่จะเริ่มเปิดโครงการเสียด้วยซ้ำ

"ต้นทุนอาจจะเพิ่มขึ้นสูงไปบ้างแต่ก็ไม่มากนัก เพราะวัสดุก่อสร้างหลักๆ นั้น เราทำสัญญาล่วงหน้าไว้กับซัพพลายเออร์รายใหญ่ๆ ไว้ก่อนแล้ว" อรเปิดเผย

ผู้ที่แนะนำอรให้ใช้วิธีนี้คือ ดร.พิชัย นิมิตยงสกุล รองศาสตราจารย์ประจำภาควิชาวิศวกรรมโครงสร้างและก่อสร้าง สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย (เอไอที) ซึ่งเคยเป็นอาจารย์ของอร เมื่อครั้งเรียนปริญญาโทออยู่ที่ เอไอที และรับหน้าที่เป็นวิศวกรโครงสร้างให้กับฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ด้วย

วัสดุหลักๆ ที่ได้มีการทำสัญญาล่วงหน้าไว้แล้วนั้นคือ คอนกรีตผสม โดยซื้อจากบริษัทซีแพค กระเบื้องคัมพานาจากบริษัทกระเบื้องกระดาษไทย ทั้งสองบริษัทนี้อยู่ในเครือปูนซีเมนต์ไทย สุขภัณฑ์จากบริษัทอเมริกัน สแตนดาร์ด ส่วนเหล็กเส้นนั้นได้มีการติดต่อทำสัญญาซื้อขายกับต่างประเทศไว้เรียบร้อยแล้วเช่นกัน

เรื่องราคาวัสดุก่อสร้างที่แพงขึ้นทุกทีในตอนนี้ จึงไม่ใช่ปัญหาของฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ แต่อย่างใด จะมีอยู่ก็เพียงปริมาณที่ต้องการใช้ ซึ่งได้มีการทำสัญญาเอาไว้เช่นเดียวกันแต่ในสถานการณ์ที่วัสดุก่อสร้างไม่เพียงแต่จะมีราคาสูงขึ้น หากยังขาดแคลนอย่างหนักจนถึงต้องแย่งกันซื้อถึงโรงงาน ความไว้วางใจที่อรมีต่อซัพพลายเออร์คู่สัญญาเป็นสิ่งเดียวเท่านั้นที่ทำให้เธอเชื่อว่า เมื่อถึงเวลาลงมือก่อสร้าง ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์จะไม่มีปัญหา

ผลต่อเนื่องจากขาวลือที่ว่าฟิฟตี้ฟิฟท์ คำนวณราคาขายต่ำกว่าต้นทุนเป็นต้นตอของข่าวลือในประการต่อมาว่า จนล่วงเข้าเดือนมิถุนายน ห้าเดือนหลังจากการเปิดตัว ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ ก็ยังไม่สามารถหาผู้รับเหมาก่อสร้างได้ ถึงแม้จะมีการเปิดประมูลไปแล้วถึงสองครั้งก็ตาม เพราะราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมานั้นสูงกว่าราคาที่ทางฟิฟตี้ฟิฟท์ใช้เป็นฐานในการคำนวณราคาขายถึง 20%

ปัญหาเรื่องผู้รับเหมาขาดแคลนก็เป็นอีกปัญหาหนึ่ง ที่สะท้อนถึงการเติบโตที่รวดเร็วของธุรกิจคอนโดมิเนียมในช่วงสองปีมานี้ จนเกินขีดความสามารถที่ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีอยู่ในขณะนี้จะรับงานไว้หมดได้ และกำลังเป็นอุปสรรคอีกอย่างหนึ่งของวงการคอนโดมิเนียม นอกเหนอไปจากปัญหาด้านวัสดุก่อสร้าง

เริ่มกันตั้งแต่การก่อสร้างในขั้นแรกที่สำคัญที่สุดคือ การก่อสร้างตัวฐานรากเพื่อรับน้ำหนักของโครงการสร้างตัวอาคารทั้งหมด ในปัจจุบันอาคารสูงๆ ได้วิวัฒนาการการทำฐานรากด้วยการใช้เสาเข็มเจาะ แทนการตอกเสาเข็มซึ่งจะทำให้เกิดการสั่นสะเทือนกับอาคาร สิ่งปลูกสร้างใกล้เคียงจนอาจจะเกิดความเสียหายได้

บริษัททำเสาเข็มเจาะรายใหญ่ในเมืองไทยขณะนี้มอยู่เพียงสี่รายเท่านั้น คือ คินซัน ธนาพัฒน์ ซีฟโก้ จีอีแอล และบริษัท โฟร์พี ซึ่งแต่ละรายในขณะนี้รับงานอยู่ไม่ต่ำกว่ารายละ 20 โครงการ ใช้เวลาไปจนถึงสิ้นปีกว่าจะทำได้หมด

"ถ้าเริ่มโครงการตอนนี้ ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่าหกเดือนหรือมากกว่านั้นถึงจะได้ลงสร้างฐานราก" แหล่งข่าวรายหนึ่งในวงการก่อสร้างเปิดเผยถึงความขัดสนในการหาบริษัทมาทำเข็มเจาะในเวลานี้

การชะลอโครงการออกไปถึงหกเดือน ไม่เพียงแต่ดอกเบี้ยเงินกู้จะงอกเงยขึ้นตามความล่าช้าแต่ยังมีผลกระทบต่อการส่งมอบอาคารให้ผู้ซื้อตามสัญญาด้วย ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องต่อกระแสเงินที่ไหลเข้ามาในโครงการ

ในขณะที่โครงการอื่นๆ กำลังประสบปัญหา หาบริษัททำเข็มเจาะไม่ได้ บารมีของบุญชู โรจนเสถียรก็ได้รับการพิสูจน์อีกครั้งว่ายังใช้ได้อยู่เมื่อสามารถดึงเอาบริษัทสยามโทเนะ จำกัด ในเครือมิตซุยแบงก์ มาทำเข็มเจาะให้กับโครงการของลูกสาวได้ ทั้งๆ ที่บริษัทญี่ปุ่นจะรับเฉพาะงานของญี่ปุ่นด้วยกันเองเท่านั้น แต่เพราะสายสัมพันธ์ทางธุรกิจที่บุญชูสร้างเอาไว้ตั้งแต่ครั้งอยู่ในวงการธุรกิจ จึงช่วยแก้ปัญหาการก่อสร้างฐานรากให้กับฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ไปได้อย่างไม่ต้องเหนื่อยแรงนัก

สยามโทเนะลงมือเจาะเสาเข็มวางรากฐานตั้งแต่เดือนเมษายนที่ผ่านมา ตามแผนการก่อสร้างงานในขั้นนี้ใช้เวลาสี่เดือน เฉพาะในส่วนของพลาซ่าและอาคารร้านค้าขณะนี้ได้มีการตอกเสาเข็มเสร็จเรียบร้อยไปแล้วประมาณ 100 ต้น มีความลึก 30 เมตร ส่วนตัวคอนโดมิเนียมสูง 33 ชั้นได้ผ่าขั้นตอนการเจาะเสาเข็มเพื่อทดสอบไปแล้ว มีความลึก 44-45 เมตร และกำลังอยู่ในระหว่างรอการเซ็ทตัวของคอนกรีต เพื่อทำการทดสอบการรับน้ำหนักของเสาเข็มต่อไป ก่อนที่จะเริ่มการเจาะเข็มให้ครบ

ใครที่ผ่านไปมาบริเวณที่ตั้งของโครงการกลางซอยทองหล่อ เมื่อกลางเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา จะเห็นมีปั้นจั่นเพียงตัวเดียวอยู่ในบริเวณที่การก่อสร้างพร้อมกับคนงานอีกไม่กี่คน เนื่องจากได้มีการย้ายเครื่องเจาะเสาเข็มไปทำงานในโครงการที่เซ็นจูรี่ไฮท์ของบริษัทไทยโมริโมโต้ที่ซอยสุขุมวิท 23

"เครื่องเจาะมีราคาสูงมาก เจ้าของจึงต้องใช้งานให้มากที่สุด ไม่ให้เสียเวลาแม้แต่น้อย" อรเปิเผยถึงเหตุที่ต้องย้ายเครื่องเจาะเข็มออกไปทั้งๆ ที่ยังทำงานไม่เสร็จ เช่นเดียวกับพื้นที่บริเวณอาคารพลาซ่าที่ยังไม่มีการก่อสร้างอะไรเพิ่มเติม เพราะต้องรอให้คอนกรีตที่อัดลงไปใต้ดินเซ็ทตัวเสียก่อน จึงจะเริ่มงานดินประมาณต้นเดือนกรกฎาคม

เทียบกับแผนการก่อสร้างที่วางเอาไว้ ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์เดินหน้าไปช้ากว่าแผนประมาณ 9 วัน (เปรียบเทียบเมื่อกลางเดือนมิถุนายน) จากระยะเวลาการก่อสร้างทั้งหมด 24 เดือน "ช้าไป 9 วันนี่ เป็นเรื่องเล็กมาก ไม่มีปัญหาอะไรเลย กลับเป็นเรื่องที่น่ายินดีด้วยซ้ำไป" หนึ่งในทีมงานของโครงการกล่าว

แต่นั่นเป็นเพียงขั้นตอนของการสร้างฐานรากเท่านั้น การก่อสร้างตัวอาคารที่เหลืออีก 90% ยังเป็นงานใหญ่ที่รออยู่ข้างหน้าในขณะที่ข่าวลือเรื่องฟิฟตี้ฟิฟท์ไม่สามารถหาผู้รับเหมาได้ ได้กระพือออกไปล่วงหน้าแล้ว

ในยุคที่โครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอย่างมากมายเฉลี่ย 1 โครงการต่อสัปดาห์ ถึงแม้จะไม่ได้เริ่มการก่อสร้างในทันทีทุกๆ โครงการพร้อมกัน แต่โครงการที่ได้กำหนดระยะเวลาการก่อสร้างเอาไว้แน่นอนก็มีอยู่มากกว่าครึ่งหนึ่ง และเป็นข้อผูกพันที่มีกับผู้ซื้อที่จะต้องเริ่มการก่อสร้างตามระยะเวลาในสัญญา ทำให้ความต้องการผู้รับเหมารายใหญ่ที่มีควมชำนาญในการสร้างอาคารสูงมีอยู่มากเกินกว่าที่จะรับงานได้ในเวลาที่ต้องการ

ตลาดจึงตกอยู่ในมือของผู้รับเหมารายใหญ่ๆ ที่สามารถกำหนดราคาได้เอง โดยเฉลี่ยแล้วราคาการก่อสร้างสูงขึ้นกว่าราคากลางที่แต่ละโครงการตั้งเอาไว้ประมาณ 20-30% ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้รับเหมาบางรายถือคติน้ำขึ้นให้รีบตัก ซึ่งหลายๆ รายก็ตักมากเกินไป

แต่เหตุผลหลักก็คือ ค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น 20-30% นี้ทางผู้รับเหมาถือเป็น "ค่าความเสี่ยง" ที่อาจจะเกิดขึ้นและทำให้ขาดทุนได้ ความเสี่ยงนั้นเกิดขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ควบคุมไม่ได้ และเกิดจากความขาดแคลนวัสดุก่อสร้างที่อาจจะทำให้งานล่าช้าจนถูกเจ้าของโครงการปรับได้

เหตุผลอีกข้อหนึ่งที่ดูเป็นเรื่องตลกแต่ก็เกิดขึ้นแล้วจริงๆ ก็คือ ผู้รับเหมาจงใจตั้งราคาเอาไว้สูงๆ เพราะไม่ต้องการรับงาน เนื่องจากงานก่อสร้างที่มีอยู่ในมือตอนนี้มากจนทำไม่ทันอยู่แล้ว

ความเป็นจริงก็คือ โครงกรต่างๆ ที่เกิดขึ้นในเวลานี้ มีอยู่น้อยรายมากที่ก่อสร้างตัวโครงสร้างขึ้นมาได้แล้ว ที่มีอยู่ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เริ่มการก่อสร้างภายในปี 2531 ซึ่งความต้องการผู้รับเหมายังไม่สูงมากนัก นอกนั้นแล้วกำลังอยู่ระหว่างการต่อรองราคาให้ลดลงมาอีก พร้อมๆ กับหาวิธีการลดทุนก่อสร้างไปในตัวด้วย

วิธีการหนึ่งคือ เจ้าของโครงการเป็นฝ่ายจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง ฝ่ายผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบเรื่องเครื่องจักร แรงงานและเทคนิคกรก่อสร้างเท่านั้น

ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์คือตัวอย่างของโครงกรที่เลือกใช้วิธีนี้ !

การเข้ามาเป็นฝ่ายจัดหาวัสดุก่อสร้างเองของเจ้าของโครงการก็เพื่อควบคุมต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างด้วยตนเอง ตัวอย่างเช่น คอนกรีตหนึ่งลูกบาศก์ฟุต ราคาผู้รับเหมา 1,400 บาท แต่ราคที่ตั้งไว้โดยซัพพลายเออร์ 1,100 บาทเท่านั้น

"เรื่องนี้ไปว่าผู้รับเหมาเขาไม่ได้ เพราะว่าคอนกรีตตอนี้แย่งกันซื้อ ต้องมีการจ่ายใต้โต๊ะ มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมซึ่งผู้รับเหมาเองก็เปิดเผยไม่ได้ เขาไม่สามารถให้ผู้ลงทุนเข้าไปยุ่มย่ามเรื่องวัสดุได้" ที่ปรึกษาโครงการคอนโดมิเนียมใหญ่รายหนึ่งให้ความเห็นว่า การที่ราคาวัสดุก่อสร้างที่ผ่านมือผู้รับเหมามีราคาสูงข฿ฯในขณะนี้นั้นถือเป็นเรื่องธรรมดา

อีกวิธีการหนึ่งคือ เจ้าของโครงการว่าจ้างพวกซับคอนแทรคเตอร์ซึ่งชำนาญเฉพาะด้านหลายๆ รายเข้ามารับงานโดยตรง ปกติซับคอนแทรคเตอร์เหล่านี้ต้องสังกัดกับผู้รับเหมารายใหญ่ซึ่งเป็นผู้รับงานมาแจกจ่ายให้อยู่แล้ว กรที่ต้องผ่านผู้รับเหมารายใหญ่ก็เพราะซับคอนแทรคเตอร์จะรับงานได้เฉพาะส่วนที่ตนเองมีควมชำนาญเพียงส่วนเดียวเท่านั้น ในขณะที่การก่อสร้างขนาดใหญ่ต้องใช้ประสบการณ์และควมชำนาญงานหลายด้าน ซึ่งเจ้าของโครงการนิยมจ้างผู้รับเหมารายใหญ่ทีเดียวเลยเพื่อลดขั้นตอนการติดต่อว่าจ้างให้สะดวกขึ้น

และซับคอนแทรคเตอร์เองก็ยังไม่มีความโดเด่นเพียงพอที่จะสร้างควมเชื่อถือให้กับเจ้าของโครงการได้ด้วยตัวเอง ต้องอาศัยภาพพจน์ชื่อเสียงของผู้รับเหมารายใหญ่ๆ เข้ารับงานมาแบ่งให้

ผู้รับเหมารายใหญ่จึงอยู่ในฐานะที่เป็นผู้กำหนดราคาค่าก่อสร้างจากเจ้าของโครงการ และกำหนดค่าตอบแทนแก่ซับคอนแทรคเตอร์ ส่วนต่างของค่าก่อสร้างที่คิดกับเจ้าของโครงการกับที่จ่ายให้ซับคอนแทรคเตอร์คือรายได้ของผู้รับเหมา

การก่อสร้างโดยใช้ซับคอนแทรคเตอร์โดยตรงนั้นจึงเป็นวิธีการที่ดีที่สุดเท่าที่เจ้าของโครงการหลายๆ รายพอจะมองเห็นในขณะนี้ เพราะสามารถลดค่าใช้จ่ายและกำไรในขั้นตอนต่างๆ ลงไปได้ เพียงแต่ต้องรับภาระเองในการควบคุมคุณภาพและควบคุมต้นทุนอย่างใกล้ชิดมากขึ้นเท่านั้น

ว่ากันว่า อรและทีมงานฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์เองก็กำลังพิจารณาวิธีการนี้อยู่เหมือนกัน พร้อมๆ กับมองหาผู้รับเหมารายใหญ่ไปด้วย

"ผมเชื่อว่า เขาไม่มีปัญหาในเรื่องหาคนมาก่อสร้าง เพียงแต่กำลังเลือกอยู่ว่าจะใช้วิธีไหนที่เป็นวิธีที่ดีที่สุดเท่านั้น" วิธีที่ดีที่สุดในความหมายของที่ปรึกษารายเดิมนั้นก็คือ วิธีที่จะลดต้นทุนให้มากที่สุดโดให้ได้คุณภาพดีที่สุดด้วย

การวางแผนล่วงหน้าในเรื่องวัสดุก่อสร้าง และการหาทางหนีทีไล่อย่งรอบคอบในเรื่องการก่อสร้างคือสิ่งที่ทำให้อรพูดได้อย่างมั่นใจว่า ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ จะเสร็จตามกำหนดแน่นอนในอีก 24 เดือนข้างหน้า ค่าใช้จ่าย ถึงแม้จะเพิ่มขึ้นกว่าที่คำนวณไว้ ก็ไม่มากมายเท่าใด เป็นธรรมดาของโครงการที่ใช้งบประมาณ 400-500 ล้านบาทอย่างนี้ที่เป็นไปไม่ได้ที่จะให้ทุกอย่างลงตัวตามงบประมาณ

"คิดอยู่อย่างเดียวว่า จะให้ผู้ซื้อได้ที่พักอาศัยที่คุ้มค่ากับเงินที่เขาจ่ายมาให้มากที่สุดได้อย่างไร" อรพูดถึงปรารถนาสุดท้ายของเธอในโครงการนี้

ฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ได้ชื่อว่าเป็นโครงการหนึ่งที่มีการคัดเลือกลูกค้าที่จะเข้าอยู่ในโครงการด้วย นโยบายข้อแรกในการขายที่ตั้งเอาไว้คือ จะขายให้ผู้ต้องการเข้ามาอยู่จริงๆ ไม่ใช่คนซื้อเพื่อเก็งกำไร

ความคึกคักของธุรกิจคอนโดมิเนียมในทุกวันนี้นั้น ส่วนหนึ่งเกิดจากการเก็งกำไรในการซื้อขายประมาณกันว่า ผู้ซื้อคอนโดมิเนียม 50% ในขณะนี้ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรมากกว่าที่จะเข้ามาอยู่เอง ผลดีของการซื้อแบบนี้คือ เป็นตัวกระตุ้นให้ธุรกิจนี้เคลื่อนไหวอย่างคล่องตัว ซึ่งอาจจะเป็นเรื่องที่ดีในการสร้างบรรยากาศในช่วงต้นๆ ของการขายในแต่ละโครงการ แต่เมื่อใดที่ตลาดซบเซาหรือภาวะเศรษฐกิจทั่วไปไม่ดี นักเก็งกำไรหมุนเงินไม่ทัน ไม่สามารถผ่อนส่งต่อไปได้ จะทำให้โครงการเกิดปัญหาในเรื่องการไหลหมุนเวียนของกระแสเงินสด (CASH FLOW) ได้ไม่ยากนัก

ความพยายามหลีกเลี่ยงการซื้อเพื่อเก็งกำไรจึงเป็นเป้าหมายที่อรให้ความสำคัญมากกว่าการขายให้ได้มากที่สุดและเร็วที่สุดให้กับผู้ซื้อคนใดก็ได้

เงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายคือ ถ้ามีการเปลี่ยนมือจากผู้ซื้อคนเดิมไปยังผู้ซื้อรายใหม่ผู้ซื้อใหม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม 2.5% ของมูลค่าตามสัญญาจะซื้อจะขายให้กับเจ้าของโครงการ ซึ่งเป็นเงินจำนวนแสนบาท และการเปลี่ยนมือต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของโครงการด้วย

การกำหนดเงื่อนไข ประการที่สองในเรื่องความยิยอมของเจ้าของโครงการก็เพื่อคัดเลือกลูกค้าให้อยู่ในกลุ่มเดียวกันกับลูกค้าส่วนใหญ่ของโครงการ เพื่อป้องกันปัญหาในการอยู่ร่วมกัน

"คนอยู่คอนโดนั้นเปิดประตูห้องออกมาก็เห็นหน้ากันแล้ว ถ้านิสัย ใจคอวัฒนธรรมแตกต่างกันก็คงจะมีเรื่องกระทบกระทั่งกันได้ง่าย ยิ่งกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินบางอย่างที่ต้องรับผิดชอบร่วมกัน ยิ่งมีความจำเป็นที่ต้องพยายามเลือกคนที่จะอยู่ร่วมกันได้" คือคำอธิบายที่ต้องมีการกำหนดนโยบายเช่นนี้ ที่แม้จะทำให้การขายยากขึ้นแต่ก็สามารถขายได้หมด

การใช้นโยบายเช่นนี้เชื่อกันว่า เป็นสาเหตุที่ทำให้มีกรลือกันว่ามีการขอซื้อห้องคืนจากลูกค่าเพื่อปรับราคาขายใหม่ให้สูงขึ้นกว่าเดิม ข่าวลือเรื่องนี้ลงตัวอย่างเหมาะเจาะกับข่าวลือในเรื่องการคำนวณราคาขายผิดพลาด จนหาผู้รับเหมาไม่ได้ และถูกผูกเป็นเรื่องเดียวกันในที่สุด

ทั้งอรและบุญชูเองยอมรับว่า มีการขอซื้อคืนจริงเป็นจำนวน 4-5 ยูนิต เนื่องจากมีการขายใบจองให้กับผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติจำนวนหนึ่ง ซึ่งพิจารณาดูแล้วเห็นว่าจะทำให้เกิดปัญหาในการอยู่ร่วมกันกับลูกค้ารายอื่นๆ จึงขอซื้อคืน

"เราขอซื้อคืนในราคาที่เขาซ้อจากผู้จองคนแรกพร้อมกับบวกดอกเบี้ยให้ด้วย เพื่อตัดปัญหา"

การซื้อห้องคืนดังกล่าวถูกขัดขวางจากผู้ขายใบจองคนแรก แต่ไม่เป็นผลเพราะผิดเงื่อนไขในสัญญาอย่างชัดเจน กรปล่อยข่าวลือเกิดขึ้นจากความไม่พอใจในจุดนี้

"ผู้จัดการ" สอบถามไปยังผู้ซื้อของฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์บางรายในเรื่องการขอซื้อห้องคืนไม่ปรากฎว่ามีการติดต่อจากเจ้าของโครงการในเรื่องนี้แต่อย่างใด

…..

"ทุกวันนี้คุณอร แฮปปี้ ไม่ได้บ่นว่าขาดทุน ไม่ได้บ่นกับผมเลย" จอห์น ยัง ยืนยันเช่นเดียวกับที่นักธุรกิจรายหนึ่งในวงการนี้ที่มีกิจการที่ปรึกษาให้กับโครงการคอนโดมิเนียมใหญ่ๆ กว่าสิบโครงการที่กล่าวว่า "ถ้าให้ผมเปรียบเทียบฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์กับโครงการที่มีอยู่ในมือผมทั้งหมดแล้ว ผมจัดให้ฟิฟตี้ฟิฟท์อยู่ในอันดับสี่หรือห้า ฟิฟตี้ฟิฟท์ มีแผนงานในส่วนต่างๆ ชัดเจน ในขณะที่หลายๆ โครงการไม่มีอะไรเลยก็ยังสร้างกันออกมาได้

ข่าวลือเกี่ยวกับฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์ เกิดขึ้นจากจุดเล็กๆ แล้วถูกเสริมเติมแต่งแต้มสีสันด้วยความเป็นจริงของสถานการณ์แวดล้อม ปัญหาวัสดุก่อสร้าง ปัญหาผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารสูง คือข่าวจริงที่เกิดขึ้นในธุรกิจคอนโดมิเนียมวันนี้ การให้ความสำคัญต่อแผนการด้านการตลาดเพียงอย่างเดียว โดยละเลยแผนการบริหารการก่อสร้างอย่างรอบคอบและการแก้ไขปัญหาอย่างสอดคล้องกับสถานการณ์อาจทำให้ข่าวลือของฟิฟตี้ฟิฟท์ ทาวเวอร์เป็นขาวจริงของโครงการใดโครงการหนึ่งก็ได้ !!

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย