Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page


ตีพิมพ์ใน นิตยสารผู้จัดการ
ฉบับ มิถุนายน 2533








 
นิตยสารผู้จัดการ มิถุนายน 2533
นิพนธ์ นิรันดร์วิชย หลังเกิดเหตุใน MOON TOWER             
 


   
search resources

นิพนธ์ นิรันดร์วิชัย
Construction
มูนทาวเวอร์




ในเดือนพฤษภาคมปีนี้ที่นิพนธ์อายุเต็ม 28 ปี เขาได้พิสูจน์ถึงประสบการณ์ทางธุรกิจที่พอตัวในสถานการณ์ผันแปรที่หุ้นส่วนของเขาคือจิรวุฒิ คุวานันท์ ทายาทโค้วยู่ฮะกรุ๊ปขอแลกเปลี่ยนฐานะจากหุ้นส่วน 40 % เป็นลูกค้าที่มีพื้นที่ 1,715 ตารางเมตรแทนในโครงการที่ทั้งสองร่วมฝันที่จะทำคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยที่ดีที่สุดและแพงที่สุดภายใต้ชื่อโครงการว่า THE GRAMERCIE MOON TOWER CONDOMINIUM

โครงการ MOON TOWER มูลค่า 450 ล้านบาทนี้ถูกบันดาลให้เกิดขึ้นบนเนื้อที่ 885 ตารางวา ที่สุขุมวิทซอย 59 เป็นคอนโดมิเนียมสูง 29 ชั้น มีพื้นที่ขาย 14,000 ตารางเมตร หรือ 61 ยูนิต ซึ่งมีราคาตั้งแต่ 3.7 - 20 ล้านบาท ผู้ออกแบบ และควบคุมงานก่อสร้างมูลค่า 20 ล้านบาทคือ บริษัท 012 ดีไซน์ของนิพนธ์นั่นเอง

แต่โครงการนี้ดำเนินการในรูปของบริษัทมูนทาวเวอร์ที่ก่อตั้งเมื่อปีที่แล้วโดยมีทุนจดทะเบียน 30 ล้านบาท นิพนธ์ นิรันดร์วิชย เป็นกรรมการผู้จัดการผู้มีหุ้นส่วนใหญ่ถึง 60 % และจิรวุฒิ คุวานันท์ เป็นรองประธานกรรมการหริหารบริษัทมีหุ้นอยู่ 40 % โดยมีพลเอกสายหยุด เกิดผลเป็นประธานกรรมการกิตติมศักดิ์

วันนี้การก่อสร้าง "MOON TOWER CONDOMINIUM" ภายใต้การบริหารของนิพนธ์ที่ไม่มีหุ้นส่วนชื่อจิรวุฒิได้คืบหน้าไปอย่างรวดเร็วเมื่อพ้นชั้นที่ 6 หลังจากที่ต้องช้า เพราะงานฐานรากและการสร้างโพเดียมรูปครึ่งวงกลม "ตามแผนการก่อนสร้างจะสามารถสร้างได้ถึงเดือนละ 3 ชั้น และจะก่อสร้างเสร็จสิ้นสมบูรณ์ชนิดไม่มีเศษไม้เหลือสักชิ้นเดียวในกลางปีหน้าแน่นอน" นิพนธ์กรรมการผู้จัดการบริษัทมูนทาวเวอร์เล่าให้ฟัง

การวางแผนงานหลักด้านบริหารการก่อสร้าง การขายและการเงินจะต้องประสานและสอดคล้องกันเป็นหนึ่งเดียว นิพนธ์โชคดีที่มีผู้ใหญ่เป็นที่ปรึกษาหลายคน อาทิเช่นที่ปรึกษาด้าน CONSTRUCTION MANAGEMENT นิพนธ์ได้ใช้สายสัมพันธ์ที่เคยทำงานกับ มร.ลิมจิบโป กรรมการบริหารแห่งบริษัทล่ำชัง ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างอันดับหนึ่งในประเทศสิงคโปร์และเป็นเจ้าของโรงแรม HOLIDAY INN ที่ภูเก็ต

"เขาเอ็นดูผมเหมือนลูกเหมือนหลานและสอนผมตลอดด้านการพัฒนาก่อสร้างที่ดิน ช่วงแรกที่เราทำงานหนักมากเรื่องราคากลางในการก่อสร้างซึ่งเราจะคาดการณ์หรือเดาไม่ได้เลยในโครงการใหญ่เช่นนี้ ผมได้ทำราคากลางถึง 4 ชุด โดยชุดที่ 4 ผมบินไปให้เขาทำถึงสิงคโปร์" นิพนธ์เล่าให้ฟัง

"จากนั้นเราก็มาตัดสินการก่อสร้างในราวเดือนสิงหาปีที่แล้ว ซึ่งทำให้เราไม่เจอพิษจากปัญหาวัสดุก่อสร้างขาดแคลนในราวปลายปีหรือปัญหาผู้รับเหมาโขลกราคาซึ่งผมเข้าใจ เพราะเขาไม่รู้ว่าสถานการณ์ข้างหน้าจะเป็นอย่างไรก็จึงบวกเพิ่ม ผมก็ช่วยแก้ปัญหาโดยช่วยเปิด DEAL พิเศษขอราคาพิเศษกับ SUPPLIER ทั้งหมดเช่น ปูนซิเมนต์ไทยและบริษัทล็อกซเล่ย์ แล้วเราก็เอาใบจองทั้งหมดให้ผู้รับเหมาซึ่งเขาก็มั่นใจ และงานนี้เราสามารถต่อรองค่าก่อสร้างลงมาได้ถึง 100 กว่าล้านบาททีเดียว" นิพนธ์เปิดเผยถึงกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจก่อสร้างที่เขาคลุกคลีมาตั้งแต่เกิดในครอบครัวที่มีปู่เป็นเจ้าของโรงเลื่อย ตาเป็นเจ้าของโรงแรมขนาดกลางและพ่อกับแม่คือสุรพันธ์และนิภาพรเป็นผู้รับเหมาะก่อสร้าง และตัวเขาเองก็ได้จบมาทางสถาปัตยกรรมศาสตร์ สถาบันเทคโนโลยีพระจอมเกล้าลาดกระบัง

แต่คนเราก็ไม่ใช่ว่าจะรู้ไปหมดทุกเรื่องนิพนธ์ยังต้องเรียนรู้การบริหารการเงินของโครงการที่มีมูลค่า 450 ล้านนี้ด้วย กลังจากเกิดเหตุจิรวุฒิแลกเปลี่ยนหุ้นเป็นพื้นที่แทน นิพนธ์ก็ได้ตัดสินใจย้ายแหล่งเงินกู้จากธนาคารกรุงไทยซึ่งจิรวุฒิเอาชื่อเสียงและเครดิตไปค้ำประกันส่วนหนึ่งไว้ไปอยู่ธนาคารกรุงศรีอยุธยา ซึ่งเคยให้เงินกู้นิพนธ์ในโครงการเจ้าพระยาลากูนมาแล้วงานนี้นิพนธ์เล่าให้ฟังว่า

"วงเงินกู้ที่เราได้มากกว่าที่เดิม คือประมาณ 300 กว่าล้านบาท โดยเราจะ REFINANCE เงินกู้จากแบงก์กรุงไทยเดิมใช้ไปแล้ว 80 ล้านบาท และเราจะจัดเงินกู้วงเงิน 140 ล้านบาท INSTALLMENT FINANCE สำหรับลูกค้ารายย่อยในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยที่เหลือก็เป็นเงินกู้สำหรับการก่อสร้าง"

แต่แผนการเงินจำเป็นต้องสอดคล้องกับแผนการขายและการตลาดนับตั้งแต่เปิดขายโครงการครั้งแรกในราวเดือนมีนาคามปีที่แล้ว จิรวุฒิได้รับผิดชอบด้านนี้โดยเขาและนิพนธ์ได้ร่วมกันกำหนดแผนการขายขึ้นมา 3 ขั้น คือ ขั้นที่ขายดีที่สุด ขายดี และ ขายได้ โดยเฉลี่ยปกติ "มีการทำ CASH FLOW ของโครงการเป็น 3 ส่วนเหมือนกัน ซึ่งผมพูดตรง ๆ ว่า จิรวุฒิสอนผมจะทำอย่างไร?" นิพนธ์เล่าให้ฟัง

ถึงแม้แผนที่ตั้งเป้าไว้ในใจของคนหนุ่มทั้งสองจะดีแต่สถานการณ์ข่าวการลงทุกสร้างคอนโดมิเนียมในปี 2532 นั้นเกิดขึ้นทุกเดือน จากการสำรวจของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าใน 9 เดือนแรกของปีมีคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในกรุงเทพเกิดมากถึง 146 โครงการซึ่งจะเริ่มสร้างตั้งแต่ปี 32 - 35 โดยโครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในย่านสุขุมวิทมากที่สุดถึง 53 โครงการ และอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา 14 โครงการ ส่วนที่เหลืออยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษก 14 โครงการ

"การขายแข่งขันกันมากในโครงการที่มีทำเลย่านสุขุมวิททั้งหมด เพราะทุกโครงการมีขนาดใกล้เคียงกันคือประมาณ 2 ไร่และมีจุดเปรียบเทียบมาก และในช่วงแรกมีการตัดราคากันด้วย บางโครงการเอากำไรน้อยและยอมขาดทุนก็มี ทำให้การขายของเราไม่เป็นไปตามแผนที่เราวางไว้แต่เดิมว่าจะขายให้ได้จุดคุ้มทุนที่ 68% ภายในเดือนสิงหาคมปีที่แล้ว" นิพนธ์เปิดเผย

ถึงจะขายได้ช้า แต่โครงการนี้ก็ไม่ได้ใช้บริษัทบริหารการขายเช่น RICHARD ELLISเพราะเหตุผลที่นิพนธ์กล่าวว่า เป็นเรื่องที่ไม่สามารถควบคุมได้ เพราะถ้าบริษัทรับจ้างขายหมดเร็วก็มีผลเสียเมื่อมีการเพิ่มขึ้นของต้นทุนทำให้เปลี่ยนแปลงราคาไม่ได้ ดังนั้นโครงการนี้จึงมี BROKER อิสระ 4 - 5 รายที่ใช้ความสัมพันธ์ส่วนตัวชักชวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นเศรษฐีเมืองไทยและต่างประเทศ

คนหนึ่งในกลุ่มนี้ที่ขาย เศรษฐีและนักการเมืองฮ่องกง ได้ถึง 60 ล้านบาทก็คือ TOMMY YOUNG ซึ่งเป็นนักธุรกิจชาวฮ่องกงที่ปักหลักในไทยนานถึง 19 ปี โดยทำธุรกิจส่งออกสินค้าไทยไปฮ่องกง , ยุโรปและสหรัฐฯ TOMMY มีสายสัมพันธ์กับนักธุรกิจและนักการเมืองชาวฮ่องกงอย่างดีและนี่คือสายสัมพันธ์ที่จิรวุฒิต้องการ เขาติดต่อ TOMMY โดยผ่านทาง ดร.เชียรช่วง กัลยณมิตร ซึ่งขณะนั้น เป็นที่ปรึกษาของโค้วยู่ฮะกรุ๊ปอยู่แต่งานนี้ TOMMY YOUNG ก็ต้องร้าวฉานใจกับการกระทำของนิพนธ์ และจิรวุฒิ เพราะเขาถูกจับเข้าคุกในข้อหาเช็คเด้งที่เขาตีล่วงหน้าแทนลูกค้าชาวฮ่องกงนั้น นิพนธ์กล่าวว่าเป็นเพราะได้มีการเตือนเมื่อถึงกำหนดเช็คจ่ายแล้วเป็นเดือนแต่มีการเด้งของเช็ค 2 - 3 ครั้งทำให้เขาต้องปล่อยให้เป็นเรื่องที่สำนักงานกฎหมายดร.อุกฤษ มงคลนาวินจัดการ "ผมขายยูนิตละ 10 กว่าล้านก็มี ขายไปได้ทั้งหมด 60 ล้านบาท ซึ่งผมก็ทำให้เขาทุกอย่างโดยเขาให้ค่าธรรมเนียมนายหน้าผม 2% แต่ผมก็ตัดให้เป็นส่วนลดของเพื่อนที่มาซื้อพักผ่อน โดยผมเป็นคนเขียนเช็คล่วงหน้า ทีนี้ลูกค้าเขามาดูที่เมืองไทยยังไม่เห็นขึ้นโครงการสักที เขาก็ไม่กล้าผ่อนต่อผมก็ปลอบใจเขาว่าไม่เป็นไร ไป ๆ มา ๆ เขาแจ้งตำรวจจับผมตอนทุ่มหนึ่งในข้อหาว่าผมไม่มีเงินจ่าย ทำให้ผมโมโหมากที่ช่วยเขาแล้วยังทำให้ผมเจ็บอีก ต่อไปถ้าโครงการช้าผมไม่ช่วยแล้ว ให้เขาฟ้องร้องกันเอง" งานนี้ TOMMY YOUNG ไม่ว่าอะไรแต่จะไม่มีการทำธุรกิจกับกลุ่มนี้ต่อไปแล้วส่วนลูกค้าก็ยังคงอยู่และได้ติดต่อชำระเงินโดยตรงกับบริษัทมูน ทาวเวอร์

ในเดือนตุลาคมปี32 การบริหารการขายและการตลาดก็ตกอยู่ภายใต้การบริหารของนิพนธ์ โดยมีการย้ายสำนักงานขายจากโครงการที่สุขุมวิทซอย 59 มาอยู่ที่บริษัท 012 ดีไซน์ นิพนธ์คือผู้ควบคุมแผนทั้งหมดทั้งการเงิน การขายและการก่อสร้าง ขณะที่จิรวุฒยุ่งกับการดูแลบริหารกิจการของครอบครัว

ดังนั้นเมื่อเกิดข่าวครึกโครมของการแลกพื้นที่ 1,715 ตารางเมตรกับหุ้น 40% ของจิรวุฒในต้นเดือนพฤษภาคมปีนี้ นิพนธ์จึงกล่าวว่าไม่มีผลกระทบใด ๆ ทั้งสิ้นต่อโครงการเพราะทีมงานขายก็ยังเหมือนเดิมและนิพนธ์ได้เน้นแรงจูงใจลูกค้าด้วยการลงทุนเพิ่ม 10 ล้านบาททำ LOBBY FUNCTION HALL ให้หรูหราเหมือนโรงแรมชั้นหนึ่ง นอกจากนี้จุดตอกย้ำความมั่นใจทั้งลูกค้าเก่าและใหม่ คือความคืบหน้าของการก่อสร้างที่มาติกา นิรันดร์วิชย อดีตประชาสัมพันธ็โรงแรมเอราวัณซึ่งเป็นภรรยานิพนธ์เป็นผู้ดูแลอยู่

ขณะนี้โครงการ MOON TOWER ขายไปได้ 68 % ซึ่งรวมเอาพื้นที่ 1,715 ตารางเมตร ซึ่จิรวุฒิเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์จะขายต่อให้ผู้อื่นด้วยทำให้ปัจจุบันมีพื้นที่ที่เหลืออยู่ 32 % ของพื้นที่ทั้งหมด 14,000 ตารางเมตร และแผนด้านราคาตั้งแต่เปิดโครงการใหม่ ๆ ได้ขายตารางเมตรละ 24,000 บาทขึ้นไปและได้มีการปรับราคาขาย 3 - 5 % ทุก 3 เดือน ขณะนี้ราคาขายโดยเฉลี่ยตารางเมตรละ 35,000 บาท

"ที่เหลือเราก็ยังขายได้เรื่อย ๆ เพราะตามแผนเราจะขายได้เหมดก่อนตึกเสร็จทำให้ไม่น่าห่วง เพราะส่วนใหญ่ที่เหลือเป็นยุนิตเล็กและเป็นห้องชั้นล่าง ส่วนชั้นบน ๆ จะขายได้เร็วแม้ราคาจะสูงถึง 20 ล้านบาทก็ตาม เราก็ขายได้กับนักธุรกิจชาวยุโรปที่มีธุรกิจในเมืองไทยซึ่งเขาจะชอบยิ่งสูงยิ่งดี แต่เราก็มีลูกค้าเป็นคนไทยมากที่สุดถึง 80 % เช่น คุณบัณฑูร ล่ำซำ หรือคุณอภิวัฒน์ นันทาภิวัฒน์ ก็ซื้อให้ลูกชายซึ่งจะกลับจากเมืองนอก" มาติกา นิรันดร์วิชย กรรมการบริหารที่ดูแลการขายและการตลาดเล่าให้ฟัง

ณ วันนี้ภารกิจของนิพนธ์ นิรันดร์วิชยกับโครงการ "MOON TOWER" น่าจะเป็นไปได้ดีเพราะ โครงการได้รอดพ้นสู่จุดคุ้มทุนแล้ว เพียงแต่รอการผลักดันให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างรวดเร็วที่สุดตามกำหนดที่จะต้องเสร็จสมบูรณ์ในปีหน้า หากไม่มีอะไรสะดุดเสียก่อน

   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย