ปิดตาย !!ตลาดอาคารสูง


นิตยสารผู้จัดการ( มิถุนายน 2540)



กลับสู่หน้าหลัก

ในไตรมาสแรกของปี 2540 มีรายงานสภาวะของอาคารสำนักงาน คอนโดที่อยู่อาศัย และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ ที่น่าสนใจอยู่ 2 ชิ้น ซึ่งทำโดยบริษัทริชาร์ด เอลลิส และบริษัท โจนส์ แลง วูธทั่น 2 บริษัทที่ปรึกษาทางด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยชั้นนำของเมืองไทย

ตัวเลขของสองบริษัทนั้นไม่ได้ตรงกันเลยทีเดียว เพราะใช้วิธีในการจัดเก็บที่แตกต่างกัน แต่ก็สามารถทำให้ประเมินถึงปัญหาที่เกิดขึ้นได้ในเมื่อพื้นที่ของโครงการแต่ละประเภทเพิ่มขึ้นอย่างน่ากลัว

ตัวเลขจากการสำรวจของบริษัท ริชาร์ด เอลลิส ระบุว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2540 พื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯมีประมาณ 5.6 ล้านตารางเมตร ในขณะที่ฮ่องกงมีประมาณ 5 ล้านตารางเมตร ส่วนในสิงคโปร์มีเพียง 2 ล้านตารางเมตรเท่านั้น

และถ้าทุกโครงการสร้างเสร็จโดยไม่มีการชะงักภายในปีนี้จะมีพื้นที่เพิ่มขึ้น 510,000 ตารางเมตร ซึ่งจะทำให้พื้นที่รวมอาคารสำนักงานรวมในกรุงเทพฯ มีถึง 6.2 ล้านตารางเมตร

ความล่าช้าของบางโครงการหรือโครงการที่หยุดชะงักชั่วคราวจะส่งผลถึงปริมาณพื้นที่ใหม่ที่จะเพิ่มขึ้น ดังเช่น 4 โครงการซึ่งพื้นที่รวมกัน 150,000 ตารางเมตร ที่ได้ระงับโครงการไปแล้ว ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา

4 โครงการที่ว่านี้ก็คือ บางกอกโดม จุฬาไฮเทคสแควร์ เวฟทาวเวอร์ และศรีวราไฮเท็ค

อย่างไรก็ตามจากการสำรวจพบว่าในไตรมาสแรกนี้มีการเข้าไปทำสัญญาใช้อาคารแล้วประมาณ 1 แสนตารางเมตร ส่วนใหญ่จะเป็นหน่วยงานของรัฐบาล บริษัทด้านประกันภัย และเทเลคอม การใช้พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่นอกใจกลางเมือง โดยเฉพาะด้านเหนือ จากความไม่สมดุลระหว่างพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นและการเข้าใช้พื้นที่ จึงส่งผลให้ระดับการว่างของพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 17% เป็น 19% ในปี 2540

พื้นที่อาคารที่เพิ่มขึ้นนี้จะกดดันให้อัตราค่าเช่าลดลง 5%-10% ในปีนี้ แต่อาคารที่มีคุณภาพดีและอยู่ในทำเลที่ดี จะได้รับผลกระทบไม่มากนัก รายได้ของอาคารสำนักงานตกลงเล็กน้อยในช่วงไตรมาสแรก ซึ่งสะท้อนถึงอัตราค่าเช่าที่ลดลงในขณะที่ดัชนีราคาพื้นที่ยังคงอยู่

ส่วนธุรกิจทางด้านคอนโดมิเนียมนั้นในเขตกรุงเทพมหานครมีปริมาณเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนที่ว่างรวมทั้งหมดมีถึง 32,000 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 45% แต่การที่มีบางโครงการที่หยุดชะงักไปแล้วไม่ต่ำกว่า 5 โครงการนั้น จะลดตัวเลขอัตราการว่างลง

กลุ่มธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เคยมาแรงในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมานั้น ถ้าดูตัวเลขจากบริษัทริชาร์ด เอลลิส จะพบว่า ในวันนี้จะน่าห่วงที่สุด เพราะได้รับผลกระทบจากจำนวนที่เพิ่มขึ้นถึง 85% ในช่วง 15 เดือนที่ผ่านมา และอัตราการเข้าใช้พื้นที่ไม่สามารถไล่ทันจำนวนที่เพิ่มขึ้นได้ จำนวนคู่แข่งที่เพิ่มมากขึ้นนี้จะผลักดันให้อัตราค่าเช่าปรับตัวลดลงในปี 2540

ในขณะที่ตัวเลขจากฝ่ายวิจัยของบริษัทโจนส์แลงก์วูธทั่น เปิดเผยว่าในปี 2540 นี้คาดว่าในกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 903,000 ตารางเมตร ในขณะที่เมื่อสิ้นปี 2539 นั้น พื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งปีประมาณ 600,000 ตารางเมตร รวมปริมาณที่มีอยู่เดิมเป็น 5.8 ล้านตารางเมตร

ส่วนในปี 2541 คาดว่าจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีกกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร และในช่วงปี 2542-2543 มีโครงการที่กำหนดแล้วเสร็จเป็นพื้นที่อีก 1.7 ล้านตารางเมตร แต่มีเพียง 32% เท่านั้นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าหลายโครงการจะเลื่อนกำหนดหรือล้มเลิกโครงการ

ในรายงานทั้ง 2 บริษัทตรงกันว่าสำหรับภาวะการเข้าใช้พื้นที่อาคารสำนักงานนั้นทางด้านตอนเหนือของกรุงเทพฯ มีจำนวนสูงสุด รายงานของบริษัทโจนส์ แลงก์ วูธทั่นระบุต่อว่ารวมการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานสูงขึ้น 3.1% คิดเป็น 559,000 ตารางเมตร โดยกรุงเทพฯตอนเหนือมีการใช้สูงสุดมากกว่า 23% รองลงมาคือ ย่านริมน้ำ ย่านซีบีดี และชานเมืองกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก

อัตราว่างของพื้นที่มีระดับเฉลี่ยประมาณ 21% ในปีที่ผ่านมาโดยในย่านซีบีดีมีระดับพื้นที่อาคารสำนักงานว่างเพิ่มจาก 10.3% ในปี 2538 เป็น 14.4% ในปี 2539 ซึ่งกว่า 50% ของพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จในปีดังกล่าวยังไม่มีผู้เช่า

ทั้งนี้บริษัทคาดการณ์ว่า ในช่วง 4 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานก่อสร้างแล้วเสร็จ เพิ่มขึ้น 1 ล้านตารางเมตรต่อปี และส่งผลให้อัตราการว่างของพื้นที่โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นต่อไป

สำหรับอัตราค่าเช่านั้นค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรดเอเขตซีบีดีอยู่ที่ 536 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ย่านสุขุมวิท เพชรบุรีตัดใหม่ เอกมัย และคลองตัน รวมทั้งกรุงเทพฯ ตอนเหนืออยู่ที่ 410 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ส่วนอาคารเก่าหรือมีคุณภาพต่ำอัตราค่าเช่าอาจจะต่ำถึง 280-320 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าตลอดปีนี้จะคงอยู่ที่อัตราดังกล่าว

และจากการที่ในแต่ละปีมีปริมาณการก่อสร้างสูงประจวบกับภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ดี ส่งผลให้ค่าเช่าจะคงที่อยู่ที่ระดับนี้นานถึงปี 2543-2544 จึงจะปรับระดับขึ้น

โจนส์แลงก์ฯ เชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถฟื้นตัวได้เร็วกว่าประเภทอื่นนั้นคือ คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยโดยในปีที่ผ่านมามีโครงการในเขตซีบีดีที่สร้างเสร็จ 6,000 ยูนิตจาก 38 โครงการ ทำให้ยูนิตรวมในย่านดังกล่าวเพิ่มเป็น 175 โครงการจำนวน 24,600 ยูนิต โดยขายออกไปเพียง 4,700 ยูนิต

โครงการที่ยังไม่มีคนซื้อประมาณ 12,500 ยูนิต และในปีนี้จะมีโครงการที่พักอาศัยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 21,900 ยูนิต อีกทั้งภายใน 3 ปีข้างหน้าใจกลางเมืองกรุงเทพฯ จะมีอาคารชุดที่กำหนดก่อนสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้น 112 โครงการประมาณ 31,000 ยูนิต รวมกับของเดิมประมาณ 56,000 ยูนิต

ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ระดับหรูให้เช่ามีประมาณ 8,500 ยูนิต โดยมี 26 โครงการหรือประมาณ 920 ยูนิตที่จะสร้างแล้วเสร็จในปีหน้า

ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปีที่ผ่านมามีโครงการแล้วเสร็จ 1,500 ยูนิตรวม 14 โครงการทำให้ในเดือนมกราคมปี 2540 นี้มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รวม 4,500 ยูนิต โดยนับโครงการที่เปลี่ยนรูปแบบมาจากอาคารชุดด้วย

จากจำนวนของพื้นที่อาคารที่ยังมีมากในตลาดนี้ คาดว่ากลยุทธ์ในการแข่งขันกันขายยังคงดุเดือดต่อไปนอกจากโครงการไหนจะหมดแรงล้มเลิกโครงการเสียก่อนเท่านั้น



กลับสู่หน้าหลัก

Creative Commons License
ผลงานนี้ ใช้สัญญาอนุญาตของครีเอทีฟคอมมอนส์แบบ แสดงที่มา-ไม่ใช้เพื่อการค้า-ไม่ดัดแปลง 3.0 ประเทศไทย



(cc) 2008 ASTVmanager Co., Ltd. Some Rights Reserved.