Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ สิงหาคม 2532








 
นิตยสารผู้จัดการ สิงหาคม 2532
ไพโรจน์ เปี่ยมพงษ์สานต์ เจ้าพ่อบ้านฉาง             
โดย นพ นรนารถ
 


   
search resources

ไพโรจน์ เปี่ยมพงษ์สานต์
Real Estate
ซีทีซี (Commercial Trade Company Limited)




ในวงการค้าที่ดินย่านชายฝั่งทะเลตะวันออก ชื่อของเขาโดดเด่นกว่าใครอื่น ด้วยความสามารถเยี่ยงมืออาชีพในวงการนี้จะพึงมี บวกับจังหวะและโอกาสที่โครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกกำลังเดินหน้า วันนี้ สมญานามของเขาคือ ….เจ้าพ่อบ้างฉาง…

ย้อนหลังกลับไปเมื่อหกเจ็ดปีที่แล้ว บ้านฉางซึ่งเป็นอำเภอหนึ่งของจังหวะระยองยังเป็นเพียงชุมชนเล็ก ๆ บนเส้นทาระหว่างสัตหีบ-ระยอง เว้นจากผู้ที่มีพื้นเพอยู่ในแถบนั้นแล้ว น้อยคนที่จะเคยได้ยินชื่อนี้ อาชีพหลักของชาวบ้านฉางคือการทำไร่ ทำสวนผลไม้ โดยเฉพาะสับปะรดเป็นผลิตผลที่พบเห็นได้ทั่วไปมากกว่าผลผลิตอื่นชีวิตความเป็นอยู่ไม่ต่างจากความเป็นไปในท้องถิ่นภูมิภาคอื่น ๆ แม้จะห่างจากพัทยาเพียง 40 กิโลเมตรความเคลื่อนไหวในบ้านฉางก็ยังดำเนินไปอย่างช้า ๆ แทบจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เกิดขึ้นให้เห็นได้อย่างชัดเจน

จนกระทั่งเมื่อสามปีที่แล้ว ชีวิตของชุมชนแห่นี้เริ่มแปรผันอย่างรวดเร็วเกินกว่าที่ใครจะคาดคิดมาก่อนเมื่อโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกที่รัฐบาลเปรมประกาศออกมาตั้งแต่ปี 2524 และผลุบ ๆ โผล่ ๆ หยุดชะงักลงในช่วงหนึ่ง เริ่มเป็นรูปเป็นร่างเดินหน้ากันอย่างจริงจังอีกครั้งกับโครงการอุตสาหกรรมปิโตรเคมี ท่าเรือน้ำลึกนิคมอุตสาหกรรมและเมืองใหม่ที่มาบตาพุด และท่าเรือน้ำลึก นิคมอุตสาหกรรมที่แหลงฉบัง

การฟื้นคืนชีพใหม่ของโครงการพัฒนาที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกนำความเปลี่ยนแปลงขนานใหญ่มาสู่บ้านฉาง ทำเลที่ตั้งของบ้านฉางนั้นอยู่ระหว่างแหลมฉะลังกับมาบตาพุด ห่วงจากมาบตาพุดประมาณ 10 กิโลเมตรและอยู่กึ่งลกางระหว่างมาบตาพุดกับสนามบินอู่ตะเภา ซึ่งมีโครงการพัฒนายกระดับขึ้นเป็นสนามบินนานาชาติในเร็ววัน

บ้านฉางจึงเป็นทำเลที่เหมาะสมที่สุดแห่งหนึ่งต่อการเป็นพื้นที่สำคัญอยู่อาศัยของประชาชนที่เข้ามาทำงานในมาบตาพุด ซึ่งจากการประเมินอย่างคร่าว ๆ มีจำนวนสองแสนคน และจะอาศัยอยู่ที่มาบตาพุด ระยอง และบ้านฉางสำหรับบ้านฉาง นักลงทุนที่เข้าไปทำโครงการที่นั่นคาดการณ์ไว้ว่า จะมีคนเข้าไปพักอาศัยไม่ต่ำกว่า 50,000 คน ทำให้ความต้องการที่พักอาศัยมีสูงมาก บ้านฉางในอีกไม่เกินห้าปีข้างหน้าก็คือชุมชนใหม่ขนาดย่อย ๆ ทำนอง

ที่ดินในบ้างฉางจึงเป็นที่หมายปองของนักลงทุนผู้มีความหวังอันบรรเจิดกับความรุ่งเรืองในวันข้างหน้าของบ้านฉาง เพื่อรองรับโครงการที่พักอาศัยทั้งคอมโดมิเนียม บ้านจัดสรร อาคารพาณิชย์และศูนย์การค้าผืนดินซึ่งเคยมีค่าเพียงแค่เครื่องมือทำมาหากินเลี้ยงตัวไปวัน ๆ กลับกลายเป็นที่มาของความมั่งมีศรีสุขกว่าเดิมของชาวบ้านฉางในวันนี้ เมื่อถนนทุกายต่างมุ่งไปสู่บ้านฉาง พาเอานักลงทุนต่างถิ่นเข้าไปด้วยเป็นขบวนแถวเพื่อกว้านหาซื้อที่สำหรับดครงการของตน

ราคาที่ดินที่เคยซื้อขายกันถูก ๆ ไม่กี่หมื่นบาทต่อไร่ เขยิบพรวดพราดขึ้นเป็นหลักแสนและถึงหลักล้านในบ้านฉางเริ่มต้นที่ 500,000 บาทต่อไร่ จนถึง 1-3 ล้านบาทต่อไร่

"ที่เคยเห็นซื้อขายกันสูงสุดประมาณไร่ละ 4 ล้านบาทถ้วน" ชาวบ้านย่านตัวอำเภอบ้างฉางรายหนึ่งเปิดเผย

จนถึงวันนี้ เงินทุนเวียนในการซื้อขายที่ดินในเขตอำเภอบ้านฉางมีไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ว่ากันว่าราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วตลอดเวลาจนเรียกได้ว่า แทบทุกชั่วโมง วันนี้ชาวบ้านฉางหลาย ๆ รายอยู่ในฐานะผู้มีอันจะกินรายย่อย ๆ หลังจากขายที่ดินของตนออกไปแล้ว แม้ว่าราคาที่ขายออกไปในครั้งแรกกับราคาปัจจุบันของที่ดินแปลงเดียวกันจะต่างกันอย่างลิบลับก็ตาม และอีกมากมายหลายคนมีอาชีพที่ทำเงินเป็นกอบเป็นกำโดยไม่ต้องเหนื่อยแรงมากคือ เป็นนายหน้ารวบรวมที่ดินขายให้กับนักลงทุนที่มาจากกรุงเทพฯและจากถิ่นอื่น

คนที่เคยเดินหรือขี่จักรยานก็มีเงินซื้อมอเตอร์ไซค์ขี่เวียนว่อนไปมา ที่เคยรองน้ำฝนไว้ดื่มก็หันมาซื้อน้ำโพราลิสหรือน้ำอัดลมแช่ตู้เย็นที่บ้านที่เพิ่งซื้อมาด้วยเงินค่านายหน้าจากการขายที่ดิน หลายคนกำลังตัดสินใจซื้อตึกแถวในตัวอำเภอเพื่อเปลี่ยนวิถีชีวิตไปเป็นพ่อค้า

บ้างฉางให้ชีวิตใหม่กับคนหลาย ๆ คนที่จับทิศทางการเคลื่อนตัวของการพัฒนาได้ และรู้จักฉกฉวยเอาประโยชน์จากสถานการณ์ แทรกตัวเข้าไปอย่างสอดคล้องกับจังหวะ ทิศทางของการพัฒนา

ไพโรจน์ เปี่ยมพงศ์สานต์คือคนหนึ่งที่ยืนอยู่แถวหน้าสุดของคนกลุ่มนั้น

ปัจจัยแห่งความสำเร็จของไพโรจน์นั้นอยู่ที่การสร้างสายสัมพันธ์ทั้งในทางธุรกิจและทางการเมือง และจับเอาสายสัมพันธ์ที่มีอยู่มาร้อยรัดเข้าด้วยกันเป็นเครือข่ายรองรับธุรกิจของตน

ไพโรจน์มีสายสัมพันธ์ทางการเมืองที่ใกล้ชิดกับพลเอกประมาณ อดิเรกสาร รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยผ่านทางพ่อตาของตนที่ชื่อประทีป เชิดธรนินทร์ ประทีปเป็นเลขาส่วนตัวของพลเอกประมาณ และเป็นหนึ่งในสมาชิกผู้ร่วมก่อตั้งพรรคชาติไทยเมื่อ พ.ศ. 2527 ด้วย ไม่ว่าพลเอกประมาณจะไปนั่งกินตำแหน่งทางการเมืองที่ไหน ประทีปก็จะตามไปนั่งเป็นหน้าห้องอยู่เสมอ หน้าที่สำคัญประการหนึ่งของประทีปคือ คอยประสานงานกับคนที่จะเข้าพบกับพลเอกประมาร

ในสมัยรัฐบาลเปรม 1-2-3 ซึ่งมีอายุระหว่างเดือนมีนาคม 2523 ถึงเดือนเมษายน 2526 พลเอกประมาณซึ่งขณะนั้นยังเป็นพลตรีและเป็นหัวหน้าพรรคชาติไทยอยู่ด้วยเป็นรองนายกรัฐมนตรี ไพโรจน์เริ่มเดินเข้าออกทำเนียบรัฐบาลบ่อยขึ้น ความที่เป็นคนคล่องแคล่ว อัธยาศัยดี และเป็นนักคิดโครงการระดับ "เจ้า" บวกกับความเป็นลูกเขยของประทีป ไพโรจน์ จึงเป็นคนใกล้ชิดที่พลตรีประมาณให้ความไว้เนื้อเชื่อใจมากคนหนึ่ง

"ผมนับถือท่านเหมือนพ่อ" ไพโรจน์เอ่ยถึงพลตรีประมาณด้วยความเคารพนับถือเช่นนี้เสมอ

ไพโรจน์ได้รับการแต่งตั้งจากพลตรีประมาณ ให้เป็นหนึ่งในคณะกรรมการศึกษาปัญหาตะวันออกกลาง เพราะเขาเองมีธุรกิจที่เกี่ยวกับการส่งคนงานไปทำงานในตะวันออกกลางอยู่ด้วยในชื่อของบริษัท ซีทีซี (COMMERCIAL TRADE COMPANY LIMITED)

ซีทีซี เริ่มต้นกิจการในยุคไล่เลี่ยกับบริษัทสล็อตของประจวบ ไชยสาส์น รัฐมนตรีว่าการกระทรวงวิทยาศาสตร์ เป็นบริษัทที่มีผลงานอยู่ในขั้น 1 ใน 10 จากการจัดอันดับบริษัทส่งคนไปตะวันออกกลางดีเด่นที่ให้คะแนนโดยกรมแรงงาน

ธุรกิจนี้ชักนำเขาให้ไปรู้จักกับลูกน้องมือขวาของชี้ค อับดุลลาห์ ซาเล่ห์ มหาเศรษฐีชาวาอุดีอาระเบีย ซึ่งกำลังมีความคิดที่จะมาลงทุนในเมืองไทยอยู่พอดี ปลายปี 2525 ไพโรจน์นำสายสัมพันธ์ระหว่างเขากับพลตรีประมาณ และระหว่างเขากับชี้คซาเล่ห์มาบรรจบกัน เมื่อติดต่อนำซาเล่ห์เข้าพบกับพลตรีประมาณและพลเอกเปรม ติณสูลานนท์ พร้อมกับโครงการตั้งธนาคารเพื่อการลงทุน

บังเอิญที่เรื่องนี้ไปติดอยู่ที่กระทรวงการคลังเสียนาน ทางชี้ค ซาเล่ห์เลยปรึกษาหารือกับทางฝ่ายไทยตั้งบริษัทเงินทุนขึ้นมาก่อนในชื่อ อารเบียนไทย อินเวสท์เมนท์ โดยทางฝ่ายซาเล่ห์นำเงินเข้ามาราว 10 ล้านเหรียญ มียงยศ อดิเรกสาร ลูกชายพลตรีประมาณเป็นประธานกรรมการ ตัวไพโรจน์เองเป็นกรรมการบริหารคนหนึ่ง โดยมีวิสิษฐ์ ตันสัจจาเป็นกรรมการผู้จัดการซึ่งได้นำทีม่งานจากกลุ่มตึกดำคือวัฒนา ลัมพะสาระและจิตเกษม แสงสิงแก้วเข้ามาร่วมบริหารงานด้วย

ไพโรจน์ถึงแม้จะไม่มีบทบาทที่ชัดเจนในด้านการบริหารงานเท่าไรนัก แต่เขาอยู่ในฐานะตัวแทนดู่แลผลประโยชน์ของชี้ค ซาเล่ห์ร่วมกับยงยศ เพราะมีเพียงสองคนนี้เท่านั้นที่ซาเล่ห์รู้จักคุ้นเคยด้วยมากที่สุด

อารเบียน ไทย อินเวสท์เมนท์ตั้งขึ้นมาเมื่อ พ.ศ. 2526 พอถึงปี 2527 เกิดวิกฤตการณ์บริษัทเงินทุนขึ้น เงิน 10 ล้านเหรียญที่ซาเล่ห์นำเข้ามานั้นถูกกรรมการและผู้บริหารบางคนนำไปอุดกิจการบริษัทเงินทุนของตัวเอง มีการกล่าวหากันไปมาระหว่างกลุ่มตึกดำกับกลุ่มของยงยศว่านำเงินบริษัทไปใช้ในกิจการของตัวเอง

กิจการอันหนึ่งของยงยศก็คือ บริษัทซีทีซีที่เขาถือหุ้นร่วมกับไพโรจน์ ตัวไพโรจน์อยู่ในฐานะที่ลำบากเพราะเป็นคนดึงซาเล่ห์เข้ามา แล้วมาเกิดปัญหาขึ้น ตอนนั้นเขาปิดปากเงียบ ไม่ยอมออกความเห็นในเรื่องนี้

(รายละเอียดเรื่อง อารเบียน ไทย อินเวสท์เมนท์ "ผู้จัดการ" ได้นำเสนอไว้ในฉบับที่ 10 เดือน มิถุนายน 2527 และฉบับที่ 35 เดือนสิงหาคม 2529…บรรณาธิการ)

การเลือกตั้งเมื่อเดือนเมษายน 2526 พรรคชาติไทยตกเป็นฝ่ายค้าน ทำให้แผนการลงทุนตั้งธนาคารเงียบหายไป ชี้ค ซาเล่ห์เองได้เรียนรู้วิธีการบริหารบริษัเงินทุนแบบไทย ๆ ในช่วงนั้นด้วยราคาที่สูงลิบลิ่วเลยถอนตัวกลับไป ยุติเรื่องราวของอารเบียน ไทยไว้เพียงแค่นั้น

พรรคชาติไทยเป็นฝ่ายค้านอยู่เป็นเวลาถึง 3 ปีกว่า เป็นช่วงที่อำนาจ บารมีทางการเมืองของพลตรีประมาณตกต่ำ ไพโรจน์กลับไปเอาจริงเอาจังกับธุรกิจส่งคนงานไปตะวันออกกลาอีกคครั้งหนึ่ง หลังจากที่ห่างเหินไปเสียหลายปี

"เขายังทำธุรกิจอื่นอีกหลาย ๆ อย่าง แต่ดูเหมือนจะไม่ประสบความสำเร็จเท่าไรนัก" คนที่เคยใกล้ชิดกับเขากล่าว

ธุรกิจอย่างหนึ่งที่เขาเข้าไปร่วมคือ การเปิดบริษัทเอราวัณแอร์ โดยร่วมกับพิทักษ์ อิทรวิทยนันท์ คนสนิทของพลเอกชาติชาย ชุณหะวัณ แต่ก็ต้องล้มเลิกไปในไม่นาน เพราะปัญหาเรื่องใบอนุญาตการบินและความไม่มั่นใจในเรื่องตลาด

การเลือกตั้งในเดือนกรกฎาคม 2529 ไพโรจน์มีส่วนร่วมในการสนับสนุนผู้สมัครของพรรคชาติไทยคนหนึ่งที่ลงสมัครในเขตบางเขน กรุงเทพฯ ว่ากันว่าเขาให้การสนับสนุนด้านการเงินแก่ผู้สมัครคนนั้นเป็นเงินเกือบ 10 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเงินกู้จากธนาคารพาณิชย์ระดับกลางแห่งหนึ่งที่เขารู้จักมักคุ้นเป็นอย่างดีกับผู้บริหารระดับสูงของธนาคารนา

ผลการเลือกตั้ง ผู้สมัครที่เขาให้การสนับสนุนคนนั้นได้รับเลือกเข้ามาในสภา แต่ก็ไม่ได้มีบทบาทมากเท่าไรนัก พรรคชาติไทยถึงจะได้เข้าร่วมกับรัฐบาลอีกครั้งหนึ่ง แต่คราวนี้พลตรีประมาณไม่ได้รับตำแหน่งทางการเมืองสักตำแหน่งเดียว เพราะเกิดความขัดแย้งขึ้นภายในพรรคในประเด็น "เอา หรือไม่เอา ป๋าเปรม" พลตรีประมาณอยู่ในสายที่ไม่เอาป๋า ในขณะที่ความเห็ส่วนใหญ่ของพรรคชาติไทยสรุปบทเรียนจากการต้องเป็นฝ่ายค้านอยู่ถึงสามปีกว่า ว่าไม่เกิดผลดีในด้านใด ๆ ทั้งสิ้น ข้อสรุปของพรรคจึงออกมาว่าสนับสนุนพลเอกเปรมเป็นนายกรัฐมนตรีเพื่อจะได้เข้าร่วมรัฐบาลชุดเปรม 5

ความขัดแย้งนี้ทำให้พลตรีประมาณหลุดจากตำแหน่งหัวหน้าพรรคไปเป็นประธานคณะที่ปรึกษาของพรรคแทน ซึ่งเป็นตำแหน่งที่ไม่มีบทบาทอะไรมากนัก และพลเอกชาติชาย ชุณหะวัณขึ้นมาเป็นหัวหน้าพรรคแทน การที่พลตรีประมาณไม่ได้เป็นหัวหน้าพรรคแทน การที่พลตรีประมาณไม่ได้เป้ฯส่วนหนึ่งของรัฐบาลเปรม 5 พลอยทำให้ไพโรจน์อยู่ในสภาพที่ไม่ดีเท่าไรนัก เพราะไม่อาจใช้ประโยชน์จากสายสัมพันธ์ที่เขามีอยู่กับพลตรีประมาณได้มากเท่าไรนัก

หลังการเลือกตั้ง 2529 ไพโรจน์กลายเป็นคนที่มีหนี้สินมาก ประมาณ 30-40 ล้านบาท ส่วนหนึ่งของหนี้สินนั้นเกิดจากการใช้เงินไปในการสนับสนุนการเลือกตั้ง อีกส่วนหนึ่งนั้นเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเขาเอง

นิสัยของไพโรจน์ที่เป็นที่รู้กันในหมู่คนใกล้ชิดก็คือ เป็นคนที่มีน้ำใจ ใจกว้าง รักเพื่อนพ้อง ถ้าใครมีปัญหาเรื่องการเงินแล้วไปขอความช่วยเหลือจากเขา ไพโรจน์ไม่เคยปฏิเสธ

"เขาเป็นคนมีหน้ามีตา ใช้จ่ายไม่ค่อยระมัดระวัง" เพื่อนคนหนึ่งของเขาเปิดเผย

รายได้ที่ทำให้เขาอยู่ได้ในช่วงั้นมีเพียงกำไรจากกิจการส่งคนงานไปตะวันออกกลางซึ่งตกเดือนละ 1-2 ล้านบาท

จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญในชีวิตของไพโรจน์มาถึงเมื่อเขากลับคืนสู่บ้านเกิดในช่วงที่โครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกเริ่มเดินหน้าอีกครั้ง หลังจากหยุดชะงักอยู่ระยะหนึ่ง

ไพโรจน์เป็นคนบ้านฉาง นามสกุลเปี่ยงพงศ์สานต์นั้นเป็นตระกูลเก่าแก่ มีชื่อเสียงของจังหวัดระยอง เขามีศักดิ์เป็นหลายของเสวต เปี่ยงพงศ์สานต์ อดีตรองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีคลังแต่ก็เป็นเรื่องน่าแปลกที่เสวตมักจะบอกว่า ไม่เคยรู้จักกับไพโรจน์มาก่อน

หลังจากจบการศึกษาที่วิทยาลัยครูบ้านสมเด็จและวิทยาลับครูพระนครแล้ว ไพโรจน์กลับไปเป็นครูที่บ้านฉางอยู่พักหนึ่งก่อนที่จะไปเรียนต่อที่ประเทศอังกฤษในหลักสูตรการบริหารระยะสั้น เมื่อกลับมาแล้วจึงได้ตั้งบริษัทซีทีซีขึ้น

การกลับคืนสู่บ้านฉางในครั้งนี้ จุดมุ่งหมายของไพโรจน์คือการทำธุรกิจที่ดิน เพื่อรองรับความเจริญที่จะเกิดขึ้นจากการลงทุนในโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก ตัวเขาเองและครอบครัวนั้นมีที่ดินอยู่ส่วนหนึ่งแล้ว แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อเพิ่มเติมจากชาวบ้าน

ถึงแม้จะจากบ้านเกิดไปนาน แต่ก็ไม่ใช่เรื่องยากลำบากสำหรับเขาในการกว้านซื้อที่ดินเพื่อมเติมเพราะไพโรจน์มีพี่สาวคนหนึ่งชื่อ "ไพโรจน์" เป็นแม่ค้าขายส่งผลไม้อยู่ในตลาดระยอง พี่สาวคนนี้เป็นกำลังสำคัญในการติดต่อรวบรวมที่ดินจากชาวบ้านในระยะแรก

ไพโรจน์เข้าไปซื้อที่ดินในบ้างฉางตั้งแต่ช่วงกลางปี 2530 จากคำบอกเล่าของเขาเอง ที่ดินที่อยู่ในความครอบครองมีประมาณ 2,000 ไร่ ส่วนใหญ่อยู่บริเวณด้านใต้ลงมาทางชายฝั่งทะเลตามแนวทางหลวงหมายเลข 3

กลยุทธ์สำคัญที่เขาใช้ในการติดต่อซื้อที่ดินหรือการสร้างความสัมพันธ์กับกำนันผู้ใหญ่บ้านในการซื้อที่ดินความที่เป็นคนท้องถิ่นซึ่งมีการศึกษา ผ่านเมืองนอกมาแล้ว ประกอบกับบุคลิกส่วนตัวที่เป็นคนพูดจาคล่องแคล้ว อัธยาศัยดี จึงไม่ใช่เรื่องยากที่เขาจะสร้างแนวร่วมกับคนเหล่าให้เป็นกลไกในการกว้านซื้อที่ดิน

ความสำเร็จในการทำธุรกิจซื้อขายที่ดินนั้นอยู่ที่การขายที่ดินที่ซื้อมาออกไปให้เร็วที่สุดและในราคาที่ดีที่สุดด้วย

ปกติหลังจากที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงในเรื่องราคากันได้แล้ว ฝ่ายผู้ซื้อจะวางเงินมดัจำประมาณ 10% ของราคาทั้งหมด และทำสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นเพื่อกำหนดวันที่จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนมากจะมีระยะ 1-3 เดือน ขึ้นอยู่กับการตกลงของทั้งสองฝ่าย

สำหรับนักลงทุนประเภทซื้อมาขายไปแล้ว ช่วงเวลาหลังจากวางมัดจำจนถึงกำหนดการโอนคือช่วงที่ต้องขายออกไปให้เร็วที่สุด เพื่อลดภาวะดอกเบี้ยของเงินมัดจำ

ช่วงที่ไพโรจน์กลับไปเริ่มธุรกิจที่บ้านฉางนั้นจัดได้ว่าเขายังเป็นหน้าใหม่ในวงการค้าที่ดินอยู่ ถึงแม้จะสามารถรวบรวมที่ดินไว้ในมือได้เป็นจำนวนมาก แต่ก็มีปัญหาในการปล่อยทีดิ่นออกไปจากมือเพราะมีแต่นักลงทุนที่มีประสบการณ์และมีเงินทุนหนุนหลังก้อนใหญ่เท่านั้น ถึงจะมีกำลังซื้อได้ ส่วนใหญ่ไม่พ้นไปจากนักลงทุนจากกรุงเทพฯ

เขาใช้สายสัมพันธ์ที่มีกับบุคคลในวงการธุรกิจให้เป็นประโยชน์กับตัวเองได้มากที่สุดในตอนนี้

ไพโรจน์เป็นเพื่อนกับจอห์น ยัง มืออาชีพทางการตลาดในวงการเรียลเสเตท จอห์น ยังนั้นรู้จักกับทนง ลำไย ในฐานะนักเรียนโรงเรียนอัสสัมชัญ ศรีราชา ด้วยกัน ไพโรจน์จึงรู้จักกับทนง ด้วยการแนะนำของจอห์น ยัง และหลังจากนั้น ทนงซึ่งเป็นผู้บริหารระดับสูงคนหนึ่งของธนาคารทหารไทยได้ในสมัยที่ประยูร ยังเป็นกรรมการผู้จัดการธนาคารทหารไทยอยู่

คนที่อยู่ในวงการธนาคารมาตลอดอายุการทำงานของตนแถมยังมีตำแหน่งเป็นผู้บริหารระดับสูงอย่างประยูรนั้น ย่อมที่จะเป็นผู้ให้คำแนะนำ ชี้ช่องในเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ ที่ไพโรจน์จะหมุนเวียนมาใช้ในธุรกิจของตนได้ แม้ว่าประยูรจะเกษียณจากตำแหน่งกรรมการผู้จัดการใหญ่ของธนาคารทหารไทยเมื่อปี 2530 แต่ก็ยังเป็นกรรมการอยู่และยังมีบารมีพอสมควรในธนาคารแห่งนี้ ประยูรจึงน่าจะเป็นที่ปรึกษาของไพโรจน์ในด้านการเงินได้เป็นอย่างดีคนหนึ่ง

นอกเหนือไปจากเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ แล้ว ความกว้างขวางในวงการธุรกิจของนายแบงก์เก่าอย่างประยูร ยังเป็นสื่อชักนำให้ไพโรจน์ได้รู้จักกับนักธุรกิจใหญ่ ๆ อีกหลายคนด้วย หนึ่งในจำนวนนั้นคือ เกษม วิศวพลานนท์ นักค้าที่ดินระดับ "เซียน" คนหนึ่งในวงการซึ่งประยูรได้แนะนำให้รู้จักกับไพโรจน์ด้วย

ประสบการณ์และฝีไม้ลายมือของเกษมช่วยเหลือไพโรจน์ได้เป็นอย่างดีในการระบายที่ดินที่กว้านซื้อเอาไว้ สายสัมพันธ์อันกว้างขวางของเกษมในวงการค้าที่ดินและนักลงทุนในธุรกจเรียลเอสเตท บวกกับบ้านฉางเองก็เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาให้เป็นชุมชนแห่งใหม่ ดึงดูดนักลงทุนจากกรุงเทพฯ ให้หลั่งใหลไปสู่บ้านฉางได้โดยไม่ยาก โดยทางฝ่ายไพโรจน์จะจัดเตรียมข้อมูลเกี่ยวกับทำเลที่ดินในย่านต่าง ๆ ของบ้านฉาง รวมทั้งลู่ทางในการพัฒนาโครงการต่อไปเพื่อบรรยายให้นักลงทุนที่เกษมเป็นคนชักชวนไปได้รับรู้ และพาไปดูที่ดินในย่านบ้านฉางจนถึงมาบตาพุดด้วย

ถ้านักลงทุนคนใดสนใจ แน่นอนว่าจะต้องติดต่อผ่านไพโรจน์ ถ้าเป็นที่ที่ไพโรจน์รวบรวมไว้แล้วก็ซื้อขายกันได้ทันที หรือถ้าเป็นที่ดินที่นอกเหนือไปจากที่ไพโรจน์มีอยู่ ไพโรจน์ก็จะเป็นผู้ติดต่อกับเจ้าของทำหน้าที่เป็นนายหน้าให้เสร็จสรรพ

กลุ่มนักธุรกิจรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ที่ไปซื้อที่ในบ้างฉางได้แก่ กลุ่มดุสิตธานีของชนัตถ์ ปิยะอุย ซึ่งมีโครงการสร้างโรงแรมชั้นหนึ่งในเนื้อที่ 40 ไร่ กลุ่มของโชติ โสภณพนิช ที่มีโครงการทำรีสอร์ทชายทะเล รังสรรค์ ต่อสุวรรณ กับโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง ชนัฎ เรืองกฤตยากับโครงกสรกรีนวัลเล่ย์ รีสอร์ทซึ่งเป็นโครงการสนามกอล์ฟและบ้านพักตากอากาศ และเฉลียว อยู่วิทยา เจ้าพ่อทีซีมัยซิน กับโครงการบ้านพักตากอากาศชายทะเล

จนถึงวันนี้โครงการต่าง ๆ ที่ประกาศออกมาแล้วมีเกือบ 20 โครงการซึ่งมีทั้งบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมศูนย์การค้าและโรงแรม ทั้งหมดซื้อที่โดยผ่านบริษัทพัฒนาชายฝั่งทะเลบ้านพักของไพโรจน์ และหลาย ๆ โครงการเขาเข้าไปถือหุ้นด้วยแต่ไม่มากนัก ซึ่งเป็นการถือเป็นหลักประกันความมั่นใจของผู้ที่มาซื้อที่ไปจากเขา

เล่ากันในหมู่คนใกล้ชิดว่า เพียงชั่วระยะเวลา 3-4 เดือนของต้นปี 2531 ไพโรจน์สามารถชำระหนี้สินเก่า ๆ ได้หมดสิ้นด้วยรายได้จากธุรกิจค้าที่ดินในบ้านฉาง พลิกฐานขึ้นมาเป็นนักธุรกจิที่ดินรายใหญ่ที่เรียกขายกันว่า "เจ้าพ่อบ้านฉาง"

ไพโรจน์พูดอยู่เสมอว่า สิ่งที่เขาต้องการคือพัฒนาบ้านเกิดให้เป็นชุมชนที่มีความเจริญทันสมัย แต่ถึงวันนี้ภาพของเขายังหยุดอยู่เพียงแค่การเป็นนักค้าที่ดินที่ซื้อมาขายไปมากกว่าที่จะลงทุนพัฒนาโครงการขึ้นมาอย่างจริงจัง

แม้แต่โครงการบ้างฉางพล่าซ่า ซึ่งเขาประกาศว่าเป็นหนึ่งในโครงการลงทุนของตัวเอง ร่วมกับหุ้นส่วนนักธุรกิจจากกรุงเทพฯ ก็ยังต้องมาติดขัดด้วยปัญหาขัดแย้งกันระหว่างผู้ถือหุ้น

โครงการบ้านฉางพลาซ่าเป็นโครงการก่อสร้างพลาซ่าสูง 9 ชั้น และมีอาคารพาริชย์หลาย ๆ ขนาดให้เช่า เป็นโครงการที่ประกาศตัวว่าใหญ่ที่สุดในบ้านฉางบนเนื้อที่ 10 ไร่ ริมถนนสุขุวิท ในเขตสุขาภิบาลบ้านฉาง

เจ้าของโครงการนี้คือบริษัทบ้านและที่ดินตะวันออก ซึ่งตั้งขึ้นมาเมื่อเดือน พฤศจิกายน 2531 ผู้ถือหุ้นรายใหญ่คือกลุ่มวานิช ไชยวรรณ ถือหุ้นอยู่ 40% ของทุนจดทะเบียน 150 ล้านบาท วานิชนั้นรู้จักและเข้าทุนร่วมธุรกิจกับไพโรจน์โดยการชักนำของประยูร ซึ่งสนิทสนมกับวาณิชมาก่อน

ผู้ถือหุ้นอีกกลุ่มหนึ่งคือ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ถือหุ้น 30% ในนามบริษัทแสนสุรัตน์ การมีสำนักงานทรัพย์สินฯเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นร่วมด้วยนั้น ได้สร้างภาพพจน์ ความน่าเชื่อถือให้กับโครงการบ้านฉางพลาซ่าได้เป็นอย่างมาก

กลุ่มทรัพย์สินฯเข้ามาโดยผ่านการชักชวนจากเพื่อนคนหนึ่งของไพโรจน์ ซึ่งสนิทสนมกับ ดร.จิรายุทธ อิศรางกูร ณ อยุธยา ผู้อำนวยการสำนักงานทรัพย์สินฯ ตัวดร.จิรายุเองก็เข้ามาถือห้นุส่วนหนึ่งด้วยและได้รับตำแหน่งเป็นประธานบริษัท

การเข้ามาของกลุ่มทรัพย์สินฯ นอกจากจะสร้างเครดิตให้กับโครงการนี้แล้ว ยังได้นำเอาธนาคารไทยพาณิชย์เข้ามาถือหุ้นอีก 10% ด้วย และธนาคารไทยพาณิชย์ก็คือ ผู้สนับสนุนเงินลงทุนให้กับโครงการนี้

หุ้นอีก 20% ที่เหลือนั้นเป็นหุ้นของไพโรจน์ร่วมกับเพื่อนฝูงอีกบางคน หนึ่งในจำนวนนี้คือ บวรยสินทร ซึ่งรับตำแหน่งกรรมการผู้จัดการของบริษัท

ชุมชนบ้านฉางนั้นมีคามหวังกับโครงการนี้มาก เพราะเป็นโครงการขนาดใหญ่ซึ่งถ้าสำเร็จลงแล้วจะนำความเจริญ และทำให้ธุรกิจในบ้านฉางคึกคักขึ้นและเป็นสิ่งที่จะสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ที่จะเข้ามาลงทุนรายอื่น ๆ ต่อไปด้วย

แต่เพียง 7 เดือนให้หลัง ยังไม่ทันที่จะได้เริ่มต้นอะไรเลย ก็เกิดความขัดแย้งกันในกลุ่มผู้บริหารจนถึงขั้นออกใบปลิวโจมตีกัน จนในที่สุดบวรซึ่งตกเป็นเป้าการโจมตีในใบปลิวว่าดำเนินงานล่าช้าต้องขอลาออกจากกรรมการผู้จัดการ ก่อนหน้านั้นเล็กน้อย ดร.จิรายุได้ลาออกจากตำแหน่งประธานไปแล้ว

ข่าวคราวที่ถูกเผยแพร่ออกมาเกี่ยวกับความขัดแย้งในครั้งนี้ ก็คือเป็นความขัดแย้งระหว่างบวรกับวาณิช ไชยวรรณ ซึ่งบวรถูกกล่าวหาว่าดำเนินงานอย่างล่าช้า จนโครงการไม่มีความคืบหน้าเท่าที่ควรในขณะที่ฝ่ายบวรบอกว่า เขาทำงานไปอย่างเต็มที่และทุกอย่างเป็นไปตามแผนการ

เบื้องหลังของความขัดแย้งในครั้งนี้นั้น เป็นความแตกต่างในเรื่องแนวความคิดในการทำโครงการบ้านฉางพลาซ่าของผู้ถือหุ้นด้วยกันเอง กลุ่มสำนักงานทรัพย์สินฯนั้นต้องการที่จะพัฒนาโครงการให้เกิดขึ้นในขณะที่ผู้ถือหุ้นอีกกลุ่มหนึ่งนั้น ต้องการขายที่ดินออกไปเพื่อเอากำไรมากกว่าลงทุนทำโครงการให้เสร็จซึ่งต้องลงทุนอีกมากและยังไม่แน่ว่าจะขายโครงการได้ทั้งหมดหรือไม่

"ทางทรัพย์สินฯรู้สึกว่าตัวเองถูกหลอก ตัวดร.จิรายุก็เลยลาออก ขอเป็นผู้ถือหุ้นเฉย ๆ ดีกว่า" แหล่งข่าวในวงการค้าที่ดินระยองรายหนึ่งเปิดเผยและต่อมาธนาคารไทยพาณิชย์ก็ชะลอแผนการให้สินเชื่อด้วยเหตุผลว่า ขอศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการให้แน่ใจมากกว่านี้ก่อน

ว่ากันว่า ปัญหาความขัดแย้งในโครงการบ้านฉางพลาซ่านี้ทำให้ไพโรจน์ พูดอะไรไม่ออก เพราะเขาเองอยู่ในฐานะคนกลางที่ชักชวนผู้ถือหุ้นแต่ละฝ่ายมาลงทุนร่วมกัน นอกจากนี้ เขายังถูกจับตามองจากชาวบ้านฉางว่า โครงการนี้ที่เขาเป็นผู้ริเริ่ม ผลักดันขึ้นมาจะเกิดขึ้นจริงหรือไม่

แต่ไม่มีใครรู้ว่า เขาคิดอย่างไรกันแน่ระหว่างความคิดที่จะพัฒนาโครงการขึ้นมากับความต้องการขายที่ดินออกไป แต่ที่แน่นอนก็คือ ไม่ว่าโครงการนี้จะเป็นอย่างไรต่อไป เขาไม่ได้รับความกระทบกระเทือนแน่ เพราะว่าที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโครงการนี้เป็นที่ดินที่ซื้อไปจากไพโรจน์เองในมูลค่า 100 กว่าล้านบาท หุ้นส่วนในบริษัทบ้านและที่ดินตะวันออกนั้นก็มีเพียง 10% และบริษัทยังมีที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโครงการเป็นทรัพย์สินซึ่งมีราคาสูงขึ้นกว่าตอนที่ซื้อมาหลายเท่าตัว

สิ่งเดียวที่จะกระทบกระเทือนต่อตัวเขาก็คือความสำเร็จหรือล้มเหลวของโครงการนี้จะเป็นสิ่งที่พิสูจน์ได้ในระดับหนึ่งว่า เขาคือนักพัฒนาที่ดินผู้มีความตั้งใจจริงที่จะสร้างบ้านฉางให้เป็นชุมชนแห่งใหม่หรือว่าเป็นเพียงนักค้าที่ดินธรรมดา ๆ คนหนึ่งที่เข้ามาแสวงหาผลประโยชน์จากที่ดินในบ้านฉางแล้วก็จากไปเท่านั้น

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย