Search Resources
 
Login เข้าระบบ
สมัครสมาชิกฟรี
ลืมรหัสผ่าน
 
  homenewsmagazinecolumnistbooks & ideaphoto galleriesresources50 managermanager 100join us  
 
 


bulletToday's News
bullet Cover Story
bullet New & Trend

bullet Indochina Vision
bullet2 GMS in Law
bullet2 Mekhong Stream

bullet Special Report

bullet World Monitor
bullet2 on globalization

bullet Beyond Green
bullet2 Eco Life
bullet2 Think Urban
bullet2 Green Mirror
bullet2 Green Mind
bullet2 Green Side
bullet2 Green Enterprise

bullet Entrepreneurship
bullet2 SMEs
bullet2 An Oak by the window
bullet2 IT
bullet2 Marketing Click
bullet2 Money
bullet2 Entrepreneur
bullet2 C-through CG
bullet2 Environment
bullet2 Investment
bullet2 Marketing
bullet2 Corporate Innovation
bullet2 Strategising Development
bullet2 Trading Edge
bullet2 iTech 360°
bullet2 AEC Focus

bullet Manager Leisure
bullet2 Life
bullet2 Order by Jude

bullet The Last page








 
ASTV ผู้จัดการรายสัปดาห์29 พฤศจิกายน 2553
พิษแบงก์ชาติคุม“ฟองสบู่” คนรุ่นใหม่หมดสิทธิ์มีบ้าน             
 


   
search resources

Economics
Real Estate




แม้ว่าทุกฝ่ายไม่ว่าจะเป็น สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สถาบันการเงิน รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะเห็นพ้องตรงกันว่า ปัจจุบันนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีโอกาสเกิดภาวะฟองสบู่ แต่ธปท. ก็ยังทำตัวเป็นกระต่ายตื่นตูม กลัวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะเกิดภาวะฟองสบู่ จนกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม เพราะมีการเปิดโครงการใหม่กันเกือบทุกวัน จึงประกาศมาตรการคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยหว่านแหคุมโครงการใหม่ ทั้งแนวราบและแนวสูง ทั้งที่ยังไม่ถึงเวลาที่ต้องออกกฎมาควบคุม

มาตรการที่ธปท.ออกมาควบคุมธุรกิจคือกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value:LTV ratio) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้เงินกู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา โดยสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม กำหนด LTV ไว้ที่ 90% ซึ่งมีผลใช้เฉพาะกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่ 1 ม.ค.2554 เป็นต้นไป ส่วนสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ กำหนด LTV ไว้ที่ 95% จะมีผลใช้เฉพาะกรณีที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ 1 ม.ค.2555 เป็นต้นไป ยกเว้นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนเพื่อจ่ายค่าผ่อนและมีความมั่นคงในการทำงาน ซึ่งมีความเสี่ยงจึงต่ำกว่า

ทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าจะห้ามปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกินระดับดังกล่าว แต่หากธนาคารพาณิชย์จะปล่อยสินเชื่อเกินระดับที่กำหนดจะต้องมีเงินกองทุนรองรับเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามเข้าชี้แจงและแสดงข้อมูลต่อธปท.ถึงการเปิดโครงการใหม่กับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยว่ามีความสอดคล้องกัน อีกทั้งการซื้อเป็นการซื้อเพื่อซื้ออาศัยและลงทุนจำนวนมาก คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 90% ขณะที่มีการซื้อเก็งกำไรเพียง 10% เท่านั้น ซึ่งไม่มีโอกาสการเกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน ซึ่งตรงกับข้อมูลของธปท.แต่สุดท้ายธปท.ก็ยังไม่ฟังเสียงของ 3 สมาคม และยืนยันที่จะออกกฎเกณฑ์มาควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธปท.ไม่ควรออกกฎเกณฑ์มาควบคุมธุรกิจ เพราะธุรกิจกำลังเดินหน้า ซึ่งนอกจากจะช่วยกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจแล้ว ประชาชนผู้มีรายน้อยถึงปานกลางยังมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และเมื่อธปท.ออกกฎเกณฑ์มาแบบนี้ ทำให้คนที่เพิ่งเริ่มทำงานหมดสิทธิ์ที่จะซื้อบ้านเป็นของตัวเอง และต้องเสียค่าเช่าไปอีกนาน จนกว่าจะเก็บเงินดาวน์ที่สูงได้

แหล่งข่าว ในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการที่ธปท.ออกมา ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีฐานการเงินที่แข็งแกร่ง สามารถปรับกลยุทธ์ด้านการเงิน เพื่อลดภาระผู้ซื้อได้ อีกทั้งภาวะการแข่งขันยังลดลง จากที่ผู้ประกอบการรายเล็ก หรือรายใหม่จะไม่มีโอกาสเข้าสู่ธุรกิจ หรือเข้ามาลงทุนได้น้อยลง

ขณะที่ข้อมูลจากวารสารของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่าหากภาครัฐจะมีการออกมาตรการใดๆ ต้องไม่ใช่มาตรการเหมาเข่งต้องมีการแยกแยะระหว่างการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและการซื้อเพื่อวัตถุประสงค์อื่น ต้องมีการแยกแยะระหว่างหน่วยอยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ในสังคม คือหน่วยอยู่อาศัยในตลาดระดับล่างหรือตลาดระดับกลาง และตลาดระดับบน และต้องมีการแยกแยะระหว่างหน่วยอยู่อาศัยหลังแรก หลังที่สอง และหลังที่สามขึ้นไป รวมทั้งการแยกแยะในมิติอื่นๆ ที่เหมาะสมด้วย

ในรอบหลายเดือนที่ผ่านมา มีผู้บริหารระดับสูงของหน่วยงานที่กำหนดนโยบายภาครัฐ ทั้งที่เป็นผู้บริหารในขณะนั้นและผู้บริหารในอดีตได้ออกมาเตือนให้ระมัดระวังเกี่ยวกับสภาวะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัย รวมทั้งสภาวะในตลาดทุน นอกจากนี้ ยังมีสำนักวิจัยของธนาคารพาณิชย์เอกชนบางแห่ง นักวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจมหภาคบางคน อาจารย์มหาวิทยาลัยในประเทศ บทวิเคราะห์ของสื่อมวลชนแขนงอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักลงทุนระดับโลกอย่าง บาร์ตัน บิ้กส์ ต่างก็ได้แสดงความกังวลต่อสิ่งดังกล่าว แม้ในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเองก็มักมีการหารือในประเด็นเหล่านี้อยู่เนืองๆ

แต่ในการแสดงความคิดเห็นที่ผ่านมาของทุกหน่วยงาน รวมทั้งการแสดงความคิดเห็นของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นได้ชัดเจนว่า ไม่มีบุคคลหรือหน่วยงานใดกล่าวถึงสถานการณ์ปัจจุบันว่าเป็น“ฟองสบู่” เลย ในทางตรงกันข้าม ยังตอกย้ำเสมอว่ายังไม่มีฟองสบู่เกิดขึ้นในขณะนี้

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทฯไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว เพราะปัจจุบันมีการเรียกเก็บเงินดาวน์สำหรับลูกค้าคอนโดมิเนียมที่อัตราเฉลี่ย 16-17% อยู่แล้ว และในโครงการที่มีการเรียกเก็บเงินดาวน์ต่ำที่สุดก็เรียกเก็บอยู่ในอัตรา 13% ซึ่งทำให้ลูกค้า ไม่มีความต้องการสินเชื่อที่อยู่ในอัตราสูงกว่า 90% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบที่กำหนด 95% จะไม่มีผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในระยะสั้น เนื่องจากผู้ประกอบการมีเวลาปรับตัวอีกกว่า 1 ปี แต่ก็คงจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวมาเป็นการขายแบบมีการผ่อนดาวน์ (Pre-Sale) เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับ LTV ที่จะลดลง   




 








upcoming issue

จากโต๊ะบรรณาธิการ
past issue
reader's guide


 



home | today's news | magazine | columnist | photo galleries | book & idea
resources | correspondent | advertise with us | contact us

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย