New Strategics

โดย วิลาวรรณ ผคังทิว
นิตยสารผู้จัดการ( กันยายน 2547)



กลับสู่หน้าหลัก

กระแสความนิยมส่งลูก-หลานไปเรียนต่อยังประเทศออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ของคนไทย ได้เปิดช่องทางการตลาดใหม่ให้กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทั้ง 2 ประเทศ ซึ่งกำลังประสบปัญหาราคาที่ดินตกต่ำ

คงไม่เป็นเรื่องบังเอิญที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่ง จาก 2 ประเทศ ที่มองว่าคนมีกำลังซื้อในประเทศไทยกำลังกลายเป็นตลาดใหม่ และมีแนวโน้มจะขยายตัว จนต้องนัดกันบินข้ามน้ำข้ามทะเล เพื่อมาทำโปรแกรมส่งเสริมการขายในช่วงเวลาเดียวกัน และสถานที่ใกล้เคียงกัน

วันเสาร์-อาทิตย์ที่ 7-8 สิงหาคมที่ผ่านมา บริษัท PRD Austpac Realty (Thailand) ซึ่งเป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนิวซีแลนด์ ที่มีสำนักงานอยู่ในประเทศไทย ได้นำพื้นที่ในโครงการ ซึ่งตั้งอยู่ในเมือง Auckland มาเปิดนิทรรศการแนะนำให้คนไทยรู้จักที่ห้อง สีลม โรงแรมดุสิตธานี ในขณะที่ Townshend Homes เจ้าของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรายจากประเทศออสเตรเลีย ได้บินจากออสเตรเลียโดยตรง เพื่อมาจัดงานลักษณะคล้ายคลึงกันที่ห้องรัตนโกสินทร์โรงแรมแชงกรี-ลา

กลุ่มเป้าหมายของทั้ง 2 บริษัท คือคนไทยซึ่งมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น จนสามารถส่งลูกหลานไปศึกษาต่อตั้งแต่ระดับไฮสกูลจนถึงระดับมหาวิทยาลัยในต่างประเทศ และทั้งออสเตรเลียกับนิวซีแลนด์กำลังเป็นประเทศเป้าหมายที่คนเหล่านี้ให้ความนิยมสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

แม้สินค้าที่แต่ละรายนำมาเสนอในนิทรรศการมีความแตกต่างกัน รายแรกเป็นคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของ Auckland ประเทศนิวซีแลนด์ รายหลังเป็นที่ดินเปล่าและบ้านจัดสรร ในย่าน Canterbury Hills และ Jackson's Creek ใน Melbourne รัฐ Victoria ประเทศออสเตรเลีย แต่ทั้งคู่เน้นจุดขายเดียวกัน คือผลประโยชน์จากการซื้อเพื่อลงทุนนอกเหนือไปจากการซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัย

ปกติสำหรับคนที่ไปเรียนที่นิวซีแลนด์จะเสียค่าเช่าหอพักประมาณ 200-300 NZD/สัปดาห์ Colin Low ผู้อำนวยการ PRD Austpac Realty (Thailand) เปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมที่บริษัทนำมาเสนอขายว่า เมื่อคำนวณค่าใช้จ่ายที่ต้องผ่อนชำระกับธนาคารแล้ว ไม่แตก ต่างจากค่าเช่ามากนัก ยกตัวอย่างคอนโดมิเนียมขนาด 2 ห้องนอนราคา 200,000 NZD ถ้าขอกู้วงเงิน 50% จากราคาเต็ม ระยะเวลาผ่อน 25 ปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 6-7% ผู้ซื้อต้องผ่อนชำระกับธนาคารราวเดือนละ 707 NZD บวกกับค่าส่วนกลาง และค่าธรรมเนียมให้รัฐอีกเดือนละ 250 NZD อย่างไรก็ตาม ถ้าตัดสินใจซื้อจะต้อง วางเงินก้อนแรก 10% เมื่อโครงการสร้างเสร็จจึงวางเงินก้อนที่ 2 คือส่วนที่นอกเหนือจากวงเงินที่แบงก์ให้กู้ บวกกับ 6,000 NZD เป็นค่าใช้จ่ายจิปาถะ เช่นการจ้างบริษัท มาตรวจรับห้อง

"เราพยายามบอกกับลูกค้าว่า การซื้อเป็นการลงทุนระยะยาวที่ท้ายสุดเมื่อพวกเขาเรียนจบแล้วกลับบ้านไป เขาได้ทรัพย์สินเพิ่มขึ้นมาด้วย ไม่ใช่เสียเงินค่าเช่าไปทุกเดือน นอกจากนั้นเราเองก็รับเป็นคนกลางหาผู้เช่าให้ และถ้าเป็นการซื้อไว้ล่วงหน้าโดยยังไม่ได้ไปอยู่เองในตอนแรก มีการรับประกันค่าเช่า 8% (ของราคาขาย) ต่อปี ให้เป็นเวลา 2-4 ปี แล้วแต่โครงการ ซึ่งจะแบ่งเบาภาระค่าผ่อนธนาคารของผู้ซื้อได้ด้วย เช่นคอนโด มิเนียมตามตัวอย่างข้างต้น ก็จะได้ Rental Guarantee เท่ากับ 1,334 NZD/เดือน"

สำหรับโครงการที่ PRD Austpac นำมาเปิดขาย ครั้งนี้คือ The Grand Boutique City Residences
ของบริษัท Melview Development บริษัทพัฒนาที่ดิน รายใหญ่รายหนึ่งของนิวซีแลนด์ โครงการนี้เป็นคอมเพล็กซ์สูง 23 ชั้น ประกอบด้วยศูนย์การค้าและหน่วยพักอาศัยทั้งหมด 300 หน่วย เป็นแบบสตูดิโอ 1 ห้องนอน และ 2 ห้องนอน ราคาระหว่าง 160,000-200,000 NZD จะก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2548 ลูกค้า 80% เป็นคนท้องถิ่น ที่เหลือเป็นชาวออสเตรเลีย อังกฤษ ฮ่องกง อินโดนีเซีย มาเลเซีย สิงคโปร์ และแอฟริกาใต้

"นิวซีแลนด์มีนักเรียนจากเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพิ่มขึ้นทุกปี มาเรียนทั้งแบบคอร์สภาษาระยะสั้น ไฮสคูล และมหาวิทยาลัย ปกติคนเหล่านี้จะเลือกเช่าหอพักตามที่สถานศึกษาแนะนำหรือเอเยนซี่จัดหาให้ในคราวแรก เพราะส่วนหนึ่งไม่รู้จักเอเย่นต์อสังหาริมทรัพย์ แต่ PRD Austpac นั้นบริษัทแม่ที่ออสเตรเลียตั้งมานาน 15 ปีแล้ว และมีสาขาในฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย อินโดนีเซีย สำหรับสาขากรุงเทพฯ เพิ่งตั้งเมื่อเดือนมกราคม 2547 ถึงปัจจุบันมียอดลูกค้าคนไทยราว 100 คน และมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้น เพราะเริ่มมีกำลังซื้อและความนิยมไปเรียนต่อ"

ทางด้านโครงการบ้านจัดสรรในเมืองเมลเบิร์น ประเทศออสเตรเลีย ที่บริษัทผู้พัฒนาที่ดิน Townshend Homes มาจัดนิทรรศการและพบปะลูกค้าเป้าหมายเองโดยตรง David M. Townshend ผู้อำนวยการ Townshend Group of Companies เล่าให้ "ผู้จัดการ" ฟังว่า ครั้งนี้เป็นหนที่สองที่เขามาจัดนิทรรศการขายบ้านที่กรุงเทพฯ หลังจากครั้งแรกเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา และเห็นแนวโน้มการตอบรับดีขึ้น ซึ่งเขาวิเคราะห์ว่าเป็นเพราะหลังเศรษฐกิจฟื้นตัว คนไทยมีกำลังซื้อมากขึ้น ขณะเดียวกันก็เปลี่ยนจากการส่งลูกหลานไปเรียนต่อที่อเมริกาหรืออังกฤษ มาเรียนที่ออสเตรเลียแทน เพราะค่าใช้จ่ายถูกกว่า และนิยมส่งลูกไปเรียนตั้งแต่ชั้นมัธยม แล้วอยู่จนกระทั่งจบมหาวิทยาลัย ช่วงเวลาที่อยู่อาศัยใน ออสเตรเลียก็นานขึ้น

"การจัดนิทรรศการ 2 วันนี้ก็มีคนมาดูร่วม 100 ราย จากการให้ลูกค้ากรอกแบบสอบถามพบว่า พวกเขามีเหตุผลนอกจากอยากซื้อไว้เป็นที่พักสำหรับลูกหลานที่ไปเรียนแล้ว ตัวพ่อแม่เองก็หวังจะไปอยู่กับลูกเวลาเดินทางไปเยี่ยม และเอาไว้เผื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับมาพักผ่อนในอนาคตด้วย บางรายก็อยากจะเอาไว้ปล่อยเช่าด้วย ซึ่งเราก็มีบริการดูแลบ้านเป็นตัวกลางหาคนเช่าให้ และมี Rental Guarantee ด้วยเช่นกัน"

ลักษณะโครงการของ Townshend Homes เป็นที่ดินเปล่าขนาด 650-1,500 ตารางเมตร และรับสร้างบ้านตามแบบของบริษัท เนื้อที่ใช้สอย 200-300 ตารางเมตร มี 3 ห้องนอนขึ้นไป แต่ละโครงการแบ่งออกเป็นแปลงย่อยกว่า 300 แปลง ราคาขาย 300,000-400,000 AUD ซึ่งโครงการ Jackson's Creek เปิดขายมา 5 ปีแล้ว ส่วนโครงการ Canterbury Hills เปิดขายตั้งแต่ปี 2544 ทั้งสองโครงการปัจจุบันขายไปได้ประมาณ 30%

เงื่อนไขการจองซื้อก็คล้ายกัน คือผู้ซื้อต้องวางมัดจำก้อนแรก 10% จากนั้นอีก 2-3 เดือนถัดมาจะนัดวางเงินก้อนที่สอง จำนวน 20% ถัดมาอีก 6 เดือนการก่อสร้างบ้านจะแล้วเสร็จสามารถย้ายเข้าพักได้เลย เงินส่วนที่เป็นการขอกู้กับแบงก์ อัตราดอกเบี้ยประมาณ 7% ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี และค่าใช้จ่ายระหว่างอยู่อาศัยจะมีค่าส่วนกลาง ค่าประกัน และภาษีให้รัฐ รวม 1,200 AUD/ปี

อย่างไรก็ตาม เมื่อถูกยิงคำถามถึงจำนวนลูกค้าที่ตกลงทำสัญญาไปแล้วใน 2 วันที่มาจัดนิทรรศการ David ตอบเพียงว่า เขาต้องรักษาความลับของลูกค้าจึงไม่อาจเปิดเผยจำนวนได้ ในขณะที่ "ผู้จัดการ" สอบ ถามกับผู้ที่มาชมนิทรรศการบางรายว่า มีความเห็นอย่างไรกับโครงการจัดสรรรายนี้ ได้คำตอบว่า ราคาขายสูงเกินกว่าจะรับไหว แต่หากราคาไม่แพงเกินไปก็มีความคิดจะซื้อไว้เช่นกัน ทั้งสำหรับให้ลูกอยู่และใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ

ในการสร้างแรงจูงใจให้กับลูกค้า นอกจากการนำเสนอข้อมูลพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวก และสถานศึกษาที่อยู่ไม่ไกลจากโครงการแล้ว Townshend Homes ได้นำเสนอสถิติที่ระบุว่าราคาที่ดินขยับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของเมืองนี้ที่สูง ถึง 20% แต่ขณะเดียวกันรัฐวิกตอเรียได้ออกกฎห้ามเปิด ตัวโครงการจัดสรรที่ดินโครงการใหม่ไปจนถึงปี 2573 เพื่อควบคุมการขยายตัวของซัปพลาย ซึ่ง David พยายามจะสื่อว่าอนาคตผู้ซื้อจะยิ่งมีตัวเลือกจำกัด

สิ่งที่สรุปได้จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองราย ก็คือการที่พวกเขาเพิ่งเริ่มเข้ามาทำตลาดในเมืองไทยในปีนี้เอง ที่ผ่านมาเป็นการที่ลูกค้าไปหาเขา ไม่ใช่เขามาหาลูกค้าเช่นวันนี้

การเข้ามาจับลูกค้าคนไทยถึงในบ้าน ตีความได้นัยหนึ่งว่าการเติบโตของดีมานด์จากคนไทยมีมากขึ้นเรื่อยๆ จนผู้ประกอบการเห็นศักยภาพว่าต้องเข้ามาประกบลูกค้าเสียแต่ต้นมือ แต่อีกนัยหนึ่ง การดิ้นรนของผู้ประกอบการที่ต้องยอมข้ามน้ำข้ามทะเลมาหาลูกค้า ส่อเค้าให้เห็นภาวะความฝืดของดีมานด์เดิมที่มีอยู่ในประเทศ ซึ่งตรงกับรายงานล่าสุดจากออสเตรเลียว่า กำลังอยู่ในยุคฟองสบู่แตก (โปรดอ่านคอลัมน์ ใต้ต้น Jacaranda โดยธวัชชัย อนุพงศ์อนันต์ ในนิตยสาร"ผู้จัดการ" ฉบับเดียวกันนี้ ประกอบ)

ส่วนข่าวทางนิวซีแลนด์ก็เป็นไปในทำนองเดียวกันระบุว่า Alan Bollard ผู้ว่าการธนาคาร NZ Reserve Bank ออกมากล่าวถึงนโยบายการเงินที่จะเข้มงวดขึ้นและ 4 เดือนล่าสุดดอกเบี้ยก็ขึ้นมาแล้ว 0.25%

ถึงจุดนี้ ผู้ที่ตัดสินใจว่าจะซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ คงเริ่มเห็นสัญญาณบางอย่างแล้วกระมัง


กลับสู่หน้าหลัก

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย



(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.